打擊疑似閑置土地，土地和規(guī)劃應(yīng)聯(lián)合出擊
我有一個朋友，是昆明某宗土地之地主，前5年通過公開招牌掛獲得土地，一直因為規(guī)劃原因沒有進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，這幾天被土地部門盯上，天天開會，寫申辯材料。他說，并不是主觀上不愿意開發(fā)，更不是囤地，而是客觀上根本開發(fā)不了。
4月28日，昆明市清理和處置閑置土地工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了“初步認(rèn)定的閑置土地”公告，總共涉及全市已初步清理出的第一批167宗、1.56萬畝閑置土地名錄。
去年，昆明市供應(yīng)土地3.64萬畝。這批疑似閑置土地數(shù)量竟然高達(dá)1.56萬畝，是去年昆明市土地年供應(yīng)量的42.9%。從公布名錄上可以看出，167宗疑似閑置土地幾乎涵蓋了昆明市所有縣（市）和開發(fā)（度假）區(qū)范圍，而用地單位中不乏大量的知名企業(yè)，包括一些金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、國有企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等。部分土地的閑置時間甚至超過了8年，更有甚者，竟然有閑置了20年的土地�？傮w來說，閑置時間超過2年的土地差不多占到了本次公布疑似閑置土地數(shù)量的一半。另外，住宅用地成為疑似閑置土地的主要用地。
從疑似到確診，會不會是走過場、應(yīng)付國家政策呢？市委常委、常務(wù)副市長李文榮就表示，為了確保土地清理處置工作不走過場、取得實效，昆明市政府把該工作納入年度目標(biāo)責(zé)任中，嚴(yán)格考核，嚴(yán)格獎懲，對未按時完成工作的單位或部門，將對政府主要領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員嚴(yán)肅問責(zé)。對用地閑置滿一年不滿兩年的，按法定高限——土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)；對閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，重新安排使用。出現(xiàn)土地閑置的情況，若是開發(fā)商的問題，開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；而如果是相關(guān)政府部門的原因，也將追究責(zé)任，并問責(zé)相關(guān)負(fù)責(zé)人。
如果確診屬于閑置土地應(yīng)該怎樣辦理？
一是因不可抗力或者政府及其有關(guān)部門的行為造成開發(fā)建設(shè)延遲的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)主動或自收到《接受用地檢查通知書》15日內(nèi)，向原審批國土資源行政主管部門申請延期開發(fā)，國土資源行政主管部門依據(jù)有關(guān)證明材料報請市清理和處置閑置土地工作領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意后，方可順延計算動工開發(fā)建設(shè)日期。
二是土地閑置不滿2年的，按以下三種方式進(jìn)行處置：第一類是延長開發(fā)建設(shè)時間，一般不得超過1年，期間應(yīng)當(dāng)依法繳納土地閑置費(fèi)。由國土資源行政主管部門向土地使用權(quán)人送達(dá)《土地閑置費(fèi)繳款通知書》，按照收支兩條線的原則收取該土地價款20%的閑置費(fèi)，全年均攤后按月計收閑置費(fèi)，不足一月的，按一個月計算。逾期不繳納的，按有關(guān)規(guī)定加收滯納金。拒繳土地閑置費(fèi)的，由國土資源行政主管部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第二類是依法定程序重新確定土地使用權(quán)人，對原土地使用權(quán)人投資的地上建（構(gòu)）筑物給予適當(dāng)補(bǔ)償。第三類是由土地儲備機(jī)構(gòu)按照現(xiàn)行的土地收儲政策，以土地取得成本進(jìn)行收購，納入政府土地儲備。
三是土地閑置滿2年的，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)
四是已經(jīng)辦理審批手續(xù)并占用耕地的集體建設(shè)用地，可以依法按程序辦理征用手續(xù)后，納入政府土地儲備。
高屋地產(chǎn)顧問，為上述即將采取的雷霆萬鈞措施表示歡迎，清理閑置土地，不能只是在疑似和確診方面花費(fèi)太大精力，主要精力還是應(yīng)放在事后的處理上，執(zhí)行上，政府應(yīng)拿出鐵的魄力，徹底整治土地閑置問題，不給囤地、捂地行為任何機(jī)會。
但只強(qiáng)力打擊疑似閑置土地問題，勢必會激化一些社會矛盾，導(dǎo)致不安定因素，因此，政府出重拳打擊時，應(yīng)設(shè)置一個緩沖期，還應(yīng)將土地和規(guī)劃合署“辦公”。
第一，取得土地證后應(yīng)在3個月內(nèi)開始辦理規(guī)劃手續(xù)，以規(guī)劃手續(xù)辦結(jié)為起點(diǎn)計算閑置時間；
第二，如因客觀環(huán)境不允許開發(fā)，通過聽證后，令土地使用人和開發(fā)商自愿交納閑置費(fèi)，進(jìn)行緩沖處理；
第三，辦理規(guī)劃手續(xù)應(yīng)有一個時間期限，特別是對于規(guī)劃條件和要求及時明示，從遞件到辦理應(yīng)有明確時間限制；
第四、土地執(zhí)法大隊和規(guī)劃執(zhí)法大隊，聯(lián)合檢查；
為什么呢？土地部門和規(guī)劃部門是不同的山頭，并不是一個單位，兩個單位經(jīng)常發(fā)生一些異議已經(jīng)是人所共知的事情，比如說土地部門賣了土地，但管不了規(guī)劃，開發(fā)商從建筑設(shè)計到報規(guī)劃可以拖個2年以上，特別是遇到政策性調(diào)整，更是曠日持久，超過了2年期限，也不能說開發(fā)商閑置土地。規(guī)劃不可能有一個辦結(jié)期限。既然如此，公布疑似閑置土地就變得沒有什么意義了。除非規(guī)定規(guī)劃部門審批期限，以此期限結(jié)束之日計算，超過1年沒有開發(fā)，就可定義為疑似閑置土地。否則，脫離規(guī)劃來空談土地閑置，就是沒有意義的事情，就是做秀。
看來，疑似與否只是土地部門甄別閑置的手段，下一步還要確診，時間很長，真正要鐵碗治理，執(zhí)行為王，并且最好土地和規(guī)劃聯(lián)合執(zhí)行。土地部門清理閑置土地，固然有依據(jù)土地法規(guī)行政的意義，但更重要是通過清理土地加快土地開發(fā)進(jìn)程，變成現(xiàn)實的開發(fā)量和銷售量，增加供應(yīng)，抑制房價。這其實已經(jīng)不是土地部門一家責(zé)任，應(yīng)該統(tǒng)籌操盤。
4月30日
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