記憶中最早開始物業(yè)稅的討論中，對于物業(yè)稅的設(shè)想是將開發(fā)、購買、持有環(huán)節(jié)的所有稅收合并征收，其中最重要的就是70年的土地出讓金。這將構(gòu)成物業(yè)稅的主要內(nèi)容。
這樣做不失為一項德政。土地成本已經(jīng)成為樓價中的大頭，占到2/3甚至還多。如果將此項費用并入物業(yè)稅，可以大大降低開發(fā)商的開發(fā)成本──把房子蓋起來也就是一平米3-5000的事情。而將70年一次性征收分?jǐn)側(cè)朊磕辏环矫嫦M者負(fù)擔(dān)減輕，另一方面政府也同樣可以享受到土地增值的好處。
這樣做的唯一問題是，中國產(chǎn)權(quán)類型太復(fù)雜了。有些是福利房，有些是經(jīng)濟(jì)適用房，有些是遺留下來的私房。即便是相對簡單的商品房，也有交過土地出讓金的項目和沒交出讓金的項目。要理清這些復(fù)雜的關(guān)系可不容易。而要在這樣復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中設(shè)計出一個相對公平的計稅方案，更是比讀通天書還難。最根本的一點是，如果物業(yè)稅包含土地出讓金，那么目前的土地的出讓和取得方式要發(fā)生根本性的改變。這對于靠賣地發(fā)財?shù)牡胤秸畞碚f，實在是一個完全沒有吸引力的項目──雖然它提供了“可持續(xù)發(fā)展”的模式，但是和“可持續(xù)升職”顯然有一定的矛盾。
也有一種說法，就是物業(yè)稅不包含土地出讓金。那么按照原始的設(shè)想數(shù)稅合一，這個稅率一定很低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1%。按照目前70年土地租價占到房屋最終銷售1/2-1/3的比重來看，包含了土地出讓金之后年稅率才有可能達(dá)到1%以上，刨掉這最大的一塊，物業(yè)稅估計還沒物業(yè)管理費高。若是不包含土地出讓金還要征收1%的稅率，那么類似于重復(fù)收費，政府把同一塊土地先批發(fā)給開發(fā)商，再零售給老百姓。這種征稅方式無異于搶劫，必然激起民眾的強(qiáng)烈抵觸。而如果稅率很低，那么大家也可以洗洗睡了──這個稅和房價無關(guān)。
假設(shè)按照原先的設(shè)想，物業(yè)稅包含了土地出讓金，新建商品房按照市值1%的稅率計稅，舊商品房在原土地租賃合同到期前按照0.1%（打個比方）計稅，那么福利房該如何辦理？在建造之時就已經(jīng)享受了特權(quán)的福利房，是否還要繼續(xù)享受特權(quán)按照低標(biāo)準(zhǔn)計稅，還是應(yīng)該按照未繳納土地出讓金的房屋辦理？納稅到底是每一個公民的義務(wù)，還是某些公民的義務(wù)？
再一個是執(zhí)行環(huán)節(jié)。個稅已經(jīng)做到了單位代扣代繳。物業(yè)稅可無法代扣。目前能夠征收到50%的物業(yè)管理費，物業(yè)公司就要高呼哈里路亞！這樣的環(huán)境下，怎么樣讓人心服口服的繳納物業(yè)稅？不交車輛稅你可以不讓人把車開上馬路，不交物業(yè)稅你肯定不能把人轟到立交橋底下去睡。唯一有可能強(qiáng)制執(zhí)行的環(huán)節(jié)就是交易。那么我一輩子不賣房子，不就可以躲過物業(yè)稅了？為了征收這筆物業(yè)稅，執(zhí)行力會是一個大難題。如果物業(yè)稅征稅隊伍成為稅務(wù)局最大的編制，這個代價是否值得？
最后是物業(yè)稅的使用。在美國，物業(yè)稅基本都用在社區(qū)建設(shè)上了。物業(yè)稅高了，這個地方肯定更安全，學(xué)校更好，檔次更高。那么我們的物業(yè)稅是否能夠起到同樣的作用，為我們的房產(chǎn)保值增值，為孩子們創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)環(huán)境，為老人建設(shè)便利的醫(yī)院，而不是像罰款一樣去向不明了呢？稅款去向的透明顯然會有助于物業(yè)稅的征收。
一個一個問題考慮下來，似乎哪一個都還沒有答案，連清晰的線索都沒有。我覺得物業(yè)稅這個東西，不妨看作股市的6000點──它遲早會到來。不過2010年？且著呢！
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