那里白色的沙灘和林木覆蓋的山脈讓人們將海南和夏威夷(Hawaii)聯(lián)系在了一起。海南的房地產(chǎn)價格在過去的五周內(nèi)已經(jīng)飆升了三分之一以上。
在海南島主要的度假城市之一三亞，豪華公寓的售價自今年年初以來已經(jīng)上漲了40%之多，這使那里的房價逼近了北京和上海同類地產(chǎn)的價格。
房價突然上漲的主要原因在于，中國政府在今年1月初宣布將在2020年前將海南建設(shè)成為一個重要的國際旅游目的地。
除了新建眾多的高爾夫球場和五星級酒店之外，中國政府或許還會放寬簽證限制，并允許海南成為澳門以外中國領(lǐng)土上首個獲準(zhǔn)開設(shè)賭場的地方。
“由于中國政府的政策，許多開發(fā)商正在密切關(guān)注著海南，”世邦魏理仕(CB Richard Ellis)駐香港的高級中國分析師吳靄儀(Margaret Ng)表示。
根據(jù)中國的新聞報導(dǎo)，海南省省委書記衛(wèi)留成說，他對房價的突然上漲毫無準(zhǔn)備，并稱之為是對旅游城市計劃的一個未曾預(yù)料到的反應(yīng)。
為了抑制投機(jī)，中國政府在今年1月份暫停了土地出讓以及審批新建住房項(xiàng)目。不過許多人相信，這些舉措非但沒能冷卻房地產(chǎn)市場，反而點(diǎn)燃F第二波的獲利浪潮，因?yàn)殚_發(fā)商和土地所有者紛紛采取行動封存地產(chǎn)以期賣出更高的價格。
泡沫正在形成，而且如果有效的措施不能很快出臺的話，那么泡沫馬上就會破滅，國有的《中國日報》(China Daily)援引中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(China Real Estate Association)副秘書長何琦的話表示。
令人擔(dān)心的一個問題是房屋空置率──這個比例在三亞預(yù)計高達(dá)30%，如果消費(fèi)者信心轉(zhuǎn)向，那么房價可能會出現(xiàn)大幅下跌。
破紀(jì)錄
吳靄儀表示，由于可信賴的數(shù)據(jù)跟蹤指數(shù)少之又少，人們難以獲得有關(guān)海南房地產(chǎn)熱度的準(zhǔn)確表達(dá)。
她說，大型的房地產(chǎn)咨詢公司通常更關(guān)注中國70個大城市的情況，不過從各種報導(dǎo)和自己的親身體驗(yàn)來看，海南的房地產(chǎn)熱似乎是中國和房地產(chǎn)業(yè)正在談的這場戀愛中讓人不可思議的最新的一個章節(jié)。
渣打銀行(Standard Chartered)本周早些時候發(fā)布的研究報告預(yù)測說，全國范圍內(nèi)的土地價格在2009年增長了一倍以上，不過這個數(shù)字可能遠(yuǎn)低于實(shí)際的上漲幅度，報告作者表示。
首先，這份報告將一些莫名其妙的飛漲數(shù)字排除在外。渣打銀行駐上海的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩(Steven Green)說，中國東部城市溫州880%的上漲從他的數(shù)據(jù)中刪除掉了，海南省的省會城市�？凇巴瑯盈偪竦摹睌�(shù)據(jù)也被刪掉了。
“漲幅如此之高，我們將這些數(shù)據(jù)從圖表中拿掉了，”王志浩說。
即便如此，他們發(fā)現(xiàn)，基于項(xiàng)目開發(fā)時他們的預(yù)期價格，有7個城市的土地價格上漲了兩倍，而一個十城市指標(biāo)（包括北京和上海在內(nèi)）則平均上漲了147%。
中國的官方數(shù)據(jù)也顯示市場過熱，盡管漲幅看起來不那么引人注目。中國70個主要城市的房地產(chǎn)價格在1月份比上年同期上漲了9.5%，較12月的7.8%有所增加。
“我們相信現(xiàn)在許多城市都有泡沫，尤其是大城市，”王志浩說。
由于對中國借貸潮的熱度越來越擔(dān)心，有些分析師已經(jīng)開始不斷加大對房地產(chǎn)崩盤可能帶來后果的評估。
蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland)最近估算了房地產(chǎn)市場在今年崩盤以及在2011年崩盤前繼續(xù)上漲15% 兩種情況下的局面，并據(jù)此評估了對16家上市房地產(chǎn)公司產(chǎn)生的影響。
