新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴將至專家稱可能引發(fā)拐點？

——對《21世紀經(jīng)濟報道》一篇文章的評論

市場的瘋狂最大限度地考驗決策者的決心和耐心。

　　北京科技大學(xué)教授趙曉不久前略顯激動地表示，“結(jié)合宏觀形勢面以及各方因素判斷，如不防范于未然，2010年中國房地產(chǎn)市場完全有可能續(xù)演較2009年更大的新一輪瘋狂。不止一位業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)立即采取措施控制房價過快上漲。

一些房地產(chǎn)業(yè)界人士也對目前的“單邊”上漲局面感到不安。新一輪調(diào)控風(fēng)雨欲來。本報記者多方獲悉，信貸、稅收、土地方面的調(diào)控將進一步強化，上市公司再融資速度也將被控制。

大家都已感覺到調(diào)控風(fēng)雨逐漸襲來，可是根據(jù)以往幾年途而無功、把事情越搞越糟的調(diào)控，我們究竟還能抱多大希望？每一次調(diào)控似乎成為下一輪房價上漲的發(fā)動機，也成為大家驚喜－失望－絕望的不堪回憶。

新一輪調(diào)控全面醞釀

　　調(diào)控具有時滯性，在大批的新增供應(yīng)量和保障房上市之前，市場依然瘋狂。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。房價過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為，要公開曝光，嚴肅處理。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部往往做做樣子，形式上看花招疊出，但很多招數(shù)近似于扯淡。請允許使用扯淡這個粗俗的字眼。溫總在國務(wù)院會議上，可以概括的布置任務(wù)，“公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲”，作為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部來說，應(yīng)該有對具體問題的分析，細化的措施，和絕招在手。沒有。怎么建設(shè)公共租賃住房？誰出資金？怎么出租？有幾個樣板？經(jīng)濟適用房怎么辦？廉租房怎么辦？

如何遏止部分城市房價上漲過快？什么措施？我們注意到，措施１：限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。措施２：對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為，要公開曝光，嚴肅處理。大家看看，限購多套房，限制得了嗎，有哪個開發(fā)商會限制一個客戶購買多套，他難道是有病的開發(fā)商？囤積房源問題，在現(xiàn)實中根本就制止不了，不具有可操作性。比如說，誰來執(zhí)行？誰監(jiān)督開發(fā)商？發(fā)現(xiàn)了“捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價”又怎么樣？暴光又怎樣？嚴肅處理又怎樣，難道開發(fā)商是嚇大的？

所以，該部的工作只是應(yīng)付溫總的，應(yīng)付工作的，最后效果如何，自然也沒有太大價值去研究了。

　　本報記者從銀監(jiān)會內(nèi)部人士處了解到，銀監(jiān)會現(xiàn)在并未頒發(fā)正式文件強制各商業(yè)銀行實施二套房六成首付的政策，下一步可能將通過窗口指導(dǎo)的方式，令各家銀行對二套房風(fēng)險有所警惕。銀監(jiān)會主席劉明康態(tài)度明確，銀行有權(quán)不給炒房的人貸款。

而銀監(jiān)會隨后透過新華社發(fā)出的澄清文字明確提出：“各商業(yè)銀行不對投機投資購房提供貸款，如無法判斷，應(yīng)大幅度提高首付款比例和利率水平�！睒I(yè)內(nèi)專家解讀認為，“大幅度提高首付款比例和利率水平”，與首付提至五、六成，并不矛盾。銀監(jiān)會采取窗口指導(dǎo)的方式來調(diào)控房地產(chǎn)信貸，也符合其2009年以來的行事風(fēng)格。

　　另據(jù)本報記者了解，房地產(chǎn)開發(fā)信貸也在漸趨收緊。除了劉明康提出的各商業(yè)銀行可重點支持的地產(chǎn)商名單，其他地產(chǎn)商不貸或從嚴審核，控制開發(fā)貸款的增長，一些中小地產(chǎn)商獲得開發(fā)貸款已經(jīng)越來越難。

房地產(chǎn)領(lǐng)域充沛的流動性是由銀行、股市、基金、民間財團等渠道產(chǎn)生的。凍結(jié)流動性或收縮流動性，肯定能收到一定效果。但收縮與否與銀行業(yè)績有密切有關(guān)，關(guān)鍵的是，銀行收縮流動性掌握一個合適的度。銀行對房地產(chǎn)的影響主要有三個方面：1、項目貸款，或企業(yè)綜合授信。這方面流動性如果收縮，將會給開發(fā)商帶來更多的資金困難，導(dǎo)致實力薄弱的開發(fā)商直接搞不下去，實力強的則乘機漲價。從市場供應(yīng)來說，是培育更多的開發(fā)商還是減少開發(fā)商，也是一個需要討論的問題。2、按揭貸款。收縮或抑制此類貸款，炒房者有一定影響，但影響不大，自住者跟著遭殃。3、消費貸款。企業(yè)或個人將房產(chǎn)抵押，然后去炒房。

