昆明開(kāi)發(fā)商無(wú)奈選擇低回報(bào)率項(xiàng)目

昆明開(kāi)發(fā)商無(wú)奈選擇低回報(bào)率項(xiàng)目

《都市時(shí)報(bào)》許建龍大記者在9月10日打來(lái)電話，問(wèn)對(duì)于金馬寺43畝住宅用地起拍價(jià)成交有何感想？他說(shuō)，這塊地位于官渡區(qū)東郊金馬寺，面積為28669.15平方米（相當(dāng)于43畝），屬70年的城鎮(zhèn)住宅用地，容積率≤2.5，7個(gè)競(jìng)買(mǎi)人只有“012”號(hào)舉牌（匯和集團(tuán)）以起拍價(jià)1.935億元成交。

我當(dāng)時(shí)主要回答了一個(gè)問(wèn)題——這塊土地為什么不被廣大房地產(chǎn)公司所看好，為什么只有一家舉牌，而且以起價(jià)成交？第一個(gè)原因，拆遷難題，第二個(gè)原因，能立即拿出將近2億的公司在目前資金鏈緊繃的背景下并不多見(jiàn)，第三個(gè)原因，投資量大，回報(bào)率低。

對(duì)第三個(gè)原因，我是這樣測(cè)算的：地塊成交價(jià)為460.9萬(wàn)元/畝，折合成樓面地價(jià)為2700元/平方米，如果算上建安成本、稅費(fèi)等，總的房屋造價(jià)成本在5500—6000元/平方米之間，估計(jì)售價(jià)在7000元/平方米，每平方米只有1000元左右的贏利空間。這是什么概念？也就是說(shuō)，整個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總投資需4至5億，但回報(bào)只有六七千萬(wàn)元，回報(bào)率15%，屬于典型的投資額偏大，回報(bào)率偏低項(xiàng)目。

許記者采納了第一、第三個(gè)原因，認(rèn)為“這是嚇退其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的原因”。但我們仔細(xì)想想，這難道不是昆明當(dāng)下開(kāi)發(fā)商必然而無(wú)奈的選擇？

我有以下觀點(diǎn)：

首先，此宗土地屬于個(gè)案，還不能反映昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)是熱還是冷，土地最終名花有主，只能說(shuō)各得其所。

其次，地塊價(jià)格完全按照政府意圖、政府游戲規(guī)則來(lái)走，因?yàn)榈貕K成交價(jià)為460.9萬(wàn)元/畝，正好符合政府“54321”招拍掛的最底限價(jià)，甚至還高出60多萬(wàn)元。昆明土地市場(chǎng)的最大確定性是地價(jià)被政府提前鎖定，沒(méi)有想象空間，一個(gè)公司決定是否去拿某塊土地，不需猜測(cè)土地價(jià)格，而是先掂量自己的財(cái)力。另外，開(kāi)發(fā)商拿下某塊土地后，盈利空間是可以看到的。

再次，此塊土地拍賣(mài)的狀況暗示了昆明地產(chǎn)江湖最新生存圖景，揭示了一部分開(kāi)發(fā)商真實(shí)狀況，匯合地產(chǎn)公司為什么15%利潤(rùn)率也要去做？

要分析這個(gè)問(wèn)題，我們先鎖定幾個(gè)背景因素：

第一，昆明房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)行業(yè)的門(mén)檻已經(jīng)被大大拉升，提升到2億人民幣甚至更多，大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)公司面臨無(wú)法獲取土地進(jìn)而歇業(yè)的困局。導(dǎo)致如此局面有兩個(gè)重要原因：首先是城中村改造的地塊購(gòu)買(mǎi)價(jià)大多在400-500萬(wàn)/畝，進(jìn)入的門(mén)檻、購(gòu)買(mǎi)土地的成本在4億甚至更高，一批房地產(chǎn)公司迅速出局。其次是國(guó)進(jìn)民退號(hào)角吹響，國(guó)有地產(chǎn)投資公司橫跨一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)，民營(yíng)公司由于缺乏強(qiáng)大融資能力也導(dǎo)致迅速出局。

第二，昆明建設(shè)用地指標(biāo)目前處于歷史上最緊張時(shí)期，公開(kāi)一些數(shù)據(jù)表明，國(guó)家每年給昆明建設(shè)用地指標(biāo)1萬(wàn)畝，而昆明由于大招商，土地需求量很大，仇和書(shū)記曾要求土地部門(mén)向上級(jí)部門(mén)爭(zhēng)取6萬(wàn)畝/年。建設(shè)用地的超級(jí)稀缺，導(dǎo)致日后招商引資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法落地，企業(yè)獲得土地更難，價(jià)格也更高。 

第三，企業(yè)自身因素，企業(yè)要發(fā)展，如停滯不前不如在運(yùn)動(dòng)中發(fā)展，即使薄利也認(rèn)了。匯合地產(chǎn)公司能拿出2億購(gòu)買(mǎi)土地，在高投入、低回報(bào)的前提下拿地，不能不說(shuō)是昆明老牌房地產(chǎn)公司、資深從業(yè)者的無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)生存寫(xiě)照。如果有更好的土地，回報(bào)率更高的項(xiàng)目，相信匯合公司也不會(huì)選擇這塊地。匯合公司經(jīng)過(guò)拼搏多年，具備2億實(shí)力，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下有一片天地，他是幸運(yùn)的，但其他公司卻沒(méi)有這么幸運(yùn)了。據(jù)了解，昆明一批老牌開(kāi)發(fā)商普遍受制于土地和資金，所采取的辦法是：停止觀望，地州開(kāi)發(fā)，外省開(kāi)發(fā)，加入城中村改造陣營(yíng)等。