《住房保障法》

能否“保障住房”？

我們來(lái)看看一幫北京學(xué)者為中國(guó)買不起昂貴商品房的中低收入群體，為了能解決住房保障問(wèn)題，而開出的藥方：

【1】外來(lái)買不起商品房的人群，政府可以考慮提供廉租房，還可以通過(guò)共享產(chǎn)權(quán)制度解決。

【2】以前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房是100%產(chǎn)權(quán)，一些人通過(guò)低價(jià)買入經(jīng)濟(jì)適用房，5年后高價(jià)賣出來(lái)牟利。如果實(shí)行了共享產(chǎn)權(quán)制度，一方面可以遏制投機(jī)者牟利空間，還能實(shí)現(xiàn)百姓住房保障功能。

【3】按出資比例共享經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然，政府出土地，而業(yè)主出建筑及安裝費(fèi)用。

【4】建立退出機(jī)制，如果個(gè)人有能力，可以購(gòu)買政府的產(chǎn)權(quán)，也可以退出自己的產(chǎn)權(quán)，由政府收購(gòu)補(bǔ)償。

學(xué)者們的良苦用心究竟能否解決中國(guó)住房保障存在的若干問(wèn)題呢？

〖1〗正如學(xué)者所言，利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利問(wèn)題，在各大城市屢見(jiàn)不鮮，如武漢六連號(hào)事件。出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房牟利現(xiàn)象，本質(zhì)原因是房地產(chǎn)自身投資屬性，直接原因是管控缺失。從問(wèn)題嚴(yán)重性看，只能屬于個(gè)別、局部問(wèn)題，不是大范圍、全面的現(xiàn)象，不能因?yàn)閭€(gè)別事件就抹殺大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房仍被廣大中低收入群體購(gòu)買并實(shí)際居住的事實(shí)，不能否定我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策，抓住個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房牟利事件不放，還以此作為立法動(dòng)機(jī)，實(shí)在是小題大做，不可取。解決經(jīng)濟(jì)實(shí)用房牟利問(wèn)題只要加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)督控制即可。

〖2〗如果按學(xué)者們的理論設(shè)計(jì)，讓住戶與政府共享產(chǎn)權(quán)，讓政府成為房屋購(gòu)買人中的一個(gè)共有人，這樣能杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利問(wèn)題嗎？顯然是不可能的，以前是一人受益，現(xiàn)在是此人受益，政府也受益，大家都受益，這樣實(shí)際上仍保留了房子的投資屬性，制造了一條獨(dú)特的利潤(rùn)制造管道，利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利恐將常態(tài)化、正規(guī)化。

※就2009年全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售實(shí)際情況而言，一般來(lái)說(shuō)主要呈現(xiàn)以下幾大矛盾和問(wèn)題：

J地方政府或出于財(cái)力所限，無(wú)法生產(chǎn)出大量經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，一般邀請(qǐng)開發(fā)商介入，實(shí)現(xiàn)所謂的政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲，利用民間資本生產(chǎn)保障性用房，也就是說(shuō)，從中長(zhǎng)期看，缺乏必要而足夠的保障性住房建設(shè)資金是我們面臨的一個(gè)突出問(wèn)題。

J 當(dāng)房子拔地而起的時(shí)候，另一個(gè)問(wèn)題出來(lái)了。由于售價(jià)高企，或政府配套購(gòu)買政策不到位，導(dǎo)致普通百姓無(wú)力購(gòu)買，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房滯銷，甚至開發(fā)商收不回投資的問(wèn)題。生產(chǎn)與銷售嚴(yán)重脫節(jié)。

J 經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房，國(guó)家政策明確規(guī)定售價(jià)按成本的方式進(jìn)行另外開發(fā)商利潤(rùn)控制在成本的3%，但實(shí)際中大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格參照商品房?jī)r(jià)格，沒(méi)有采取第三方的陽(yáng)光定價(jià)模式，導(dǎo)致老百姓對(duì)價(jià)格怨聲載道，甚至產(chǎn)生“政府與開發(fā)商合謀”的質(zhì)疑，影響政府的權(quán)威形象。

J 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的商鋪是比較好的投資品種，如果出售能收回大量現(xiàn)金，但由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一般不能順利出售。同時(shí)，如果出售，商鋪的收益歸誰(shuí)？

J政府擁有產(chǎn)權(quán)的廉租房，其日常修繕、管理須支付大量費(fèi)用，資金從何處來(lái)？

J目前各地購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房均采用符合條件的購(gòu)買者排隊(duì)等候購(gòu)買的方式，但缺乏一個(gè)長(zhǎng)效的、持續(xù)的、動(dòng)態(tài)的業(yè)主監(jiān)控機(jī)制，對(duì)于購(gòu)買者由于經(jīng)濟(jì)收入發(fā)生變化或?qū)儆谄墼p性購(gòu)買，需要及時(shí)做出處理決定和辦法，以維護(hù)經(jīng)濟(jì)適用房的福利性和對(duì)中低收入群體的保障功能。

面對(duì)上述層出不窮的新問(wèn)題、新矛盾，一個(gè)“共享產(chǎn)權(quán)”制度豈能將這些矛盾和問(wèn)題一一擊破，順利解決？作為昆明民間的、草根的地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，我們長(zhǎng)期關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題，我們認(rèn)為要解決上述問(wèn)題和矛盾，打破經(jīng)濟(jì)適用房之僵局，推動(dòng)中國(guó)住房保障體系的建設(shè)和進(jìn)程，有一個(gè)切實(shí)可行的辦法，這種辦法核心就是：將目前的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目從土地屬性上予以改性，將經(jīng)濟(jì)適用房演變成“特價(jià)商品房”，通過(guò)出售特價(jià)商品房滿足夾心層居住需求，通過(guò)出售全部商鋪和特價(jià)商品房而獲取的大量利潤(rùn)為政府置換相當(dāng)面積的廉租房，以成本價(jià)的方式向居民出售經(jīng)濟(jì)適用房（10年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓），通過(guò)上述一盤棋，全面解決：1、資金不足問(wèn)題。2、獲得廉租房。3、商鋪可以出售、可以出租，進(jìn)退自如�？梢杂蒙啼伋鲎獾腻X來(lái)進(jìn)行廉租房維修。4、一定批量的不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件卻無(wú)力購(gòu)買商品房的夾心層能夠有房可買。

當(dāng)然，從體制上，政府應(yīng)有一個(gè)大部門，來(lái)統(tǒng)籌保障性住房生產(chǎn)、銷售、維修、管理、監(jiān)控的工作。

原創(chuàng)博文/昆明高屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司/2010年2月

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