陳玉貴 項目總監(jiān)
十年前，昆明因“99世博會”成為了世界舞臺聚光燈下的舞者。而今，昆明因?qū)⒃谖迥陜?nèi)改造完成336個城中村，總計建筑面積高達3800萬平米，位居全國第一，成為了中國房企戰(zhàn)略布局的主戰(zhàn)場，更成為全國的焦點。這一場龐大的社會系統(tǒng)改造工程——城中村改造，按照既定規(guī)劃，將在以仇和書記為代表的昆明新一屆政府帶領下，從2008年至2012年歷時五年時間，分為三個階段，完成四區(qū)一縣一市共計336個“城中村”項目的改造。第一階段即2008年至2009年，完成建設35個城中村項目；第二階段即2009年至2011年，完成余下項目的60%；第三階段至2012年完成剩下的項目。審視這些項目的分布可以看出，在昆明四個主城區(qū)，即官渡區(qū)、五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)分別有102個、75個、67個、55個改造項目，總計占據(jù)了整個改造項目的近九成，是理所當然的主力軍。據(jù)悉，在此次城中村改造中，將遵循“政府主導、市場化運作；以人為本，統(tǒng)一規(guī)劃；完善功能、建設新昆明”的整體原則進行開發(fā)建設。
如果從政府的城市運營和房地產(chǎn)市場發(fā)展的層面來看，舊城改造既是一個世界性的課題，也是一個世界性的難題。所謂世界性的課題，是指這是一個國家城市化發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，他的產(chǎn)生和發(fā)展有其歷史的必然性和內(nèi)在規(guī)律性；所謂世界性的難題，是指它涉及國家經(jīng)濟體制、法律法規(guī)是否健全、各方利益的博弈等眾多深層次問題，解決起來非常困難。
而目前昆明的舊城改造，卻被作為一次政績的急行軍，一劑城市發(fā)展的猛藥，站上了歷史舞臺。從昆明城中村項目規(guī)劃審批意見與在售的城改項目來看，所有項目均是按城市綜合體批建的，規(guī)定所有項目集中性商業(yè)、商務面積不得少于總建筑面積的30%。如果按照政府規(guī)定的5年計劃順利完成舊改，昆明城市中，將出現(xiàn)336個集中性商業(yè)中心，預計將高達1100萬平米，屆時昆明的人均商業(yè)面積將達到1.5平米，成為亞洲第一和世界第一的雙料冠軍�；蛟S至2012年昆明還可榮膺“世界商業(yè)肌最發(fā)達的園林宜居城市”？
本人曾多次參與城中村改造項目的實施，以此次參與昆明城中村改造項目為例，結合曾經(jīng)在北京、石家莊及長春等城市參與過的城中村改造項目的經(jīng)驗，做如下兩個方面的探索性思考。
從“城中村”到城市綜合體
“一刀切” 真理變謬誤
城市綜合體具備五大特征：整體統(tǒng)一性、高度可達性、高度密結性、功能復合性、土地均衡性。它是世界發(fā)達國家在解決城市化過程中的成功經(jīng)驗，值得借鑒。但是城市綜合體本身是一個功能化的概念，它要因時、因地、因人制宜，需要立足城市核心戰(zhàn)略定位來考慮。
從昆明來說，城中村改造向城市綜合體方向發(fā)展無疑是一個正確的方向，但是真理與謬誤只有一線之隔，條件發(fā)生變化，真理就會變成謬誤。昆明的城改項目規(guī)劃在政府的整體城市規(guī)劃布局中，沒有考慮個案的具體情況、項目的土地特征，而是“一刀切”地要求30%以上比重的商業(yè)或商務面積，這將導致昆明沒有真正意義的核心區(qū)，也將導致項目的惡性競爭。
因此，昆明目前最重要的是，必須立足于城市核心戰(zhàn)略定位來考慮，必須借鑒其他城市的成熟城改經(jīng)驗，必須更新觀念、組織高智商的智囊團。這將成為昆明城改成功與否的關鍵。
“政-企-民”經(jīng)濟利益鏈的博弈
多方共贏 這個可以有
本人介入昆明城中村項目操盤后，通過對300份消費者摸底調(diào)研問卷的分析研究，對“政-企-民”在城中村改造項目中的經(jīng)濟利益鏈進行了初步的探索。
第一，城中村改造是一場經(jīng)濟利益鏈的博弈，政府希望通過土地實現(xiàn)地方財政收入的飛躍，發(fā)展商希望通過項目開發(fā)實現(xiàn)高額利潤回報，被拆遷者的民眾也希望能通過拆遷獲取更高的拆遷補償和更好的居住環(huán)境。
第二，城中村改造是能實現(xiàn)多方共贏的大蛋糕，誰都想?yún)⑴c進來，本地的開發(fā)商和外地的開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)的、炒房的和自住的、已拆遷的和待拆遷的，誰都想從這塊蛋糕中分得一塊，不論大小。
第三，正因為城中村所涉及的利益太大，這也就成為一件難事，難以說服其中一方或多方放棄利益，特別是被拆遷的老百姓。
在這些利益鏈條中，多方博弈，往往很多時候作為被拆遷的老百姓成為了弱勢的一方而被迫“犧牲”。但是他們才是“城改”版圖的主人，是大昆明破繭重生的主宰者、參與者。以犧牲原住民利益為基礎的城中村改造，只能是皇帝的新衣。
昆明“城改”大業(yè)，只有尊重市場、以人為本，才可能實現(xiàn)多方共贏。
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