中國房地產(chǎn)多頭利益集團(tuán)正在瓦解

任何一位期望房地產(chǎn)價格下跌的人，只要愿意了解一下中國房地產(chǎn)市場中的力量對比，他一定會感到沮喪甚至絕望。 

    左右中國房地產(chǎn)市場的力量

 

    在中國房地產(chǎn)巨大的泡沫游戲中，處于多頭一方的，都是當(dāng)今中國最為顯赫的力量。在這些力量中，位列首位的是各級地方政府。無論是出于官員政績，還是地方財政及GDP的考量，中國各級地方政府都有最大的激勵推動中國房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹�？芍^中國房地產(chǎn)的死多頭。

 

    其中理由無非利益二字。這也是為什么金融危機(jī)之后，中央政府稍有政策松動，各級地方政府便“雷厲風(fēng)行”，密集出臺各種房地產(chǎn)刺激政策的原因。出于同樣的理由，在2010年中央政府開始抑制房地產(chǎn)泡沫的時候，各個地方政府則是虛與委蛇，能拖則拖。今年以來，出于某種特殊的政治需要，雖然也有個別地方大員祭出住房消費(fèi)稅之類的舉措，頗有一點對房地產(chǎn)泡沫大開殺戒的勢頭，但地方財政對土地泡沫的巨大需求使然，個別地方官員對房地產(chǎn)泡沫的特殊態(tài)度，至多能起到某種政治宣示的作用�？梢耘袛�，地方政府對土地財政的依賴一天不結(jié)束，地方政府就始終是推動中國房地產(chǎn)泡沫的死多頭。

 

    特別需要指出的是，在現(xiàn)行的政治架構(gòu)中，地方政府只享受房地產(chǎn)泡沫所帶來的利益，卻絲毫不承擔(dān)泡沫破裂的責(zé)任，是中國各級地方政府在推動房地產(chǎn)泡沫過程中毫無顧忌的重要原因。

 

    在中國房地產(chǎn)的泡沫游戲中，與地方政府利益高度一致并結(jié)成穩(wěn)固同盟的另外一只多頭力量，是形形色色、大大小小的房地產(chǎn)商。在這些房地產(chǎn)商中，雖然各有各的算盤，但幾乎沒有人不喜歡價格泡沫，泡沫越大，他們賺得越多，即便冷靜如王石者，恐怕也不會與泡沫過不去。說歸說，長遠(yuǎn)利益歸長遠(yuǎn)利益，短期暴利畢竟不是壞事。至于泡沫破裂誰來兜底，地方政府尚且不顧，唯利是圖的房地產(chǎn)商們又何須替古人擔(dān)憂呢？所以，只要可能，他們就會采取諸如信息欺詐、游說政府等一切可能的手段，為房地產(chǎn)泡沫火上澆油。

 

    尤其值得一提的是，在中國一直以私營企業(yè)為主的房地產(chǎn)商隊伍中，近年來殺出了一路黑馬：央企。

 

    由于在資金成本及實力上的特點，以及在人事上與中國現(xiàn)行政治架構(gòu)的特殊勾連，央企的加入，為中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了重要的變數(shù)，其中最為重要的一條，就是中國房地產(chǎn)行業(yè)空前的軟約束化。與一般的地產(chǎn)商不同，央企的管理者們，完全不需要為房地產(chǎn)泡沫的崩潰承擔(dān)任何個人損失，短期的泡沫越大，對他們越有利。在所有的房地產(chǎn)公司中，央企最有動力推動房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

 

    不止于此，今日央企的軟約束已經(jīng)遠(yuǎn)不止事后的免責(zé)，而更在于它們在事前對政策的游說，這種政策的游說也絕非局限在傳統(tǒng)的部門范圍，而是直及貨幣政策。任何資產(chǎn)泡沫，追根究底都是貨幣問題。影響貨幣政策，實際上也就影響了資產(chǎn)泡沫的源頭。

 

