銀監(jiān)會“三拳”給房地產(chǎn)業(yè)深重一擊
繼銀監(jiān)會執(zhí)行“三掛鉤、三不貸”政策后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的金融組合拳日益清晰，概況起來，來自銀行的三種措施將對開發(fā)商及房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深重影響：
一、取消以土地抵押放貸 ，改以在建工程抵押
為防止炒地、炒房，特別是開發(fā)商惡意囤地、圈而不建行為，銀監(jiān)會要求以在建工程抵押，取消土地抵押。部分商業(yè)銀行已停止以土地為抵押貸款，正在研究制訂以在建工程為抵押貸款規(guī)則。
關(guān)于開發(fā)商貸款，對于存在土地閑置一年以上的貸款開發(fā)商，銀行一律不得發(fā)放新的開發(fā)項目貸款，對于土地閑置兩年以上和有炒地行為的，銀行對已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全，并上全行“黑名單”，提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)，一律要求以在建工程為抵押，不宜用土地為抵押品發(fā)放開發(fā)貸款。另外，銀監(jiān)會要求加強(qiáng)對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查。
這就意味著，開發(fā)商通過全力籌集資金獲得土地證再貸款的思路已經(jīng)行不通了，獲得土地證后，開發(fā)商一般用兩種方法獲得銀行貸款：一是以土地使用權(quán)作為質(zhì)押，通過評估，獲得5-7成貸款，在辦理其他證照時，通過內(nèi)部關(guān)系借出來；二是通過擔(dān)保公司進(jìn)行資產(chǎn)放大，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地價值的貸款。而銀行現(xiàn)在要求以在建工程作為抵押，上述思路顯然行不通了。
而希望通過周羅資金來獲得土地證的投資人，顯然不會輕易做這樣的事。此招有助于抑制開發(fā)商拿地?zé)崆椋恋厥袌鼋禍�，降低土地價格有一定意義。
二、關(guān)于個人住房貸款，銀監(jiān)會要求抑制炒房和投機(jī)性購房，對于房價過高、上漲過快的地區(qū)，第二套執(zhí)行5成首付，停發(fā)購買第三套及以上住房貸款。
這一招雖然錯殺了改善性需求的客戶，但降低社會購買住房需求的作用非常明顯。對于昆明而言，那些熱衷于搞團(tuán)購、炒賣指標(biāo)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位和其職工，對于參與房地產(chǎn)的熱情將極大降低，基本退出這些市場，因為他們一般房產(chǎn)有多套，銀行絕對不不貸款給他們，而一次性付款能力又有限，只有放棄。此舉有助于社會的公平、公正。對于開發(fā)商而言，靠前期團(tuán)購圈錢的算盤又落空了，靠人為炒高價格的算盤又落空了，實在是形勢不容樂觀。
三、對于外地人購房，銀行直接制造壁壘
銀行規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放個人住房貸款。這一招很突然，許多手持外地戶口、在昆明工作許多年的白領(lǐng)或生意人，確確實實存在的剛性需求，被這一項政策打消了購房計劃。因為納稅證明和社保證明，在一些公司中均作為避稅處理，基本上無法提供出來。所以對于外地人購買房產(chǎn)，真是不公平啊。
綜述：在“寧可錯殺三千，不可放過一人”的思想指導(dǎo)下，對于房地產(chǎn)市場的急速降溫，效果將十分明顯，首先，資金流動性不足，其次，需求降低一半以上。對錯殺的真正剛性需求，有些不公平（一些專家說，買房要趁早，是多么正確呀）。當(dāng)然，在國家沒有相應(yīng)政策出臺之前，剛性需求只能在痛苦中期待。
5月1日
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