工業(yè)用地被廉價(jià)招安

工業(yè)用地被廉價(jià)招安

高屋地產(chǎn)顧問(wèn)博客文章《建50%經(jīng)濟(jì)適用房，昆明工業(yè)用地可轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫亍�，探討了目前昆明工業(yè)用地（還包括科研用地、教育用地、醫(yī)療用地等等），轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢蚤_發(fā)房地產(chǎn)的居住商業(yè)用地的一種途徑，實(shí)際上，轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的主要途徑則是——被招安，當(dāng)然，如果不愿意被招安，那只有等待。

那么這里面有兩個(gè)問(wèn)題值得研究：一，政府招安工業(yè)用地的代價(jià)十分低廉；二，政府全面壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，控制土地變更及土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，造成市場(chǎng)上實(shí)際可以拿出來(lái)開發(fā)住宅的土地并沒有增加。

昆明下馬村178畝閑地、原第一農(nóng)場(chǎng)土地最終被收儲(chǔ)，即證明了上述觀點(diǎn)。該土地原使用者為國(guó)營(yíng)昆明市第一農(nóng)場(chǎng)，原土地登記面積為138079.67平方米。2004年7月，該農(nóng)場(chǎng)與云南雙全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，進(jìn)行針對(duì)該農(nóng)場(chǎng)的合作改制，成立了云南雙全投資有限公司。據(jù)昆明市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室2004年7月20日第（58）號(hào)會(huì)議紀(jì)要，其中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地（面積為118773.33平方米）辦理了出讓手續(xù)，用途為工業(yè)用地，使用期限50年，終止日期為2055年12月5日，土地證號(hào)為：昆國(guó)用（2006）第00095號(hào)。

　　2006年4月12日，金實(shí)力公司與云南雙全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并在昆明市國(guó)土資源局辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。金實(shí)力公司取得了該宗土地，使用面積118773.33平方米（178.16畝），用途為工業(yè)用地。但該土地用途與現(xiàn)行規(guī)劃用途不一致（現(xiàn)行規(guī)劃用途為：二類居住用地、商業(yè)金融用地、公共綠地），導(dǎo)致金實(shí)力公司一直無(wú)法實(shí)施有效開發(fā)。

2008年10月30日，昆明市政府召開的市清理整頓土地市場(chǎng)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組第三次全體會(huì)議，根據(jù)該地塊的實(shí)際情況，會(huì)議確定該地塊為閑置土地，要求對(duì)該地塊依法實(shí)施有償收儲(chǔ)，并于2008年12月6日在《昆明日?qǐng)?bào)》公示，同年11月19日下發(fā)了《閑置土地處置決定書》。當(dāng)時(shí)金實(shí)力公司不同意有償收回該土地，通過(guò)五華區(qū)政府反復(fù)開展宣傳解釋工作，最終該公司統(tǒng)一收回土地。2009年3月11日，五華區(qū)政府與金實(shí)力公司簽訂了收儲(chǔ)協(xié)議。該土地即將推向市場(chǎng)進(jìn)行拍賣。

工業(yè)用地被招安，才能進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)和建設(shè)，這是政府規(guī)范土地市場(chǎng)交易、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)重要措施。但從另一方面看，實(shí)際上，政府徹底壟斷了土地的一級(jí)交易，即基本上所有土地必須通過(guò)政府土地部門出讓，才能進(jìn)行開發(fā)。這里“基本上“指的是尚存包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地正常轉(zhuǎn)讓而獲得土地的情況。但轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，則被政府完全壟斷。對(duì)于政府而言，顯然這是一次十分劃算的買賣，土地產(chǎn)生的高額溢價(jià)或被政府收入囊中。比如，第一農(nóng)場(chǎng)這178.16畝工業(yè)用地，根據(jù)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、地面補(bǔ)償以及土地內(nèi)部掌握的54321規(guī)定，每畝補(bǔ)償價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)/畝（注：高屋地產(chǎn)顧問(wèn)大膽猜測(cè)），而對(duì)外拍賣不低 于400萬(wàn)/畝，合計(jì)7億，每畝產(chǎn)生300萬(wàn)溢價(jià)，總計(jì)可能產(chǎn)生5億多溢價(jià)。那么，土地?fù)碛蟹浇饘?shí)力公司只有感嘆了。

將工業(yè)用地進(jìn)行收儲(chǔ)，然后進(jìn)行拍賣，帶有政府強(qiáng)制色彩，作為地主方，要么進(jìn)行利用，要么閑置，閑置被收回，因此，工業(yè)用地只有被招安。當(dāng)然，招安的代價(jià)不高。

