文/策劃師孫濤 本文刊登在《深圳商報》4月30日E3版
自4.14（試一試、死要死）以來，國務院連續(xù)頒布了幾項房地產(chǎn)政策，包括針對開發(fā)商銷售和購房者貸款利率政策的調(diào)整。條款當中涉及多個堅決字眼，給人的感覺政府這次打壓房價的信心是前所未有的，好像真的不是“試一試”那么簡單了。
近期多個大中城市的房屋銷售情況已經(jīng)受到該政策的影響，出現(xiàn)了銷售量萎縮的情況。這種狀況將持續(xù)多久，是不是會重現(xiàn)前幾次那樣報復性反彈的尷尬局面。其實道理很簡單，持續(xù)多久決定于在這場鬧劇中誰會勝出而已，那么這場鬧劇中參演的就有中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行、購房者。怎么說都是一家人，最核心的博弈應該是中央政府跟地方政府了，其他的只是這個家里的底層而已。這就是好比爺爺跟老子打架，幫誰都不是，只能在一邊看著。然后根據(jù)雙方在這場博弈中的表現(xiàn)來適時調(diào)整策略而已。
從中央制定政策的力度感受一下吧，老爺子這次是真發(fā)脾氣了，政策頒布都不用提前預熱。之前并沒有太多的信號顯示會有這么大的力度，就連每年一度的“家庭會議”當中，也只是草草討論而已，并無實質(zhì)方案出臺。結(jié)果就在兩會結(jié)束后，三月份房價11.7%的增長徹底激怒了中央政府這位家庭領導者。不算賬，不調(diào)查，先頒布再說。一系列的打壓政策隨即出臺，而且是一浪勝過一浪，從控制投機需求到規(guī)范市場銷售，想的倒是比較全面。即使是不考慮最基本的經(jīng)濟原理，也要先擺出姿態(tài)。姑且不論其是否具有很強的可行性，或者其效果又如何，最起碼說明這個家還是老爺子說了算。
中國的房地產(chǎn)問題幾乎糾結(jié)了所有的經(jīng)濟理論問題，涉及到多個利益關系，這個問題確實不好處理。中央政府在制定一般性政策的時候，必須要充分考慮中央及地方的利益協(xié)調(diào)關系。房地產(chǎn)發(fā)展至今，各地方政府依靠壓縮土地供應大肆掘金。造成這一問題的根本原因是什么呢，“子不教，父之過”。
中國現(xiàn)行的財稅制度，地方政府巨額的負債和每年的龐大支出都是造成房地產(chǎn)市場價格虛高的重要原因。這些重要原因根結(jié)都在中央，所以啊，想法是好的，該打但是也不能打過了，打過了就等于是打自己了。
針對一般的購房者，中央不得不重視，因為房地產(chǎn)價格的過快上漲，搞不好會對社會穩(wěn)定產(chǎn)生威脅的。前段時間網(wǎng)上流傳的“房地產(chǎn)崩盤時間表”鬧的是人心惶惶，按照該理論，中國的房地產(chǎn)市場崩盤是到時候了，而且會出現(xiàn)類似于日本的十年經(jīng)濟萎縮。如果我們就這個問題進行深入討論，比較中日在房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，那么因素確實太多，人口總量，經(jīng)濟環(huán)境，政策條件，匯率影響等多個方面存在著很大的不同，得出的結(jié)論自然是有失偏頗的。但是這一事件鬧得如此沸沸揚揚最起碼說明一個問題，廣大民眾對目前的房地產(chǎn)價格過高，嚴重不滿。中央政府必須正視這個問題，雖然這個“主人”沒什么地位，但是畢竟占的數(shù)量比較大。所以就需要一系列的政策來安撫廣大民眾了，比如3月份國土資源部下發(fā)文件規(guī)定今后各地供應的保障房用地不得低于建設用地供應的70%。從這個角度來看，政府給一般民眾描繪的藍圖是好的。但是真正的目的是什么呢，做到真正的打壓房價，使得人人有其屋嗎？這是不符合發(fā)展規(guī)律的，中央希望做到的是保持房價的穩(wěn)定增長，穩(wěn)定到中央政府有稅收，地方政府有金庫，普通民眾也不至于怨聲載道。
在這場博弈中，還有另外兩個重要的配角，那么就是銀行跟開發(fā)商。相對于一般的普通購房者而言，這兩個配角在觀察爺爺跟老子博弈的過程當中顯得更靈活些，房地產(chǎn)作為一個重要的產(chǎn)業(yè)支柱，不管是爺爺還是老子終究不會希望其垮掉，這就決定了銀行與開發(fā)商都是有利可得的，無非是多少的問題，都只是操作上的事情。
說到最后這場博弈的最終勝利者現(xiàn)在還不是很明朗，還需要看中央接下來的政策頒布與地方的執(zhí)行力度。但是受害者肯定是大多數(shù)自住需求的民眾。房價跌了，資產(chǎn)流失；高了，又買不起了。
《深圳商報》4月30日E3版
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