昆明城中村改造——亂花漸迷人眼

近日，昆明市政府出臺了關于進一步規(guī)范昆明市城中村改造項目的系列文件，對336個城中村改造項目作出了規(guī)范化的調整意見，按照此管理辦法，那么粗略估計下：336個城中村改造項目，能獲得規(guī)劃準生證，順利面向市場銷售的，大約不到三分之一，其余的200多個項目，將統一劃給5大國有投資公司統一進行開發(fā)。

   捧閱市政府的相關文件后，筆者第一時間做的事，則是抓起電話，逐一給在2009年參加了各類城中村改造項目團購的朋友打了電話，詳細詢問其耗費半生積蓄而購買的項目開發(fā)進展狀況，其開發(fā)商是否有可能會被政府收回開發(fā)權等等。因為按照市政府的最新規(guī)定：很多沒有完成前期拆遷工作的項目，將逐一劃給國有5大投資公司統一經營，而開發(fā)商只能獲得區(qū)區(qū)8%的前期投資回報。

   一個不爭的事實是：2009年，趁著昆明市掀起城中村改造工作的熱潮，各路諸侯看準了這些城中村改造項目的優(yōu)越區(qū)位價值，以及昆明市政府限時強力推進此項工作的政令，所以各具體的執(zhí)行責任單位，面臨著空前的政治壓力，紛紛對城中村改造項目中的各類或明或暗的違規(guī)操作睜一只眼閉一只眼。于是各路資金紛紛進入到這些牽涉著千家萬戶昆明市民畢生幸福的項目中。

在這其中，另一個不爭的事實則是：在這些掛著各種各樣私營投資公司名義的城中村改造開發(fā)商的行伍中，有幾個是昆明人熟悉的知名開發(fā)企業(yè)？又有幾個是具備行業(yè)開發(fā)經驗的誠信開發(fā)企業(yè)？

   魚龍混雜之下，難免有人一開始就打著魚目混珠的狼子野心，或者干脆就打算渾水摸魚，撈一把就腳底抹油。人心不古，世事難測。此類投機心態(tài)，連老甘本人都難避免，相信也不乏有人正揣著這樣的齷齪心態(tài)去參與到昆明市的城中村改造工作中。并在土地尚未合法取得開發(fā)權的情況下，違規(guī)進行所謂的“團購”，以期回籠資金。這不：上月剛曝光的“某某生態(tài)城”項目開發(fā)商，在違規(guī)收取了大量團購定金后，轉眼就卷款跑路。只留下了一大群欲哭無淚的團購者。

  或許市政府也意識到城中村改造項目里埋藏著的問題多多，若不盡力扼殺的話，會影響社會的穩(wěn)定，造成群體性事件。所以在2009年，緊急出臺了管理辦法，禁止城中村項目在沒有取得預售許可證的前提下，以各種各樣的借口變相搞預售。但是上有政策，下有對策，這些行政命令，仍舊無法阻止黑心開發(fā)商的圈錢沖動。所以才有了近日出臺的規(guī)范管理辦法。

  然而，仔細分析下來，老甘發(fā)現：這個新的管理辦法，其實無異于“虎口奪食”，因為這些參與到城中村改造項目的各路諸侯，其實絕大多數都沒有成熟的房地產開發(fā)經驗，和充足的資本做后盾。很多項目，不得不依靠民間借貸和變相預售，以維持其現金流不斷鏈。而昆明市時下的民間融資借貸的成本，已高達月息6%，現在沒有統計數據表明，有多少項目的前期開發(fā)資金，是通過民間融資借貸而周轉過來的。相信部分開發(fā)企業(yè)，有可能一方面承擔著這樣高昂的資金使用成本，另一方面，則只能無條件的把項目開發(fā)權移交給政府指定的5大投資公司，自己只換來區(qū)區(qū)的8%的前期投資回報。則我們可以推斷：將會有部分企業(yè)，因無法繼續(xù)開發(fā)，也不能如愿收回前期投資。所以干脆趁著手頭還有點消費者參加團購而來的預付定金。何不來個一走了之，丟下一個爛攤子給政府去收拾。反正我泱泱大中華，960萬平方公里之廣袤大地，何處不是藏身之所！

  再換個角度來展開臆想：目前昆明市的土地供應市場，水龍頭幾乎已經被扭緊了。占據昆明市60%以上的商品房開發(fā)用地，都是城中村改造項目。而現在：若政府順利收回這200多個城中村改造項目，那么是不是意味著未來的商品房開發(fā)供應市場，將被這幾大國有投資公司所壟斷，而國有企業(yè)一旦形成壟斷之勢后，消費者的議價權幾乎就消失殆盡。這種苦頭，我們在“中國移動、中國電信、中國石化、中國石油、中… …”等等諸多中字頭的國有壟斷型企業(yè)身上，早就品嘗了個夠。所以這次市政府強力規(guī)范城中村改造項目，對未來的昆明房價走勢，或許有抱薪救火之嫌。

  老甘寫到這里，點起一根煙，陷入沉思中：或許這一切，都只是老甘一人的妄語胡言，或許所有的城中村改造項目，都是由一群具有社會責任感的有良知的開發(fā)商在推動，或許這次收回大部分城中村改造項目的開發(fā)權之后，政府還會出臺系列的讓利于民的濟世良策… …

     煙熄了�；蛟S，一切都只是或許。