    去歲以來，中國一反其他新興經(jīng)濟(jì)體逐漸緊縮之勢，貨幣政策欲緊還松，態(tài)度曖昧，雖不能完全歸于央企之功，但與它們對政策鉗制顯然也有莫大關(guān)聯(lián)。放眼經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，最大的軟約束，莫過于貨幣政策之軟約束。其結(jié)果自然是貨幣充斥，價格騰涌，全民買單收場。在一年多來的中國房地產(chǎn)市場中，央企房地產(chǎn)異軍突起，在泡沫面前全無懼色，頻頻刷新地王紀(jì)錄，實在是其來有自。而這也正是中國房地產(chǎn)市場的重要特色之一。

 

    對于這些后起之秀，老牌民營房地產(chǎn)商們可謂亦喜亦憂。憂的是，他們可能擠占自己的市場機(jī)會，喜的則是，這些不要命的官商畢竟在市場搖搖欲墜之際，延長了泡沫周期，為他們壯了膽撐了腰。

 

    不過，如果僅僅只有地方政府、房地產(chǎn)商的做多熱情，沒有銀行一邊倒的信貸支持，中國的房地產(chǎn)泡沫恐怕也不會像現(xiàn)在這樣烈火烹油，日劇一日。

 

    在上個世紀(jì)90年代之后，中國銀行(3.62,-0.03,-0.82%)業(yè)在靡費(fèi)數(shù)萬億公帑救助之后，得以幸存。以迄于今，不僅市值獨步全球，而且在風(fēng)險管控、經(jīng)營管理方面據(jù)說也已脫胎換骨。而最近幾年我們看到的事實則讓人憂從中來：中國耗資巨大的銀行改革成果，很有可能是一個假象。中國銀行業(yè)不僅業(yè)務(wù)高度同質(zhì)化，其最終的責(zé)任約束，似乎仍然無從談起。短期利益依然是那些調(diào)動頻繁的行長們的最高利益。在利差收入還是中國銀行業(yè)絕大部分利潤來源的情況下，多放貸則多獲利，于是，各大銀行蜂擁放貸，一舉而促成中國歷史上最為壯觀的信貸狂潮。

 

    但一旦周期翻轉(zhuǎn)（現(xiàn)在看來，這種概率正在變得越來越大），中國銀行業(yè)無疑又是壞賬如山。這種悲劇在金融史中俯拾皆是，在中國更是十年前剛剛發(fā)生的故事。但短期利益所系，似乎沒有人相信悲劇會重演，他們寧愿相信，中國的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)將是歷史上的特例。

 

    中國金融業(yè)乃是技術(shù)精英云集之地，本應(yīng)在市場狂熱之時表現(xiàn)得更為理性，但他們在近幾年的表現(xiàn)，讓人又一次看到了，泡沫的狂熱會在何種程度上摧毀一個民族的理智。

 

    不過，我不太相信中國金融業(yè)全是這般見識淺陋之人，我以為他們更加隱蔽的算盤是：反正銀行也不是我的，最終大不了中央銀行或者中央財政再次兜底（實際上是全民買單）。銀行家個人的責(zé)任都可以歸咎為所謂系統(tǒng)風(fēng)險而消失得無影無蹤。所以，只要宏觀形勢暫時不翻轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)短期內(nèi)不崩盤，爭先恐后放貸爭取短期利潤就成為唯一理性的行為，而那些審慎經(jīng)營的銀行看上去就更像是一群自以為是的書呆子。

 

    如此博傻，夫復(fù)何言。

 

    要而言之，無論從短期還是長期來看，競相向房地產(chǎn)業(yè)放貸，推動房地產(chǎn)泡沫的不斷騰升，都符合銀行家們的利益。如此制度約束，中國銀行業(yè)不成為房地產(chǎn)的多頭反倒可能是咄咄怪事。

 

    在中國房地產(chǎn)格局中角色最為微妙的是中央政府。由于中央政府對中國經(jīng)濟(jì)、社會負(fù)有廣泛和最終的責(zé)任，他們對房地產(chǎn)的考量變得空前復(fù)雜，其處境也變得相當(dāng)痛苦。

