推測：昆明或?qū)?shí)施“勾地制”？

云南房網(wǎng)2010年02月05日 21:41

胡先鈞

推測：昆明或?qū)?shí)施“勾地制”？

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　　種種跡象表明，昆明目前正在實(shí)施的３２６個(gè)城中村改造計(jì)劃，先前準(zhǔn)備５年時(shí)間改造開發(fā)完畢，但由于各種原因，此計(jì)劃恐將推延。導(dǎo)致城中村改造推延的原因可能是：
　　前期介入城中村改造的開發(fā)商雖然與政府簽定了一系列協(xié)議，但不排除實(shí)力不濟(jì)者濫竽充數(shù)，他們抱著以小博大的幻想，希望上演蛇吞象的傳奇，卻不想被嚴(yán)酷的現(xiàn)實(shí)推向門外。
　　2010年銀行將收緊地產(chǎn)開發(fā)類貸款，無疑是對(duì)參與城中村改造的開發(fā)商一拳重?fù)簟?
　　對(duì)于證照不齊以團(tuán)購、內(nèi)部認(rèn)購名義進(jìn)行蓄積資金的城中村開發(fā)商徹底封殺。如不封殺，恐帶來更多社會(huì)不安因素。
　　法律環(huán)境越來越對(duì)違反公民意愿的一些強(qiáng)制拆遷叫停。
　　中央決策層對(duì)于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方式的重大部署，對(duì)于靠大拆大建獲得國民生產(chǎn)總值提升的地方政府行為不在抱以贊許目光。
　　將城中村改造的步伐減慢，表面上犧牲了速度，但提高了質(zhì)量，表面上降低了效率，但減少了一些矛盾，便于穩(wěn)扎穩(wěn)打，精耕細(xì)作，這未嘗不是好事。政府或?qū)⒏淖儾呗�，換一種玩法。政府將不會(huì)對(duì)開發(fā)商美奐美侖的地塊規(guī)劃方案感興趣，也不會(huì)再強(qiáng)迫下屬官員找一些實(shí)力薄弱的開發(fā)商充數(shù)以滿足自身的績效考核，也不會(huì)對(duì)于開發(fā)商煽動(dòng)性語言報(bào)以掌聲，政府只看重四個(gè)自：資金實(shí)力。對(duì)于開發(fā)商而言，無疑釋放一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)：哥，城中村改造的門檻提高了，沒錢請(qǐng)別湊熱鬧。
　　
可以推測政府的游戲規(guī)則如下：
　　◎由政府主導(dǎo)城中村土地的一級(jí)開發(fā)。別擔(dān)心政府沒資金，會(huì)向開發(fā)商屈服。通過2年的城中村改造實(shí)踐，政府發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：
　　村民普遍支持城中村改造，沒有遇到想象中那樣的阻力。80%-90%的居民選擇回遷，這為整個(gè)拆遷工作解決了一個(gè)大問題：以前計(jì)劃3個(gè)億才能拆完的村子，由于村民支持回遷，可能只需要1億即可搞定（包括部分貨幣補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、社保基金、回遷房建設(shè)、土地出讓金等）。
　　既然如此，政府完全有能力直接進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，如前衛(wèi)片區(qū)1700畝土地一級(jí)開發(fā)1年的時(shí)間全部完成，就已經(jīng)說明問題。
　　◎土地出讓以凈地進(jìn)行。也就是為開發(fā)商處理不可預(yù)測的拆遷風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約開發(fā)商精力，但對(duì)開發(fā)商只有一個(gè)要求：在土地拍賣的時(shí)候請(qǐng)準(zhǔn)備足夠現(xiàn)金。
　　◎土地出讓的價(jià)格嚴(yán)格按照54321的模式進(jìn)行。對(duì)土地出讓最低價(jià)格的限定，能杜絕腐敗因素，同時(shí)能大幅度提升政府土地財(cái)政收入。