據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道《土地收儲(chǔ)成“飛來(lái)橫財(cái)” 一“補(bǔ)”暴富換骨脫胎》，近來(lái)許多上市公司旗下的工業(yè)用地紛紛被廉價(jià)招安：

國(guó)風(fēng)塑業(yè)：去年7月，公司向合肥土地收儲(chǔ)中心報(bào)請(qǐng)收儲(chǔ)位于合肥高新區(qū)科學(xué)大道以西、海棠路以北的面積為145.4畝的工業(yè)用地。合肥土地儲(chǔ)備中心將支付補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)5927.14萬(wàn)元，并已支付首期土地補(bǔ)償款1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收益約2700萬(wàn)元，將計(jì)入今年第二季度損益。國(guó)風(fēng)塑業(yè)去年虧損1.33億元，今年一季度盈利155萬(wàn)元，此項(xiàng)收儲(chǔ)收益可算是一筆巨額收入。

         榮華實(shí)業(yè)：同樣因城市規(guī)劃調(diào)整，今年4月，榮華實(shí)業(yè)向武威市相關(guān)部門上報(bào)易地搬遷報(bào)告，其擁有的合計(jì)242畝土地將被收儲(chǔ)。據(jù)估算，公司搬遷涉及的總損失約4.11億元。公司申請(qǐng)政府對(duì)此全額補(bǔ)償，并在工廠新址上申請(qǐng)不低于現(xiàn)有面積的生產(chǎn)用地，作為補(bǔ)償方案的一部分。

        偉星股份：今年3月，偉星股份公告，位于臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)通化路上的兩宗總面積約120畝的工業(yè)用地將被收儲(chǔ)。該地塊系公司2008年末通過(guò)司法拍賣以5200萬(wàn)元取得，原計(jì)劃用于金屬類紐扣和相關(guān)服飾配件業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展儲(chǔ)備，其收儲(chǔ)補(bǔ)償為6616萬(wàn)元，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生收益約816萬(wàn)元。

錢江摩托：因土地收儲(chǔ)獲益最為驚人的當(dāng)屬錢江摩托。今年1月22日，錢江摩托全資子公司擁有的原萬(wàn)昌廠區(qū)地塊公開拍賣，成交價(jià)為25.99億元。根據(jù)相關(guān)政策及協(xié)議，錢江摩托可獲拍賣成交價(jià)50%左右的補(bǔ)償款，約13億元。而原萬(wàn)昌廠區(qū)只是錢江摩托搬遷涉及的兩個(gè)廠區(qū)之一，另一原北塔路廠區(qū)拍賣尚未進(jìn)行。

仔細(xì)研究一下，上面四家公司基本上均被政府廉價(jià)招安，那么作為昆明國(guó)有企業(yè)的原第一農(nóng)場(chǎng)地塊的價(jià)格也好不到哪去。工業(yè)用地被廉價(jià)招安，無(wú)非反映了當(dāng)下十分盛行的土地財(cái)政的一些面目。進(jìn)一步追問(wèn)，土地廉價(jià)招安房?jī)r(jià)就下來(lái)嗎，當(dāng)然不會(huì)，土地收回又高價(jià)拍賣——您認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？您認(rèn)為地王是誰(shuí)制造的？

困擾中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)基本局面是，房屋開發(fā)量依然嚴(yán)重不足，供需失去平衡，導(dǎo)致價(jià)格攀升。而根據(jù)德國(guó)控制房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)是，多為市場(chǎng)供應(yīng)房子，增加供應(yīng)量。而我國(guó)首先徹底封殺小產(chǎn)權(quán)房，即在集體土地上建設(shè)的住宅不允許銷售，堅(jiān)決取締，只允許在國(guó)有土地上建設(shè)的房子出售，這實(shí)際上壓縮了房子供應(yīng)量。再次，土地變更性質(zhì)，在符合城市規(guī)劃的前提下，地主方可以成立一個(gè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行住宅開發(fā)，這在以前是允許的，但現(xiàn)在不允許，轉(zhuǎn)變性質(zhì)可以，必須通過(guò)政府收購(gòu)儲(chǔ)備，也就是必須賣給政府，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應(yīng)量被進(jìn)一步壓縮。因此，您認(rèn)為房地產(chǎn)供應(yīng)量被收縮難道不是房?jī)r(jià)不斷竄高的理由嗎？

5月28日