 

    一方面，他們需要房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)。另一方面，不斷騰升的房地產(chǎn)價格所引起的廣泛民怨卻在不斷升溫，更為要命的是，隨時可能破滅的房地產(chǎn)泡沫將徹底毀掉中國的金融系統(tǒng)并引發(fā)經(jīng)濟(jì)休克。這兩種主要的厲害計算左右著中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度。其最終決策取決于他們這種計算結(jié)果。

 

    毫無疑問，在過去的很多年中，雖然房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸導(dǎo)致了系統(tǒng)性的民生問題，但其對中央政府的正面價值顯然大于其負(fù)面價值。這也是中央政府盡管不斷出臺各種抑制泡沫的政策，但卻始終不敢下重手的原因所在。

 

    及至金融危機(jī)，出于反危機(jī)之需，房地產(chǎn)更是萬千寵愛積于一身，中央政府不得不重新出臺刺激房地產(chǎn)的各種政策。直到目前，中央政府的官方態(tài)度仍然是“保持房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定”。

 

    在這一點上，素以坦率魯莽著稱的任志強(qiáng)先生的看法，的確相當(dāng)精準(zhǔn)。他幾乎不放過任何機(jī)會糾正媒體對中央政府態(tài)度的錯誤解讀：政府從來沒說要打壓房地產(chǎn)，只是希望房地產(chǎn)價格穩(wěn)定。任志強(qiáng)先生的話翻譯一下實際上是說：別看中央政府叫喚得厲害，他們?nèi)匀皇俏覀儩撛诘亩囝^同盟軍。

 

    縱觀近十年來中央政府在房地產(chǎn)上的作為，雖然表現(xiàn)搖擺，態(tài)度曖昧，但如果將其歸于多頭一方，雖不中亦不遠(yuǎn)也。

 

    有趣的是，中央政府這種反反復(fù)復(fù)、投鼠忌器的政策表現(xiàn)，不僅沒有抑制住房價，反而造成了廣泛的錯覺。在這種錯覺中，中央政府的政策是唯一能夠左右房地產(chǎn)價格的因素，所有的下跌都是中央政府的打壓政策而不是市場本身的力量所導(dǎo)致的。于是，房地產(chǎn)投機(jī)者與市場的博弈變成了他們與中央政府的博弈。

 

    不幸的是，中國房地產(chǎn)的投機(jī)者們早就看透了中央政府的底牌：出于GDP的需要，中央政府即便暫時抑制房地產(chǎn)投機(jī)，也不會將房地產(chǎn)往死里整。所以，一旦中央政府出臺抑制房地產(chǎn)泡沫的政策，投機(jī)者們則祭出托字訣，坐等中央政府的下一次妥協(xié)。在這樣一種意志的較量中，過往十年的記錄表明，形形色色的市場投機(jī)者們幾乎完勝。在這個意義上，中央政府屢次房地產(chǎn)調(diào)控實際上起到了某種相反的助漲作用并延長了泡沫的時間。

 

    在過去十余年中國房地產(chǎn)市場中，地方政府、開發(fā)商、銀行以及那些擁有大量低成本住房的各類、各級官員，結(jié)成了一個相當(dāng)穩(wěn)定的多頭利益集團(tuán)。而唯一能夠與之抗衡的中央政府，實際上也一直受制于經(jīng)濟(jì)增長之緊箍咒，屢屢臣服于這個集團(tuán)。

 

    所有的多頭力量都已滿倉入貨

 

    反觀空頭一方，僅僅只剩下那些尚未首次置業(yè)的年輕人以及進(jìn)城的農(nóng)民工了。這個階層在中國目前的政治格局中，幾乎可歸為最弱勢之列，其政策影響幾乎可以忽略不計。以這種力量與強(qiáng)悍無比的房地產(chǎn)多頭相搏，無異于以卵擊石。

 

    而即便是這些人，一旦他們買房之后，他們就會立即轉(zhuǎn)變?yōu)槎囝^一方。畢竟，又有誰愿意自己的資產(chǎn)縮水，甚至變成負(fù)資產(chǎn)一族呢？

