后金融危機(jī)時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)何去何從

或許3年、5年，甚至若干年后，當(dāng)我們回顧歷史，會(huì)感嘆：2010年，注定將以一個(gè)“承前啟后、繼往開(kāi)來(lái)”的狀態(tài)，恰如深深改變著中國(guó)共產(chǎn)黨或中國(guó)人民甚至毛澤東命運(yùn)的“遵義會(huì)議”一樣，改變著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)演變進(jìn)程，也改變著諸多從業(yè)公司、從業(yè)人員的命運(yùn)。

與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

為期兩天的中美第二次經(jīng)濟(jì)與戰(zhàn)略對(duì)話(huà)峰會(huì)，在北京圓滿(mǎn)舉行，按照官方的說(shuō)辭，本次戰(zhàn)略峰會(huì)，規(guī)�？涨�，美方幾乎派出了所有部門(mén)的部長(zhǎng)級(jí)重要官員，部長(zhǎng)級(jí)代表團(tuán)成員多達(dá)200位，這說(shuō)明美方對(duì)本次會(huì)談的重視程度，而中方也積極回應(yīng)美方伸來(lái)的橄欖枝，在雙方心態(tài)都調(diào)整到積極合作協(xié)商的基礎(chǔ)上，本次峰會(huì)取得了一系列豐碩的成果，其中最值得引起房地產(chǎn)從業(yè)人員思考的，有以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一：美方將通過(guò)合作的形式，迅速承認(rèn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位

n        中美之間，作為非常重要的貿(mào)易伙伴，一方面，中方利用自己廣闊而低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)，和消耗自己寶貴的資源，大量承接著美方產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程中的基礎(chǔ)工業(yè)，為美國(guó)或者世界人民提供了低成本的消費(fèi)品。同時(shí)中國(guó)在2008年，首次超越日本，成為美國(guó)最大的境外主權(quán)債務(wù)持有國(guó)。但在金融風(fēng)暴的洗禮下，美國(guó)迫于自身的就業(yè)問(wèn)題壓力，于是高舉貿(mào)易保護(hù)主義的大棒，在2008-2010年的短短時(shí)間內(nèi)，以反傾銷(xiāo)作為藉口，針對(duì)“中國(guó)制造”發(fā)起了多達(dá)240多項(xiàng)的反傾銷(xiāo)調(diào)查，所涉及貿(mào)易領(lǐng)域從無(wú)縫鋼管、輪胎特保、兒童玩具、打火機(jī)甚至細(xì)化到禮品盒的包裝彩帶，美方大打貿(mào)易保護(hù)牌的真實(shí)目的，是想通過(guò)“維護(hù)公平貿(mào)易”此一借口，逼迫人民幣升值，從而緩解國(guó)內(nèi)日益嚴(yán)重的就業(yè)危機(jī)和基礎(chǔ)民用工業(yè)空心化的問(wèn)題。

在本次戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)對(duì)話(huà)峰會(huì)上，中方作出了“穩(wěn)步自主的推進(jìn)人民幣匯率改革”的承諾，換得了美方“通過(guò)合作的方式迅速承認(rèn)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位”的對(duì)應(yīng)回報(bào)，而這個(gè)協(xié)商的結(jié)果，則是中美之間將盡力減少貿(mào)易摩擦的產(chǎn)生，并且不再將貿(mào)易問(wèn)題政治化，那么由此將帶來(lái)中美貿(mào)易的順暢恢復(fù)，于是中國(guó)國(guó)內(nèi)大量的低端制造業(yè)將獲得后金融危機(jī)時(shí)代較良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。不再恐懼美國(guó)的悍然加稅對(duì)出口銷(xiāo)售的影響。

第二：中美貿(mào)易紛爭(zhēng)取得諒解，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

n        我們作為房地產(chǎn)從業(yè)公司，所從事的行業(yè)表面上看好像與中美貿(mào)易合作沒(méi)什么關(guān)聯(lián)，但正如中國(guó)古話(huà)所說(shuō)的“風(fēng)起于青萍之末”，中美貿(mào)易戰(zhàn)的結(jié)果，是中國(guó)大量的制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩和外銷(xiāo)不暢，產(chǎn)能過(guò)剩的結(jié)果，是導(dǎo)致中國(guó)制造業(yè)投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化，中國(guó)制造業(yè)投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化的結(jié)果，推動(dòng)了制造業(yè)投資資金轉(zhuǎn)移到國(guó)內(nèi)的股市或者樓市里，跨行業(yè)資本紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)果，與2008年擴(kuò)張性信貸政策的出臺(tái)，和中國(guó)事實(shí)上的負(fù)利率現(xiàn)象疊加在一起，加劇了消費(fèi)市場(chǎng)通脹預(yù)期，于是這些因素綜合匯流到一起，就演變成了我們都看到的2009年樓市的恐慌性購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象。于是房?jī)r(jià)被哄抬到一個(gè)無(wú)法讓政府忍受的政治問(wèn)題的高度，中國(guó)事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫化的趨勢(shì)。