但是在上述新的游戲規(guī)則之下，一些新的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。
　　1、政府的初衷是從土地環(huán)節(jié)提高政府收入，火暴的土地拍賣市場將土地價(jià)格越炒越高，政府怎樣獨(dú)善其身，避免老百姓認(rèn)為政府就是高房價(jià)始作傭者的懷疑�！凑Ｍ恋爻山坏膬r(jià)格高，但也不能高得離譜，被老百姓詬病。
　　2、政府還必須考慮城中村凈地出讓時(shí)候不至于流拍。由于有了最低價(jià)格的限價(jià)，一幅100畝的二環(huán)以內(nèi)的土地最低成交價(jià)就是5億。國土資源部規(guī)定，拿地的首付至少5成，即2.5億，這樣的總價(jià)和首期價(jià)款，一般實(shí)力薄弱的公司是絕對(duì)不敢去碰。如果一塊、兩塊土地拍賣倒也罷了，對(duì)于昆明如此眾多的城中村項(xiàng)目土地的供應(yīng)，能夠參與其中舉牌的公司必定寥寥。——即在目前房地產(chǎn)火暴的情形下，昆明城中村土地的拍賣，仍然有很大的流拍風(fēng)險(xiǎn)。
　　
怎么辦？解決上述辦法，勾地制是一個(gè)比較好的解決方式。2006年，國土資源部曾經(jīng)指示條件成熟的地區(qū)可以試行香港的勾地制方式。在事隔12年之后，在97亞洲金融危機(jī)中飽受創(chuàng)傷的香港房地產(chǎn)市場，開發(fā)商信心低落，政府推出的土地屢屢被流拍，在此環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生的“勾地制”幫助政府解決了許多土地拍賣問題，使得在土地交易市場政府成為永遠(yuǎn)的贏家。
　　2010年2月1日，上海成功的完成了一例以勾地制為主要運(yùn)做模式的土地出讓活動(dòng)，在外灘一幅60畝左右的地塊，最終以92億成交。綜觀整個(gè)交易過程，上海版勾地呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
　　1、開發(fā)商提出買地申請(qǐng)；
　　2、政府啟動(dòng)土地交易程序。開發(fā)商對(duì)此地塊提出報(bào)名、報(bào)價(jià)、做方案、打保證金。政府說，低于90億成交總價(jià)的，請(qǐng)不要報(bào)名。結(jié)果有4家報(bào)名，并分別打了巨額保證金，其中一家報(bào)價(jià)達(dá)到93億多。
　　3、政府組織公開拍賣。先由專家對(duì)這四家進(jìn)行綜合打分，根據(jù)各家公司存款、總資產(chǎn)、開發(fā)項(xiàng)目面積多少、資質(zhì)、方案、理念等，保留前兩名，最后兩名自然淘汰。其中預(yù)先報(bào)價(jià)93億的一家公司由于打分名次最后，即使報(bào)出的是最高價(jià)格，也被淘汰。并不是通常我們采用的價(jià)高者得之。
　　4、最后保留下來的兩家公司進(jìn)行PK，以增價(jià)拍賣的方式進(jìn)行，價(jià)高者得之。
　　在上海版的勾地活動(dòng)中，土地被成功出售，當(dāng)然沒有被流拍。但實(shí)際上，土地能夠出售，政府心中當(dāng)然有數(shù)，政府關(guān)心的問題是，要找一個(gè)開發(fā)商能夠與政府長期合作，按照最新的理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，避免在建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的任何問題，包括爛尾，當(dāng)然，此公司的實(shí)力也是最重要的。這說明，在土地拍賣中，并不是出價(jià)最高就賣給你，你必須要有專業(yè)的精神、成熟的理念、可靠的公司治理結(jié)構(gòu)并具有與之相對(duì)稱的證據(jù)；也并不是你是老牌的公司就賣給你，比必須與時(shí)俱進(jìn)，拿出全新的作品和理念；這是一個(gè)綜合性的取舍過程，雖然此過程資金實(shí)力占最大權(quán)重，但其他因素也不容忽視。
　　香港的勾地制是與定期土地拍賣制一起，成為兩種政府主要的土地供應(yīng)方式，在實(shí)際中，互相交錯(cuò)使用，對(duì)于保證土地順利成交、政府獲得最大收益起到關(guān)鍵性作用。
　　結(jié)合到昆明城中村改造的凈地地塊出讓，也可采取與勾地方式同樣的思路和辦法。先將擬出讓土地造表成冊。然后接受開發(fā)商意向報(bào)價(jià)，政府最終匯總出一個(gè)基本底價(jià)。低于此價(jià)格的開發(fā)商不要來湊合，高于此報(bào)價(jià)的開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)方案包括規(guī)劃方案。然后選擇一個(gè)日子同場PK，通過專家打分的方式，保留兩家至最后。通過增價(jià)拍賣最終確定買家。

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原創(chuàng)博文/昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司/2010年2月

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