 

    如此看來，除了那些在現(xiàn)行房價下已經(jīng)徹底淪為看客的潛在購房者之外（頗有創(chuàng)意的中國房地產(chǎn)商們?yōu)樗麄儼l(fā)明了一個頗具羞辱性的別名：剛需），中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了凈多頭格局。所有的利益主體都坐等某種神秘力量推動房地產(chǎn)價格不斷泡沫化，從而從中漁利。以這樣的力量對比，不少人可能真的相信：中國的房地產(chǎn)真的會漲到天上去。

 

    然而，有經(jīng)驗的投資者都知道，當(dāng)一個市場全部都轉(zhuǎn)變?yōu)槎囝^的時候，市場實際上已經(jīng)處于高度危險之中。換言之，市場反轉(zhuǎn)的時候可能越來越近。

 

    其中道理非常樸素：所有的多頭力量都已經(jīng)滿倉入貨，再也沒有新的資金可以推動價格繼續(xù)上漲。當(dāng)那些剛需們被迫追漲蜂擁入市的時候，中國房地產(chǎn)的多頭力量正在逐漸被耗竭。在這方面，跡象已經(jīng)變得越來越明顯。

 

    有數(shù)據(jù)顯示：中國的首次購房者的年齡正在快速降低。在北京，首次購房者的平均年齡已經(jīng)下降到27歲。這個遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家水平的數(shù)據(jù)表明的是，中國房地產(chǎn)市場的購買力正在被迅速耗盡。當(dāng)很多被認(rèn)為不該買房的人都在買房的時候，難道不是一個牛市接近終點的有力證據(jù)嗎？這就正如當(dāng)不該買股票的賣菜老太太都在買股票一樣，將被熟練的投資者視為市場噩耗。

 

    順便要提到的一個信號是，作為中國房地產(chǎn)市場的一個最為決絕的空頭——一位叫“牛刀”的先生，最近也已經(jīng)向多頭投降。開個玩笑，在這個時候，我們應(yīng)該將牛刀先生視為市場一個靈敏的反向指標(biāo)。

 

    多年之前，我的一位朋友在談到股票市場的時候曾經(jīng)有過一個相當(dāng)有趣的比喻：市場必須有摩擦力，如果失去摩擦力，市場就會飛出去。而飛出去的結(jié)果就是重重地跌落。從這個視角觀察中國房地產(chǎn)市場，中央政府、地方政府、銀行、房地產(chǎn)商以及形形色色的投機(jī)者們?nèi)f眾一心、合力做多的2009年，與之何其相似乃爾？2009年的中國房地產(chǎn)難道不是真的飛出去了嗎？

 

    一種看上去不可一世的力量，毀滅他們的往往是他們自己，世事如此，言之可嘆。

 

    牛市終結(jié)之年

 

    憑借邏輯上的證據(jù)（包括中國房地產(chǎn)的空置率、自有住房率、租售比、房價收入比，尤其是中國未來經(jīng)濟(jì)的增長前景）以及市場經(jīng)驗，我們有充分的理由相信，中國房地產(chǎn)在2009年的放量暴漲，已經(jīng)耗盡了這個市場絕大部分多頭力量。這一年將是中國房地產(chǎn)市場長達(dá)十二年牛市的一個終結(jié)之年。

 

    而當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的種種表現(xiàn)，不過是其在頂部的最后掙扎。接下來的將是一次漫長的、驚心動魄的下跌。

 

    如果你想知道那會是什么景象，2008年中國股票市場就是一個標(biāo)準(zhǔn)的藍(lán)本。

 

    鑒于中國房地產(chǎn)價格對中國經(jīng)濟(jì)增長的嚴(yán)重透支程度，在我看來，中國房地產(chǎn)幾無軟著陸的可能，而很有可能是一場雪崩。

 

