昆房租上漲確實(shí)與房源減少有關(guān)

昆房租上漲確實(shí)與房源減少有關(guān)

房租為什么從去年年底開始，一直到現(xiàn)在，發(fā)生大幅飆漲？根據(jù)我們的觀測，漲幅達(dá)到50%。我開始以為只是昆明有這樣的現(xiàn)象，不想很多地方皆如此，在一線城市表現(xiàn)更為明顯。央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)做了節(jié)目，我也看了，看來看去，房租上漲原因歸結(jié)為：一是利益集團(tuán)推動房租上漲，要挾國家房地產(chǎn)新政；二是房產(chǎn)中介炒作。但不斷有人對上述觀點(diǎn)質(zhì)疑。

在昆明，房租為什么漲的那么快？一般人認(rèn)為是城中村改造導(dǎo)致。我也持有相同看法，但有三點(diǎn)需要特別強(qiáng)調(diào)指出：

一、昆明房租上漲的節(jié)點(diǎn)和時(shí)機(jī)。

昆明城中村改造已經(jīng)有2年多，為什么最開始2008年、2009年上半年沒有上漲而到去年年底才開始爆漲，這個(gè)漲價(jià)時(shí)機(jī)與老螺絲灣拆遷有關(guān)系。之前，許多人或多或少對城中村拆遷能否順利進(jìn)行下去還在進(jìn)行觀望，但看到老螺絲灣那么大體量的拆遷項(xiàng)目，政府下了天大決心，動用了極大力量，終于將老螺絲灣商戶轉(zhuǎn)到新螺絲灣，所發(fā)生的群體性事件也被政府不費(fèi)吹灰之力解決。這一事件對于老百姓心理產(chǎn)生極大影響，螺絲灣被拆掉，還有哪個(gè)地方不被拆掉？觀望是沒有用的。政府的決心，導(dǎo)致租房戶認(rèn)為其所居住的房屋隨時(shí)有被拆掉危險(xiǎn)，紛紛加入尋租的隊(duì)伍，離開城中村，因此，租房需求表現(xiàn)也更為強(qiáng)勁。

二、昆明房租上漲還是與房源少有關(guān)系

有人認(rèn)為，在新政下，有客戶轉(zhuǎn)購為租，導(dǎo)致租賃需求增加，房租上漲。但很快有人反駁：那些人以前住在馬路上嗎？以前他還不是處于租賃狀態(tài)，現(xiàn)在還是租，怎么說租賃需求增加了？

實(shí)際上，關(guān)鍵的問題是，供應(yīng)減少。昆明經(jīng)歷這兩年的拆遷，減少了700多萬平米的房源供應(yīng)量，隨著拆遷的深入，減少的房源數(shù)量還有可能繼續(xù)增加。一方面需求強(qiáng)勁（許多城中村房東采取租賃過渡的辦法、新畢業(yè)學(xué)生加入租賃隊(duì)伍、在昆謀生的外地人增加等），另一方面房源減少，房租能不漲嗎？

也許有人認(rèn)為目前有大量商品房房源空置，怎么能說供應(yīng)減少呢？供應(yīng)應(yīng)該是增加才對，殊不知，相對市場廣泛接受的老小區(qū)、城中村廉價(jià)房源而言，昂貴商品房小區(qū)的租金高企，是另一個(gè)檔次的房源，屬于高端貨，不影響中低端租賃房源的租金上漲。當(dāng)然，你可以認(rèn)為商品房房東可以降價(jià)出租，這種人是存在的，但大多數(shù)商品房房東的想法是，如果租金達(dá)不到期望值，房屋寧可空置，也不賤租。

大量中低端租賃房源的快速減少，是導(dǎo)致房租上漲的根本原因。

三、房東的羊群追漲效應(yīng)

作為一個(gè)房東，對于房屋能租到什么水平的租金，一般情況下，沒有什么把握。那么他有三種辦法：一是向中介打聽，二是自己打聽，三是報(bào)高價(jià)探測市場底線。

無論是向中介打聽還是自己打聽，他所獲取的信息有時(shí)是低租金，有時(shí)是高租金，有時(shí)市場行情好，有時(shí)行情差。比如，中介的成交案例可能都不一樣，有一天遇到一個(gè)財(cái)大氣粗的租戶，愿意以很高的租金租賃，而有一天也有可能遇到一般支付能力的客戶，只愿意支付很少的租金。對于房東掛牌而言，中介可能報(bào)一個(gè)比較高的租金，才有可能吸引房東將房源委托給中介。房東希望房子租到最高水平，中介正好迎合了這種需求。這也就出現(xiàn)了租房市場上，房東們形成一個(gè)利益集團(tuán)，房東的報(bào)價(jià)和成交價(jià)都是以比較高的方式報(bào)出。特別在房源緊缺的情況下，房東還比較強(qiáng)勢。

而對于報(bào)高價(jià)探測市場的房東而言，他不依賴于中介的數(shù)據(jù)，靠反復(fù)的市場試探，當(dāng)然這些房東往往財(cái)力雄厚，不計(jì)較短時(shí)的房屋空置、租金損失，一定要等到一個(gè)應(yīng)價(jià)能力十分強(qiáng)的客戶出現(xiàn)。所以這樣的房東往往又成為其他房東追趕的對象。

當(dāng)然我們也看到，在沒有發(fā)生大量城中村拆遷的城市，在商品房價(jià)格比較低而穩(wěn)定的城市，房租并沒有出現(xiàn)快速上漲的勢頭。因?yàn)�，中低端的租賃房源在市場上處于充裕供應(yīng)的局面，不存在房租上漲的動力。