根據(jù)蘇格蘭皇家銀行的預(yù)測，如果房價平均下跌40%，富力地產(chǎn)(Guangzhou R&F Properties Co.)目前的股價在其資產(chǎn)凈值200%以上，而雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd)的股價高于資產(chǎn)凈值193%。這些公司在海南都有開發(fā)項(xiàng)目。
末日還未來臨
不過，盡管海南和中國其他地方的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了令人難以置信的大幅攀升，但許多分析師對于可能出現(xiàn)的災(zāi)難性崩盤卻出奇地冷靜。
這其中讓人心寬的一個因素是房地產(chǎn)價格的主要推動力：銀行貸款的增加。
中國國有控股銀行去年為應(yīng)對全球金融危機(jī)打開了借貸的閘門，不過它們現(xiàn)在正重新收緊信貸。
數(shù)據(jù)顯示僅在1月份前兩個星期新增信貸已達(dá)1.1萬億元人民幣（合1,610億美元），隨后監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行收緊信貸。他們還提高了銀行的存款準(zhǔn)備金率，甚至還發(fā)布了有關(guān)哪些行業(yè)應(yīng)該接收信貸的指導(dǎo)意見──其中并不包括房地產(chǎn)業(yè)。
渣打銀行的王志浩說，許多城市的土地價格眼下接近歷史最高點(diǎn)，這意味著政府冷卻房地產(chǎn)市場的努力可能會奏效，盡管在未來兩年市場有可能經(jīng)受陣痛。
實(shí)際上，有跡象顯示中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始冷卻──至少在海南以外的地方如此。
根據(jù)中國房地產(chǎn)價格跟蹤網(wǎng)站搜房網(wǎng)(Soufun)收集的數(shù)據(jù)，北京和上海今年1月的成交量較去年12月分別下降了41%和29%。不過，下跌的一部分原因或許在于，買家在規(guī)避自1月1日起生效的一項(xiàng)稅賦。
此外，盡管成交放緩的勢頭在大城市可能將繼續(xù)，但有意投資房地產(chǎn)的資金似乎正在推高其他市場上的房價，比如海南。根據(jù)世邦魏理仕的預(yù)測，海南有大約80%的房地產(chǎn)交易來自于外地買房者，其中主要的一部分來自于中國北部。
在2009年移居海南的記者高涵清（音）表示，今年中國北部歷史上罕見的寒冬也助推了海南房價。
“許多買房者來自中國北方，他們冬天呆在海南，需要租賃或者購買房子，”高涵清說，她補(bǔ)充說國家旅游開發(fā)計劃也進(jìn)一步“推高了市場�！�
她將海南和飛速發(fā)展的深圳相比。深圳在中央政府將這個緊鄰香港的城市劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后迅速發(fā)展了起來。
甚至是喬治•索羅斯也參與其中，在海航集團(tuán)(HNA Group)持股18.6%現(xiàn)顯示出他顯然看好中國休閑文化的興起。海航集團(tuán)是中國最大的私人航空公司海南航空(Hainan Airlines)的母公司。
不過，盡管這種投機(jī)熱可能帶來災(zāi)難性結(jié)果，有些人表示目前的房價水平有足夠的需求來支撐。
瑞士信貸(Credit Suisse)亞太首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬說，盡管中國的信貸環(huán)境“正在變得不穩(wěn)定”，但幾乎還沒有出現(xiàn)房市將很快崩盤的跡象。
“中國人并不缺錢──這是個大規(guī)模流動性過剩的局面，”陶冬說。
渣打銀行表示，一個可能的結(jié)果是即使新一輪的土地供應(yīng)在今年年中投放市場，房地產(chǎn)價格仍將徘徊在當(dāng)下的水平。
在這種情況下，房價將得到來自于自主型住房強(qiáng)勁需求的支撐──預(yù)計這一比例在全國達(dá)到80%至90%──另外，購房者多半以較少比例貸款購房的事實(shí)也將支撐房價。
最有可能收到追加保證金通知的是上海和其他主要城市的一些高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，它們處于投機(jī)行為的核心。
“房地產(chǎn)泡沫在上海這樣的城市或許會出現(xiàn)更大幅度的下跌，但這不足以傷害到更廣泛的經(jīng)濟(jì)體，”王志浩表示。
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