    在論述人類的農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)革命時，歷史學(xué)家湯因比認(rèn)為，這不僅是技術(shù)的革命，更是人類由此獲得了一種美德，人們已然認(rèn)識到：“他們無論怎么饑餓，也絕不能吃光種子或殺掉為他們提供奶水和補(bǔ)充畜群的母牛、母羊和母山羊�！倍�中國今天的房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)根本背離了這一文明得以延續(xù)的美德。

 

    在牧場被啃光、只剩下那些兇猛的動物的時候，猛獸之間的相互撕咬就可能成為它們生存下去的唯一辦法。這大概就是所謂市場的力量。目前的中國房地產(chǎn)市場正處于這樣一場戰(zhàn)爭的邊緣。

 

    2005年的時候，我曾經(jīng)寫過一篇《房地產(chǎn)套牢中國》，意思是說，房地產(chǎn)作為一個奇特的行業(yè)，已經(jīng)將中國的強(qiáng)勢利益集團(tuán)緊緊捆綁在一起進(jìn)而也將中國經(jīng)濟(jì)的命運(yùn)捆綁在一起。5年多過去之后， 這種捆綁不僅不見放松，反而更加緊密（我相信已經(jīng)有人透不過氣來）。

 

    如果說那個時候這還僅僅是一種趨勢，那么現(xiàn)在房地產(chǎn)可能已經(jīng)真正套牢了中國。房地產(chǎn)，已經(jīng)成為中國的一個死結(jié)。不過，西諺云：沒有永遠(yuǎn)的朋友，只有永遠(yuǎn)的利益。中國房地產(chǎn)的死結(jié)也會因為利益的分野而被打開。

 

    天平正在向另外一面傾斜

 

    如前所述，中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度取決于房地產(chǎn)泡沫給他們帶來的價值。不用我算，在前面十余年，房地產(chǎn)給中央政府帶來的正面價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面價值。但此一時彼一時，眼見泡沫愈大，金融愈危，民怨愈盛，中央政府的算盤就可能打得不一樣了。

 

    對于中央政府而言，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的作用雖然仍不可小覷，但也不是完全無法替代，比如多建廉租房，也同樣可收拉動經(jīng)濟(jì)之功，況且在經(jīng)歷十?dāng)?shù)年的高速增長，自有住房率已經(jīng)接近90%的情況下，房地產(chǎn)究竟還有多少拉動經(jīng)濟(jì)的潛力實在令人存疑。更為重要的是，房地產(chǎn)所引發(fā)的政治信任以及所帶來的政治損失，正在變得越來越難以承受。

 

    顯然，利弊權(quán)衡之后，天平正在向另外一面傾斜。我的判斷是，中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度正在從最初的積極鼓勵到前幾年的被動支持，開始轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉斓闹行�。用官方語言表述就是，“保持房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)定”。在2010年，中央政府在年初及9月30日連出重手抑制房地產(chǎn)價格，即是這種態(tài)度轉(zhuǎn)變的明確信號。雖然我也相信中央政府態(tài)度仍然可能出現(xiàn)反復(fù)，但隨著房地產(chǎn)泡沫日長夜大，這種概率會越來越小。與此相反，堅決抑制的概率卻變得越來越大。投資之大勢者，此之謂也。時移世易，房地產(chǎn)曾經(jīng)穩(wěn)如磐石的多頭利益聯(lián)盟顯然已經(jīng)出現(xiàn)裂縫。

 

    不過，在我看來，中央政府的態(tài)度并不是決定房地產(chǎn)走勢的唯一因素，甚至不是最重要的因素。任何資產(chǎn)泡沫說到底都是貨幣現(xiàn)象。也正是由于這個原因，我們相當(dāng)有把握地判斷，中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)走到盡頭，處于盛極而衰的轉(zhuǎn)折點上。

 