現(xiàn)在，中美雙方意識(shí)到一切問(wèn)題都必須回到談判桌前來(lái)，于是針對(duì)貿(mào)易問(wèn)題達(dá)成了諒解協(xié)議，這就為中國(guó)的制造業(yè)游資重回制造業(yè)，不再過(guò)度投機(jī)樓市提供了一個(gè)泄洪口。結(jié)合到2010年空前嚴(yán)厲的政策壓力，那么這種投機(jī)資金撤離樓市的趨勢(shì)，首先會(huì)在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的樓市上得到印證，而國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市樓市的降溫，將會(huì)影響到二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期，于是諸如昆明等城市的樓市，也將會(huì)迎來(lái)一個(gè)溫和調(diào)整的趨勢(shì)。

第三：人民幣進(jìn)入升值通道，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

n        人民幣升值的影響，將會(huì)波及到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，從表象來(lái)說(shuō)，首先受到?jīng)_擊的，是出口企業(yè)，表面上看，房地產(chǎn)行業(yè)由于多數(shù)不是外銷(xiāo)型的產(chǎn)業(yè)，因此受到人民幣升值的沖擊好像不大，但深入一分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，需要消耗大量的鋼材，而中國(guó)煉鋼所需要的原料鐵礦石，進(jìn)口比例高達(dá)53%以上， 其中約60%由著名的世界三大鐵礦石供應(yīng)商“力拓、必和必拓、巴西淡水河谷”供應(yīng)，而中國(guó)新一輪的鐵礦石進(jìn)口談判一直沒(méi)有取得預(yù)期效果，必和必拓甚至單方提出全年漲價(jià)80%的強(qiáng)硬要求，鋼材的漲價(jià)目前看來(lái)幾乎是無(wú)法避免的了。

鋼材面臨著漲價(jià)，人民幣也將進(jìn)入升值通道，這就意味著中國(guó)的鋼企將不得不花更多的成本去購(gòu)買(mǎi)必須的鐵礦石，那么這種成本的上漲，勢(shì)必傳導(dǎo)到與鋼材消耗有關(guān)的行業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)由于必須使用大量的鋼材，勢(shì)必將承擔(dān)起成本轉(zhuǎn)移的責(zé)任。尤其要考慮到昆明地區(qū)由于強(qiáng)令在非限高區(qū)域，建筑將不得低于40層的地方規(guī)定，超高層建筑的大量上馬，也將提高建筑單方的鋼耗，這種成本上漲，評(píng)估將會(huì)對(duì)民用建筑的建造成本提高10-15%之間，反應(yīng)到項(xiàng)目綜合造價(jià)，則將提高至少5%左右的總成本，那么考慮到如今空前嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)控制政策形式，房地產(chǎn)企業(yè)或許不能樂(lè)觀預(yù)期通過(guò)房?jī)r(jià)的上漲，去消化由于鋼材等綜合建造成本上漲帶來(lái)的壓力，只有壓縮自己的利潤(rùn)空間。這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)痛苦而不得不接受的現(xiàn)實(shí)。

綜合以上分析，我們得出以下幾個(gè)判斷：

Ø        由于中美貿(mào)易將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)和諧的階段，這將為中國(guó)制造業(yè)提供一個(gè)喘息和調(diào)整的機(jī)會(huì)，所以源于制造業(yè)的龐大游資，將會(huì)抓住機(jī)會(huì)，重回各自熟悉的投資領(lǐng)域，這也將抽走對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大沖擊的樓市投機(jī)資金，表現(xiàn)在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，則我們將會(huì)看到較為理性的投資行為，市場(chǎng)不再出現(xiàn)大面積的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。

Ø        由于人民幣無(wú)可奈何的必須走上升值通道，將深刻影響國(guó)民的交易成本，交易成本的上升，反應(yīng)到房地產(chǎn)行業(yè)，就會(huì)演變成房?jī)r(jià)的漲價(jià)動(dòng)力，但懾于國(guó)家空前嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)控制政策威懾，誰(shuí)也不敢輕易舉起漲價(jià)這個(gè)大旗，不得不依靠自身挖潛或者壓縮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，去消化掉由于人民幣升值所引發(fā)的開(kāi)發(fā)成本。但這也為房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，埋下了一個(gè)地雷。

