代理公司：專業(yè)是通行證 復(fù)制是墓志銘
作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條中的關(guān)鍵一環(huán)，代理策劃公司以專業(yè)的身份，拉近了市場與開發(fā)商間的距離，它是整合產(chǎn)業(yè)、串聯(lián)投資鏈的主要力量。尤其，當(dāng)大批城中村改造重建項目開發(fā)在即，不少項目都需要并接受了代理策劃公司的介入，如何做好市場調(diào)研、提供前期咨詢、擔(dān)當(dāng)規(guī)劃顧問，最終為開發(fā)商提供特色化的整合意見，成為代理公司發(fā)揮專業(yè)性，幫助行業(yè)、甚至一個城市實現(xiàn)優(yōu)化發(fā)展的重要力量。然而，當(dāng)城市綜合體的宣傳大行其道后，無數(shù)后來者都爭做城市綜合體；當(dāng)包羅萬象的商業(yè)大盤面容初現(xiàn)時，無數(shù)直指副中心的商圈躍然紙上……還有宣傳中都號稱填補區(qū)域商業(yè)空白的大量社區(qū)商業(yè)配套，看似應(yīng)有盡有、豐富多彩的重建項目，無形中卻給人單調(diào)、寡淡的印象。特色化、差異化項目屈指可數(shù)，不禁讓我們把審視從硬性的規(guī)劃指標(biāo)中，轉(zhuǎn)向了為項目提供前期策劃的代理公司。
被高估的智囊團
據(jù)一名接觸過20多個城中村項目的代理公司人士介紹，針對項目他們做得更多的是前期顧問。開發(fā)商們最關(guān)心的問題是項目的發(fā)展方向�！�沒有拿項目的關(guān)心這個地值不值得拿，拿了以后該怎么做，有沒有發(fā)展前景。拿了項目的關(guān)心想建什么東西，用什么開發(fā)運作的模式，建哪些產(chǎn)品。”
事實上，很多經(jīng)驗有限的開發(fā)商對代理公司寄予了很大的希望。因此，大部分城中村項目都少不了代理公司的參與。而有經(jīng)驗的開發(fā)商則對代理公司抱有較大的懷疑態(tài)度。首先，他們平時與代理公司打交道打得多，形成了自己的認識。其次，他們在溝通過程中，希望更深入的了解市場，會向外尋求合作的代理公司。
“比如俊發(fā)、銀海、世紀天樂等開發(fā)商的一些項目就是由世聯(lián)等外地代理公司提供一些戰(zhàn)略上、顧問上的服務(wù)，而具體的很多做法則靠開發(fā)商自己來完成。其次，很多外來的開發(fā)企業(yè)，要么選擇在全國都有業(yè)務(wù)的知名代理公司，要么選擇對本土比較了解的、專業(yè)性比較強的實力代理公司，既是全國知名的又具有豐富本土經(jīng)驗的代理公司最受外來開發(fā)商的青睞，他們都更注重實操能力和成功的經(jīng)驗�！倍殡S缺乏明確想法、第一次做項目的開發(fā)商，大量新成立的代理公司也相繼涌入市場。“一家新成立的開發(fā)企業(yè)拿下一個城中村項目，往往附屬的就有一個代理公司。正因為很多開發(fā)商不懂項目、不了解代理公司，卻又依賴智囊團的項目研究和操作經(jīng)驗，導(dǎo)致小代理公司得以生存，而整個行業(yè)難以規(guī)范。”合富輝煌（昆明）市場研究中心總監(jiān)李純玉認為，在城中村改造項目中，代理公司是被高估的智囊團，“實際情況是代理公司拿出的東西不一定令人滿意，服務(wù)的過程更是差強人意。”
選擇與代理公司合作的開發(fā)商看重的是代理公司的操盤經(jīng)驗和專業(yè)研究，尤其是城中村改造這類對技術(shù)含量要求較高的項目，然而，他們看重的和實際情況往往有較大出入�！拔覀兊拇硇袠I(yè)中有多少人對規(guī)劃、建筑、城市有很深的認識，有多少人具備豐富的研究經(jīng)驗，有多少公司專門成立部門研究城中村，而即使單獨成立部門來做城中村研究的，又具備什么樣的能力？”一個代理行業(yè)人士連串拋出的問題，既是及時的反思，也揭示了一個行業(yè)由來已久的積弊。