    2008年金融危機(jī)以來，中國出于反危機(jī)之需，敞開貨幣閘門，貨幣供應(yīng)達(dá)到有史以來的最高峰。一個被廣泛引用的數(shù)據(jù)是：中國M2與GDP之比已經(jīng)達(dá)到180%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國的60%，廣義貨幣的總量M2在2010年8月份達(dá)到68.7萬億元，竟然超過美國10萬億元左右。如此洪水猛獸般的貨幣態(tài)勢，難道我們還能指望貨幣政策繼續(xù)擴(kuò)張嗎？雖然，瘋狂的貨幣擴(kuò)張在美國似乎沒有引起通貨膨脹，但不管美國、日本如何，也不管貨幣供應(yīng)與通貨膨脹之間的關(guān)系出現(xiàn)了哪些我們不知道的變化，作為一動而關(guān)乎天下社稷的政治家，貨幣供應(yīng)與通脹之間關(guān)系的傳統(tǒng)訓(xùn)誡，恐怕也不能完全掉以輕心。

 

    顯見的事實是，中國的CPI正在以超過所有預(yù)測者的速度逐月攀升。溫家寶總理10月初在接受CNN采訪時，明確將腐敗及通脹列為威脅政權(quán)的兩大因素，實際上已經(jīng)明確了今后一段時間貨幣政策的趨勢。另外一個更加重要的跡象是，中國領(lǐng)導(dǎo)人似乎已經(jīng)準(zhǔn)備接受更低的GDP增長速度。這顯然意味著更加穩(wěn)健和更加審慎的貨幣政策。

 

    當(dāng)然，我們也不能排除中國貨幣當(dāng)局出于某種短期的政治利益而變成亡命之徒，更加瘋狂地開動印鈔機(jī)。但果真出現(xiàn)那種情況，討論房地產(chǎn)恐怕已經(jīng)沒有必要了。

 

    空頭就要出場了

 

    明乎此，我們就能明白，從今往后，中國的貨幣政策將逐漸趨緊，甚至在某些時候會驟然收緊。漸緊是大趨勢，剩下的只在于程度及速度。于此，中國房地產(chǎn)市場的大趨勢已經(jīng)基本清晰。在這里，那個一直沉默和隱身著的空頭就要出場了。

 

    在整個房地產(chǎn)的泡沫游戲中，似乎從來就沒有明顯的受損者，只要房地產(chǎn)上漲，所有房地產(chǎn)的參與者幾乎都能獲利，所謂多贏格局，莫過于此。如此好事，何樂而不為？或許正是由于這種考量，一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾放言：房地產(chǎn)下跌對誰都沒有好處。（順便說一句，這是我聽到的關(guān)于房地產(chǎn)最無知的判斷之一）然而，事實果真如此嗎？天下從來就沒有免費(fèi)的午餐，事實上，房地產(chǎn)泡沫在相當(dāng)程度上是由全民貨幣購買力的損失來支付的。為了人為延續(xù)泡沫而放任貨幣濫發(fā)的今日中國，情況則尤其如此。以全民貨幣貶值為代價向某些特定市場主體無償支付暴利，這種游戲無論如何是難以長期持續(xù)的。

 

    當(dāng)市場投機(jī)者們察覺并確認(rèn)，市場最為重要的多頭開始轉(zhuǎn)向以及貨幣政策將真的開始從緊的時候，市場的螺旋式下跌就開始了。房地產(chǎn)市場的各類投機(jī)者們，一直被媒體妖魔化為一種可憎的形象，但實際上他們是一種中性的力量，漲時助漲，跌時助跌。他們從來不站在任何人一邊，也從來沒有所謂長遠(yuǎn)利益。人們或許很快就會看見，他們是如何懷著驚恐的心情摧殘他們昔日的多頭同伴的。

 

    一場相互踐踏的熊市大幕，正在拉開。中國房地產(chǎn)——這個曾經(jīng)催生過無數(shù)富豪，吸引了無數(shù)聚光燈的銷金之窟，很快就會上演一幕劇情完全相反的戲劇。與這個劇情對應(yīng)并作為背景的，是中國經(jīng)濟(jì)政治的又一次艱難轉(zhuǎn)型。（袁劍）

本來如今這個“亂年頭”是想說點什么的，應(yīng)該說是想說的太多了，但又不知先說什么，剛好昨天看到一篇博文，覺得說得甚好，便轉(zhuǎn)了。