“城市綜合體”并非一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄖ鸵?guī)劃術(shù)語，所以實(shí)際上很難嚴(yán)格定義什么是城市綜合體。從開發(fā)商的宣傳中我們大概可以總結(jié)出，所謂城市綜合體，大抵是指那些尺度超大，容積率和建筑密度都很高，融合了住宅、辦公、商業(yè)等多種功能的大型建筑群。
城市綜合體突然成為市場新寵，首先當(dāng)然是開發(fā)商的利益沖動。作為一種綜合性多功能產(chǎn)品，商業(yè)在城市綜合體當(dāng)中占有很大比重，而眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)無論是一次性銷售收益，還是長期租賃收益，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通住宅。但不可否認(rèn)的是，城市綜合體成為眾多項(xiàng)目的共同取向，并非只是一種簡單的商業(yè)考量，事實(shí)上，面對高昂的土地成本，日益嚴(yán)苛的規(guī)劃條件，昆明眾多城中村項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，其實(shí)也沒有多少選擇空間——開發(fā)城市綜合體，充分利用土地價值，解決高密度高容積率條件下底層空間的利用問題，就成了房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。
城市綜合體扎堆開發(fā)的后果是，未來幾年，昆明的商業(yè)面積將大幅度增加，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的這個數(shù)字是400萬平方米，而另一位業(yè)內(nèi)人士給出的預(yù)測更是到了令人恐怖的800萬平方米。即使按400萬平方米計(jì)算，昆明市的人均商業(yè)面積也將超過1.5平方米，不僅大大超過西方商業(yè)大都會人均1.2平方米商業(yè)的水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國內(nèi)一線城市人均1平方米商業(yè)的合理配比。
400多萬平方米商業(yè)是個什么概念？有研究者勾勒出這樣的未來圖景：那相當(dāng)于近20個順城和40多個財(cái)富中心。這么多大型商業(yè)中心基本扎堆于昆明三環(huán)以內(nèi)，如果加上原有的商業(yè)設(shè)施，平均輻射半徑不超過2公里，平均服務(wù)人口不超過5萬人。這樣的分布密度，早已超出了商業(yè)常識，很難想象，以昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市民收入狀況，能夠支撐起比日本東京還要密集的商業(yè)區(qū)。
不過令人奇怪的是，開發(fā)商對此卻不以為意，大都自信滿滿，而且許多城市綜合體在運(yùn)作思路上都驚人的一致：自持大部分商業(yè)，主要銷售住宅。開發(fā)商的自信來自迄今為止的幾個成功案例——去年開業(yè)的順城購物中心，招商及運(yùn)營異常順利，就連剛剛引進(jìn)開業(yè)的IMAX電影院，也趕上了全球熱映《阿凡達(dá)》的狂潮，這讓全部商業(yè)自持的開發(fā)商賺了個盆滿缽滿。再看同一經(jīng)營思路的南亞第一城，商業(yè)部分也是絕大多數(shù)自持，雖然項(xiàng)目仍在建設(shè)之中，可是招商形勢大好。
有樣學(xué)樣，亦步亦趨，這開發(fā)商的思路，好比“蘿卜好賣種蘿卜，洋芋暢銷種洋芋”，所以你看，自詡精英，經(jīng)常在各地財(cái)富榜上出沒的地產(chǎn)大佬們，有時候其實(shí)并不比一個山區(qū)農(nóng)民高明多少。
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