城中村改造前半夜必勝法
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[/td">[/tr">[/table">如果以“拿到地”為分界線，城中村改造可分為前半夜和后半夜兩個階段，前半夜心驚肉跳，后半夜做夢都會笑。
拿到地的后半夜，土地往銀行抵押、貸款有了，城中村都是好位置，不愁賣、價格高；眾多開發(fā)商積極參與城中村改造，正是沖著“后半夜”誘人的結(jié)果。而“前半夜”土地整理階段，卻像西天取經(jīng)。我們從一組數(shù)據(jù)可以看出：
● 自2008年3月昆明正式啟動城中村5年重建改造工程以來，2年，約有近百個城中村不同程度啟動改造工程，但時至2010年4月，能夠順利落實土地的不超過12家（根據(jù)正式招拍掛公告統(tǒng)計，不排除有其他獲取土地的情況存在）。截至目前，能夠?qū)崿F(xiàn)開盤的城中村改造項目更是屈指可數(shù)。
● 昆明西山區(qū)已啟動20個片區(qū)41個村的城中村改造項目，只有兩宗完成土地交易。
● 截至2009年底，昆明全市啟動的60多個城中村改造（又說130多個），實現(xiàn)土地交易的僅為5宗。
除了城中村改造的常規(guī)動作的難度外，很重要的原因是與土地交易方式有關(guān)，城中村土地交易的方式有毛地公開交易和凈地公開交易兩種。其中，毛地公開交易可以理解為政府給個期權(quán)，風(fēng)險讓開發(fā)商承擔(dān)，法律角度也存在諸多漏洞，所以基本上不可能實現(xiàn)；但要實現(xiàn)凈地招拍掛，又面臨前期占用大量資金、拆遷、政策變動等諸多困難，而且實現(xiàn)凈地掛牌后，也存在被別人高價搶走的風(fēng)險。
那么，為什么有些公司和城中村改造項目能夠順利實現(xiàn)？簡單說來，歸結(jié)為三類：土地上有本錢、資金上有保障、安置上有房源。
土地有本錢
目前實現(xiàn)成功開發(fā)的城中村項目中，有一類可以認(rèn)為不是完全的城中村改造。以目前昆 [table=100%">[tr">[td">
[/td">[/tr">[/table">明最火的某樓盤為例，項目總占地不足三百畝，其中開發(fā)商原控制的“旅游項目”地塊約80余畝。趁城中村改造之機(jī)，采用補(bǔ)足使用年限，拆除原“旅游項目”后作為開發(fā)項目的一部分整體規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)，對周邊200畝城中村進(jìn)行改造重建。
當(dāng)然，聰明的開發(fā)商順手牽羊，以“旅游項目”搬遷名義，又在呈貢順利圈下200多畝地，真乃一箭雙雕！
資金有保障
城中村改造前期資金量需求巨大，而且在土地“招”、“拍”、“掛”以前不能取得《國有建設(shè)用地使用權(quán)證》，所以，依賴傳統(tǒng)的銀行貸款的融資模式難以實現(xiàn)。當(dāng)前，中央又將對地產(chǎn)融資加強(qiáng)監(jiān)管，對于融資渠道狹窄的城中村改造來說，無異于雪上加霜。
之前參與城中村改造的開發(fā)商中，先點個卯、再去籌錢的大有人在；在昆明已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)商資金斷裂情況——高新區(qū)某項目，土地還沒掛牌，開發(fā)商先“掛”了！
資金實力保障是參與城中村改造的必要條件，而以云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)為代表的資金雄厚的開發(fā)商必將成為未來昆明城中村改造的主力。
安置有房源
安置能夠快速解決，是城中村改造速度加快的最為重要的一環(huán)。
拆遷是難點，而安置是焦點。村民擔(dān)心不兌現(xiàn)、漫天要價、戀舊等等情況都有。其實，這些擔(dān)心也不無道理。例如，某村拆遷時，與開發(fā)商商談，比照當(dāng)時房價每平米補(bǔ)償4000元作為貨幣賠償。村民原想將補(bǔ)的錢去買套新房或二手房，但到市場上轉(zhuǎn)悠幾個月下來，發(fā)現(xiàn)周邊房價漲到七八千，已簽協(xié)議的村民心態(tài)開始不平衡了，想著法子找茬；沒簽協(xié)議的開始盤算，照這么漲下去，4000每平米太劃不來，得漲價！一旦進(jìn)入這種狀態(tài)，拆遷難度大大增加。
有眼光的開發(fā)商，預(yù)留自有的部分物業(yè)，實現(xiàn)拆遷現(xiàn)房安置。某開發(fā)商2004年開發(fā)的樓盤對外號稱早已售罄，但在2008年的拆遷中，該樓盤提供了近400套房源作為回遷房補(bǔ)償給村民，村民能立即得到回補(bǔ)的物業(yè)，享受到房價上漲帶來的利益，對于村民來說也更為公平。同時，先安置后拆遷的做法，村民能夠眼見為實，拆遷速度大大加快。
城中村改造的戰(zhàn)術(shù)性手段
手段一，悄悄購買其他地產(chǎn)商開發(fā)的物業(yè)，作為拆遷置換房源的補(bǔ)充。
在昆明某片區(qū)，一開發(fā)商的一些房源其實是被相鄰的另一開發(fā)商所購買，而其渾然不覺，另一開發(fā)商早就制定了在片區(qū)內(nèi)進(jìn)行城中村改造的戰(zhàn)略，專門購買現(xiàn)房以用于難拆的“釘子戶”上。其好處有二，首先對于釘子戶而言，有現(xiàn)房而且是超出補(bǔ)償價值的現(xiàn)房，何樂而不為？另一方面，雖然房價比建回遷房的成本高出許多，但是，采取銀行按揭方式購買，其實相當(dāng)于變相在銀行融資以緩解資金鏈；同時，現(xiàn)房置換大大縮短土地整理階段所消耗的時間和資金占用，對于開發(fā)商來說，意義十分重大！