銀行實際笑看房價上漲。原因1，房價上漲，抵押率降低，銀行風(fēng)險大大化解。原因2，銀行大部分職員親身參與炒房。在銀行工作的職員如果不會炒房說明智商有問題。銀行職員在私下也愿意交流炒房心得。在某銀行一次內(nèi)部會議上，行長公開說，某個區(qū)域房價快過1萬了，那種心情實際上是一種喜悅而驕傲的心情。

所以，所謂的金融調(diào)控政策，最終效果也不好去想象。

　　除了房地產(chǎn)信貸逐漸收緊以外，樓市調(diào)控的另一個重磅炸彈是稅收政策。有知情人士向國家稅務(wù)總局相關(guān)部門和北京市地稅局求證后得到的回答是，新設(shè)立房地產(chǎn)特別消費稅的可能性不大，但開征房產(chǎn)稅卻是可能的。

　　根據(jù)1986年國務(wù)院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅或依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；或依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%(財政部和國稅總局后將其減征為4%)。條例規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”均免征房產(chǎn)稅，而只要財政部將這一規(guī)定修改并報國務(wù)院批準頒布，即可實施。房產(chǎn)稅很大程度上具備了討論多年的物業(yè)稅的功能，但無須重新立法。

對開發(fā)商來說，比房產(chǎn)稅影響更大的是土地增值稅的清算。據(jù)本報記者了解，目前土地增值稅的清算引起了國稅總局高層的高度重視。

稅收政策具有很強的殺傷力，但從樓市實際情況看，一切稅費由買家承擔(dān)，就可以輕易化解稅收政策調(diào)控的影響力。

此外，北京此前暫停的住宅土地出讓將在4月15日后恢復(fù)。本報記者從知情人士處獲悉，未來北京等熱點城市的供地方式，將作出一定程度的調(diào)整。例如，一次性出讓多塊土地、把握出讓節(jié)奏，令業(yè)界更完整的獲知出讓計劃和信息。為了平穩(wěn)土地市場，國土資源部著手推出更為嚴厲的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控政策，核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”。

土地部門也要出文件了。主要措施：一是羅列土地供應(yīng)清單，告訴市場土地供應(yīng)很多，不怕。二，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，完成政治任務(wù)。

目前，土地供應(yīng)主要問題是：1、無法切斷“高地價——高房價”的傳導(dǎo)機制，許多城市就是如此，某一個地王剛剛誕生，旁邊的商品房和二手房一夜之間漲幾千塊。國土部門無論怎樣羅列供應(yīng)土地的計劃清單，但還是無法切斷這個傳導(dǎo)機制，對降低房價無作用。2、高度壟斷土地一級市場，基本上所有土地經(jīng)過土地局收儲、拍賣，不會釋放不需要收儲的、可供開發(fā)的土地到市場上，其目的是增加土地財政。3、堅決不承認小產(chǎn)權(quán)房，不承認在農(nóng)村集體土地上建蓋的房子的合法性，保證壟斷性。

別寄希望土地政策會降房價。

　　記者還從消息人士處得知，“促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、遏止房地產(chǎn)價格過快上漲”已被列為證監(jiān)會的“工作任務(wù)”之一，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，證監(jiān)會“涉房”后，對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資以及借殼上市的政策口徑，將面臨再度收緊。

　　這意味著，無論從需求端，還是供給端，都將有更嚴厲的調(diào)控力度。

拐點將臨？

　　包括經(jīng)濟學(xué)家金巖石在內(nèi)的專家認為，如果以上所有調(diào)控措施均被執(zhí)行到位，房價將不可避免地迎來大跌。

　　業(yè)內(nèi)公認的事實是，去年以來的房價暴漲，最重要的原因只以是資金的推動，包括4萬億政府投資中的一部分經(jīng)過國企、央企進入土地市場，包括2009年7.96萬億新增信貸資金中的相當(dāng)一部分直接進入房地產(chǎn)開發(fā)、個人按揭、以及大量投機和投資資金等。而劉明康在博鰲亞洲論壇的講話，透露了銀監(jiān)會窗口指導(dǎo)的思路，開發(fā)貸和個貸都將被控制。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司控股公司副總裁胡景暉在接受本報記者采訪時指出，對投資者、投機者來說，影響最直接的是首付政策，這意味著金融杠桿作用會減小，需要付出更多的資金才能撬動一筆投資，而個貸政策的改變將會直接影響交易。而如果土地政策有所變化，將直接改變買房人漲價的預(yù)期。