深度認知的缺位
城中村商業(yè)同質(zhì)化的流行，錯不在各種物業(yè)類別在同一個項目中集體亮相，錯不在城市綜合體概念的風(fēng)靡，危險的信號來自于對形式和概念的執(zhí)迷，卻忽略了對城市、對昆明、對城中村的深度認知和理解。
城中村項目不是一個簡單的地產(chǎn)項目，也不能把它作為一個簡單的地產(chǎn)項目來判斷。然而很多代理公司并沒有認識到這個轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致其在接手和操作項目過程中無從下手。于是，在外人眼中出售創(chuàng)意和特色的代理策劃公司，被沒入了一場復(fù)制化的大潮中。
作為代理行業(yè)的從業(yè)者，合富輝煌（昆明）市場研究中心總監(jiān)李純玉毫不諱言的提出，代理公司相互之間或?qū)ψ约翰僮鬟^的項目進行拷貝與復(fù)制，是導(dǎo)致城中村項目千篇一律的主要原因之一�！凹热贿x擇拷貝與復(fù)制，說明代理公司缺乏研究，缺乏對城中村的深度認識。每個城中村存在的歷史和背景是不一樣的，它們在城市里形成的地位、基礎(chǔ)也不同，為什么這些村子在重建過程中很多都要做成一樣的產(chǎn)品呢？大家都陷入一個怪圈，覺得自己拿到了黃金寶地，除了考慮回遷就要建公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)中心、住宅才能賺大錢，無視城市，無視發(fā)展，無視項目的城市價值，一味的拔高，一味的高端。不一定高端就代表品位、品質(zhì)，不一定高端就是利益最大化，不一定高端就是唯一的選擇，而認識到城中村在功能上、在與城市的關(guān)系上已經(jīng)是一個關(guān)聯(lián)的載體，對于走出怪圈至關(guān)重要。嚴格的說，不能把城中村改造項目單一的看成房地產(chǎn)項目，尤其是大規(guī)模的項目�！�
風(fēng)之鈴市場研究機構(gòu)董事長宋火根也表示，城中村改造必須從城市的角度來判斷和考察，應(yīng)該以昆明發(fā)展的定位高度來認識和引導(dǎo)城中村項目的重建。
城中村的形成不是一蹴而就的，它已經(jīng)是城市的一個部分。隨著城市的發(fā)展，原本在一環(huán)內(nèi)的很多功能都在向外遷移，例如工業(yè)和產(chǎn)業(yè)就向經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)發(fā)展，而其他功能也在發(fā)散中重新尋找落戶的板塊。另一方面，城市的交通和結(jié)構(gòu)也在歷史形成的基礎(chǔ)上逐年發(fā)生變化，東南西北各板塊所承載的功能和地位呈現(xiàn)出差異化，不同區(qū)域內(nèi)的城中村無形中承載起了不同的功能，城市就不再是一個單一的中心。從大的角度來看，昆明老城、呈貢新區(qū)、空港新區(qū)三足而立；從小的角度來看，主城中心區(qū)以外北、南、西區(qū)域中心并立，大中心與小中心層次鮮明。顯而易見，這些差異化突出的區(qū)域，因地位、作用不同，所需求的房地產(chǎn)載體也就不一樣。
然而，代理公司接到項目后，在沒有認清和理解一個項目這個前提時，就圍繞“怎么退紅線、樓要建多高、節(jié)約哪些成本、如何利用和提高容積率”的討論，表面看是很有經(jīng)驗的幫助開發(fā)商省錢、掙錢，但都是圍繞指標(biāo)滿足規(guī)定的技術(shù)性建議，而缺乏真正有利于差異化實現(xiàn)的項目打造方案�！皼]有組織一批人到村子里去走訪、了解、認識，滿足于經(jīng)驗性的操作項目，導(dǎo)致了誰都會提差異化，卻很難形成有效的解決方案�！�
不可否認，只要是做商業(yè)，路線都差不多，商業(yè)物業(yè)類別不外乎就是那么幾種，追求差異化只能體現(xiàn)在整體定位上�！�360行，行行出狀元，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)可以帶動人流、帶動消費、帶動居住，這就保證了各物業(yè)類別的需求，項目開發(fā)的風(fēng)險也便可以降低。但是產(chǎn)業(yè)怎么做，很多人都不懂。這是代理公司的短板，缺乏對這方面的理解和認識�！崩罴冇裾J為，了解城中村、研究城中村，代理公司需要補的課很多�！鞍ɡッ鞒鞘�、建筑、人口、生活方式、生活習(xí)慣、城中村的人文、城中村商業(yè)、拆遷、融資、與城市融合的重新認識和思考等等，而不是拿一個藥方去醫(yī)治所有的城中村�！�
危機中自省
當(dāng)城中村改造中很多大而全、小而全、大體量商業(yè)的項目陸續(xù)揭開面紗，對同質(zhì)化的警醒和審視一度聚焦于城市綜合體的開發(fā)模式，而很多具有自省精神的代理行業(yè)從業(yè)人員，也深刻的指出，“導(dǎo)致項目千篇一律的重要原因之一是代理公司不能為項目提供具有前瞻性的策劃服務(wù)。”
城市綜合體是在現(xiàn)代都市生活需求應(yīng)運而生的，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，但不是城中村改造的出路。耳熟能詳?shù)某鞘芯C合體在人們的認識中已初具輪廓，“它就好比一鍋八寶粥，什么都在里面了，但不一定就是健康和營養(yǎng)的代名詞�！崩罴冇裾J為，城市綜合體是一個項目在建筑和功能上的體現(xiàn)，但是在營銷和產(chǎn)品上并不能帶來很好的突破�！白鳛橐环N概念和說法，它并不能解決任何實質(zhì)性問題�！�
摩根商業(yè)副總經(jīng)理易濤分析提出，目前很多代理公司和開發(fā)商對商用物業(yè)的理解還停留在淺層次，“你是城市綜合體，我就是次級區(qū)域中心，其實說來說去都是多種物業(yè)的簡單組合。由于在開發(fā)思路、產(chǎn)品設(shè)計、后期經(jīng)營等方面沒有較大差異，這將導(dǎo)致項目后期入駐商家或企業(yè)出現(xiàn)嚴重同質(zhì)化現(xiàn)象。這種集體趨同的做法，將制約整個行業(yè)的發(fā)展。”
對此，李純玉也表示，幫助城中村項目做商業(yè)策劃的很多代理公司，首先對商業(yè)的理解過于狹隘，其次缺乏專業(yè)性操作和專業(yè)性團隊，再者缺乏具有豐富操盤經(jīng)驗的專業(yè)人手。因此，在城中村改造大潮中，代理公司的專業(yè)性和職業(yè)素養(yǎng)必將受到考驗，有些代理公司甚至?xí)虼硕归]。
面對周期長、規(guī)模大、專業(yè)要求高、結(jié)果難以預(yù)料的城中村改造，很多資歷較淺的小代理公司會于大浪淘沙的競爭中消逝，而名聲在外的大公司也將危機四伏。大公司的危險是因為很多開發(fā)商會選擇它。接觸項目多，但專業(yè)能力還不夠，直接導(dǎo)致它們所面臨的問題也很多，可能面臨毀約。雖然在經(jīng)濟上更扛得住，但市場的口碑必定受到影響。
依靠專業(yè)而立足甚至開拓市場的代理公司，疲于應(yīng)付的在主觀判斷和經(jīng)驗自滿中嘗試復(fù)制的游戲，是對行業(yè)存在價值的考驗。代理行業(yè)的危機很多與生俱來，在反思城中村改造同質(zhì)化彌漫的關(guān)口，或許是潛心了解城市、了解昆明、深入理解城中村的起點。“在共性與個性的把握中，走出自身認識的局限，不再把城中村視為單純的地產(chǎn)開發(fā)”，才能為項目提供前瞻性的服務(wù)，也是對行業(yè)或企業(yè)的存活提出的基本要求，城中村改造是昆明代理行業(yè)發(fā)展的一次機會，也是一次洗禮。
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