中國(guó)新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析

2010年，當(dāng)高房?jī)r(jià)已經(jīng)演繹成為一個(gè)另政府無(wú)法容忍的政治問(wèn)題之后，各種宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，目標(biāo)直指高房?jī)r(jià)，被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“國(guó)十條”橫空出世，樓市新政一月以來(lái)，雖然給極度膨脹的全國(guó)樓市當(dāng)頭澆來(lái)一盆冷水，但我們?nèi)钥吹礁鞯貥鞘袃r(jià)格仍然堅(jiān)挺，市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)。表現(xiàn)則是成交量萎縮，但成交均價(jià)仍高居不下。

n        眼見(jiàn)得樓市新政仍舊未達(dá)到讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的效果，于是房產(chǎn)稅便呈呼之欲出之狀，更有嚴(yán)格征收土地增值稅的稅賦手段已經(jīng)配套出臺(tái)。但由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一枝獨(dú)大的形成時(shí)間甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)直接牽動(dòng)的產(chǎn)業(yè)高達(dá)62個(gè)，假若調(diào)控力度過(guò)大，則就等于“倒洗腳水也把孩子潑出去”，這就讓考慮到中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀態(tài)的決策層舉棋不定，投鼠忌器。

n        地方政府也是或明或暗的在跟中央政府博弈，一方面，由于地方政府在土地交易市場(chǎng)是壟斷的賣(mài)家，地方政府自然不希望房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)被打壓的萎靡不振，從而影響到地方政府的財(cái)稅收入。但另一方面，也不敢在如此高壓的政治形式下冒進(jìn)，所以，我們就看到了這樣的博弈形態(tài)：地方政府明里暗里的降低了土地出讓供應(yīng)量，不想讓自身的土地出讓預(yù)期收益受到影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于在去年的資本盛宴里賺的缽滿(mǎn)盆滿(mǎn)，在短期內(nèi)可以承受現(xiàn)金斷流的壓力，從而不著急推盤(pán)，消費(fèi)者由于對(duì)樓市降價(jià)存在期望，所以紛紛持幣待購(gòu)。三種微妙的各自為陣的心態(tài)，在市場(chǎng)上僵持著，我們也就看到了整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出奇的一片靜默。而顯得熱鬧的，則是各種各樣的純意識(shí)形態(tài)的學(xué)術(shù)探討漫天飛舞。

n        本輪調(diào)控，雖然措辭嚴(yán)厲，組合拳招招打向高房?jī)r(jià)，但我們應(yīng)注意到，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下自然不可能，但到底下調(diào)多少合理？是20%呢，還是更多？這個(gè)問(wèn)題，相信中央政府也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一意見(jiàn)。

n        預(yù)計(jì)2010年，以“京廣深滬”等作為代表的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)的適度下跌在所難免，但我們不要期望這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)超過(guò)30%以上的總體跌幅，因?yàn)閲?guó)家決策層也深深明白一個(gè)道理：“高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展功不可沒(méi)”，若房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，那么由于中國(guó)的房地產(chǎn)使用了大量的銀行信貸，所以急速下跌或者攔腰一刀的砍倒高房?jī)r(jià)，會(huì)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和銀行系統(tǒng)造成巨大的金融動(dòng)蕩，甚至?xí)�誘發(fā)新一輪的信貸危機(jī)。

n        由于過(guò)高的房?jī)r(jià)，對(duì)建設(shè)“和諧社會(huì)”此一光輝口號(hào)造成了讓人臉紅耳熱的嘲諷，所以政府順應(yīng)民意，適度出手打壓下房?jī)r(jià)，但其效果或許正如舊社會(huì)那些收到賄賂的行刑衙役：“板子舉的老高，拍下去聲如爆竹，但卻只傷皮不動(dòng)筋骨”。沒(méi)有徹底解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的依靠，沒(méi)有從源頭上堵住地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)，沒(méi)有解決國(guó)內(nèi)各行業(yè)社會(huì)消費(fèi)的均衡發(fā)展，沒(méi)有解決全民社會(huì)保障問(wèn)題，則一切的調(diào)控，都只是暫時(shí)的，都只會(huì)收到階段性的效果。

n        均衡遲早要被打破，博弈的結(jié)果，總是某一方作出妥協(xié)和退讓。從根源上來(lái)說(shuō)：假若不廢除“窮地方富中央的分稅制”，假若地方政府還不能在短期內(nèi)擺脫對(duì)土地財(cái)政的依靠，假若中國(guó)還繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策，假若不動(dòng)產(chǎn)仍舊是普通大眾個(gè)人財(cái)富保值增值的首選品，那么這場(chǎng)博弈的結(jié)局，自然是消費(fèi)市場(chǎng)作出退讓。向地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)心照不宣所形成的價(jià)格同盟作出退讓?zhuān)�市�?chǎng)將再次形成購(gòu)買(mǎi)熱潮。當(dāng)政策的高壓期緩沖過(guò)去后，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的降低姿態(tài)后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以房?jī)r(jià)作為衡量尺度，將出現(xiàn)“退二進(jìn)三”的態(tài)勢(shì)。但這退和進(jìn)之間，絕非一年半載所可以看到的，預(yù)計(jì)這種搖擺的舞步，將在兩年內(nèi)得到印證。順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇后的中國(guó)，將在2012年左右迎來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的又一場(chǎng)盛宴。