　　此外，業(yè)內(nèi)專家分析，如果房產(chǎn)稅開征以后，加大了購房者的持有成本，部分投資投機性業(yè)主將不得不將房產(chǎn)釋放，從而使二手房房源激增，大大改善供求關(guān)系，并拉低房價下行。

　　渤海證券分析師周戶在接受本報記者采訪時表示，受調(diào)控影響，開發(fā)商資金狀況將明顯不如去年。一方面，開發(fā)貸有所收緊；另一方面，上市公司的再融資速度也將放緩。而對再融資的調(diào)控，是防止上市公司再次陷入2007年融資-拿地-股價上漲-再融資的惡性循環(huán)，也是從資金方面來調(diào)控房地產(chǎn)市場。周戶認為一部分開發(fā)商將會加快開盤速度，回籠資金。

　　國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，從目前種種跡象判斷，政府調(diào)控的決心很大，對市場一定會起作用�，F(xiàn)在房價的暴漲是炒作的結(jié)果�！八翢o忌憚的炒作者必將付出代價�！编u曉云對本報記者說。

“現(xiàn)在已經(jīng)出臺了一批土地、金融方面的調(diào)控政策，這是一個預(yù)兆，也是政府調(diào)控的一般步驟�！�21世紀不動產(chǎn)分析師齊凡認為，如果北京等一些投機風(fēng)行的城市，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“單邊市”的狀態(tài)，過不了多久政府就會出臺更嚴厲的調(diào)控手段，“中國房地產(chǎn)市場的‘政策市’屬性非常強，只要政府下決心調(diào)控，肯定是能把房價降下來，只是政府更希望房地產(chǎn)市場能夠軟著陸�！�

政府剛剛透漏一些風(fēng)聲，就有人說“拐點來了”，如果真的拐點來了，除開發(fā)商悲傷外，全國許多老百姓要高興了。但，中國房地產(chǎn)基本面的問題是，供應(yīng)不足的問題。如果解決不了供應(yīng)問題，房價還是會往上漲。而導(dǎo)致供應(yīng)不足的局面是由于制度、政策、利益集團的問題。比如，出于官員政績考慮，許多大城市大拆大建，直接導(dǎo)致剛性需求增加，存量供應(yīng)減少，房價焉能不漲？而考核官員政績的標準，又是一個很大的政治問題，我等小老百姓無法涉及。比如，保證國有土地的高度壟斷，徹底否定小產(chǎn)權(quán)房，就涉及制度問題，現(xiàn)階段還是解決不了。官員將房地產(chǎn)視為支柱產(chǎn)業(yè)、擴大內(nèi)需的根本措施，一時半會也改變不了。土地財政問題也解決不了。

既然上面如此深層問題，民間的、輿論的、網(wǎng)絡(luò)的都解決不了，一個城市也解決不了，城鄉(xiāng)建設(shè)部解決不了，國土部門解決不了，銀行更解決不了，稅局也解決不了，這是一盤棋，需要大魄力從根子上解決。因此，解決房價問題，我們只能寄希望黨中央了。

無獨有偶，又有國務(wù)院高官最近放言，支持中國大規(guī)模城市化（這是大多數(shù)官員制造政績的主要手段），支持把房地產(chǎn)作為消費熱點培育，鼓勵企業(yè)引導(dǎo)消費，制造消費，最大的熱點是房地產(chǎn)。

工業(yè)和信息化部部長李毅中近日在“2010年經(jīng)貿(mào)形勢報告會”上表示，目前居民收入占國民收入的比重僅36%，勞動報酬在初次分配中的比例僅45%，不利于經(jīng)濟和社會發(fā)展。今后經(jīng)濟增長必須改變過分依賴國外市場的狀況，建立在擴大內(nèi)需，特別是擴大消費的基礎(chǔ)上。雖然我國去年的城鎮(zhèn)化率已達到46.1%，但要在2030年達到65%，李毅中說，“我國的城鎮(zhèn)化率每提升1個百分點，將帶動約1500萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)。”農(nóng)民大規(guī)模轉(zhuǎn)向城市，不僅給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來了巨大需求，也為擴大消費提供了強大動力，“首先是住房，緊接著交通、商業(yè)、服務(wù)也會跟著發(fā)展起來�！痹谡劦饺绾卫瓌酉M的問題時，李毅中表示，要繼續(xù)實施鼓勵消費政策，鼓勵企業(yè)引導(dǎo)消費，創(chuàng)造消費。要積極培育消費熱點，提升消費結(jié)構(gòu)，其中最大的熱點是住房、汽車。

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