商業(yè)地產(chǎn)的機遇與危機

商業(yè)地產(chǎn)的機遇與危機

受政策影響，投資者把目光逐漸轉移到商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，導致大家一致看好這兩個板塊。但我認為，商業(yè)不同于住宅，不能用投資住宅的眼光和經(jīng)驗來投資商業(yè)地產(chǎn)，而且這個大好的機會里面暗藏著較大的危機。

在通脹預期的心理作用下，把錢投入商鋪遠比存在銀行的利息高，而且可以升值保值，還有后市多重機遇帶來的“夢想富貴”。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)的回報率在6%時是保本的，8%才有錢賺，但現(xiàn)在市場上的商業(yè)地產(chǎn)很多都只有3—4%。更重要的是，租金的增長比例遠遠趕不上商鋪價格的增長，這是很危險的。也許有人會說，前3—5年可以不計，因為有返租，但現(xiàn)在的價格是5年后的市場價格，同時，租金還有可能下滑，如果經(jīng)濟不景氣的話，會更嚴重，如此，前15年不僅回不了本，你還是在支出狀態(tài)，超前支出狀態(tài)，還有35年，你如何回本并賺取利潤呢。

換個角度講，目前商鋪的銷售壓力較小，但運營的壓力很大，這勢必會造成商業(yè)價值鏈的短路。從消費者的角度來看，要有超人的眼光，不要迷信宣傳和品牌，要看潛力，也要看潛在的變化，要掌握商鋪區(qū)域環(huán)境在未來區(qū)域的發(fā)展中處于什么階段。這比地段更重要。不要迷信品牌，對于商業(yè)地產(chǎn)來將，招到一個知名品牌可能并不難，難的是要招到一個有消費潛力的商家。一個商業(yè)地產(chǎn)項目，往往是大品牌商家在賺錢，其他的在虧損。不要迷信主題，往往主題的定位和實際的運營大相徑庭。為一個商業(yè)尋找一個主題，包裝一個方案，是很多新建商業(yè)項目希望嘗試的思路。但是，這些主題究竟對商業(yè)有何影響，卻很少有人問津。在定位上，有兩種極端，一個是大而全，一個是單一求精，大而全難有品味，檔次低，租金低，賣不上好價錢，而單一求精又無法實現(xiàn)讓消費者“同時消費”的目的。投資商鋪不要只看到買賣這一環(huán)節(jié)，這一層面，運營更關鍵。對于開發(fā)商來講，看到商鋪的潛在價值，不想賣，自持，但資金有緊張，于是乎賣經(jīng)營權，一次性收回10-30年的租金，一舉兩得。但如果運營的好你走運了，運營的不好可要爛在自己手里了。最重要的是項目的定位要有可延續(xù)性，不要一味的求奇求怪求高端。

未來不確定性的因素還有很多，未來商業(yè)的發(fā)展還存在較大變數(shù)。在目前的政策、經(jīng)濟、金融等環(huán)境的背景下，短時的銷售較好，但我們看到了機遇，更要看到危機的潛伏。