手段二，不做開發(fā)商就做釘子戶，目的是以小搏大，掌握開發(fā)主動權(quán)。
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[/td">[/tr">[/table">某開發(fā)商采取了“打釘子”的手段，實現(xiàn)以小博大。所謂“打釘子”，就是根據(jù)城中村土地類型和物業(yè)類型的不同（例如，按土地性質(zhì)分，有集體用地、宅基地、還有部分散落在城中村內(nèi)部和邊緣的國有用地；按資產(chǎn)分，包括一些村辦企業(yè)、個體工廠、個體租用或承包的土地所經(jīng)營的企業(yè)等），開發(fā)商采取資產(chǎn)收購的方式，預(yù)先在自己戰(zhàn)略規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，進(jìn)行低調(diào)收購或長租約租賃部分土地和資產(chǎn)，隨著城中村改造推進(jìn)，如果其他開發(fā)商要想再進(jìn)入該區(qū)域，最大的“釘子戶”可能就是這個事先已經(jīng)打入“釘子”的開發(fā)商，因為“釘子”的提前打入，掌握了這個片區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。
此外，還有多種政策組合、五花八門的土地騰挪術(shù)。
除了普通商品房外，還有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種形式，以在昆明非常廣泛的單位代建房為例，就存在非常大的操作空間。代建房并不完全違反政策、并帶有經(jīng)濟(jì)適用房的特征。在終結(jié)貨幣分房的“98房改”重要文件《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號文)中，可以看到對此的明確規(guī)定：“在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房�！�
今年一月，昆明叫停以團(tuán)購名義進(jìn)行無證預(yù)售房，但上月剛剛順利拿到土地的某項目，就有大量教師團(tuán)購，有人百思不得其解，政策研究得不透��！就緊接23號文之后，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了《建設(shè)部等部門關(guān)于支持科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房若干意見》的文件，要求積極支持這些單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房。
另外，根據(jù)政府發(fā)展城市建設(shè)的需求，以承擔(dān)公共設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、形象工程建設(shè)等方式，騰挪出地塊，再進(jìn)一步滲透，也是一些開發(fā)商的采取的手段。
城中村改造必須是“戰(zhàn)略性介入”
回歸房地產(chǎn)開發(fā)運作的基本問題，資金杠桿的運用、政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、消費市場的接納才是根本。所以，參與城中村改造首要的還是一個戰(zhàn)略性的選擇，而不是簡單地“做個項目”。
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[/td">[/tr">[/table">首先，要有成片滾動開發(fā)的長期決策。對一個區(qū)域的持續(xù)開發(fā)有長期的考慮，持續(xù)積累在區(qū)域的影響力、政府關(guān)系、地方資源以及客戶群體，在資金方面減少前期占用時間，盡快實現(xiàn)滾動；在拆遷安置方面實現(xiàn)先安置后拆遷；在不同物業(yè)組合方面，商業(yè)、住宅、辦公形成相互推動；在區(qū)域配套方面持續(xù)優(yōu)化；最終成功占據(jù)一片市場。
其次，要率先創(chuàng)造標(biāo)桿效應(yīng)。作為政策性很強(qiáng)的城市開發(fā)，政策的傾斜起到非常關(guān)鍵的作用，通過成功改造，與地方政府部門形成共贏局面，將有效保證開發(fā)的持續(xù)性和長期的盈利。
第三，去除暴利思想，順應(yīng)政府政策。前期“一錘子想砸出個金蛋”的開發(fā)商估計到目前為止，應(yīng)該已經(jīng)開始感覺到城中村改造的水深程度。暴利就像疣子，一旦露頭，就馬上會伸出把剪刀把它剪掉。因為，城中村改造本身就是一個政策性非常強(qiáng)的舉措，而且是公共性舉措，這就不得不顧及多方利益的均衡，本來是大伙一起分錢的事兒，憑什么要讓你開發(fā)商獨占。面對政策調(diào)整、釘子戶抗拒等困難，沒有暴利思想，就能保持平常心態(tài)和對長期利益的關(guān)注。只要思路明確心態(tài)端正，辦法總比困難多。
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