認(rèn)清小氣候下的大市場
矛盾與夾縫中合理投資
——2010年昆明房地產(chǎn)住宅市場投資預(yù)測
09年在人們的意外之中結(jié)束了，10年又該會呈現(xiàn)什么樣的局面呢。預(yù)測往往是最不靠譜的事，人又往往喜歡預(yù)測，喜歡看預(yù)測，時間久了，人們對預(yù)測反感、不信，可還是要看。這也說明，市場存在太多的變數(shù)，預(yù)測大都是一家之言，是不負(fù)責(zé)任的。相對全國而言，昆明市場存在自己的小氣候，與國內(nèi)市場并不一致，同時由于區(qū)位和經(jīng)濟的特殊原因，為昆明房地產(chǎn)創(chuàng)造了一個大市場的發(fā)展背景，預(yù)計2010年的房地產(chǎn)市場，無論是全國還是昆明，都將在矛盾中尋求一種平衡和堅守。
目前，外來開發(fā)商開始批量進駐昆明，昆明房地產(chǎn)市場將面臨一場新的變革。到2010年，昆明房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，消化結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，所以我們不妨換個角度看房價，換個空間看區(qū)域，房價無論是昆明還是全國，漲與不漲都難過，關(guān)鍵看政策如何來平衡。對于投資來講，充滿了機遇，也充滿了陷阱和挑戰(zhàn)。所以必須要認(rèn)清形勢，合理投資。從投資的角度上看，不能只看價格，不能只看地段，所有的關(guān)鍵要素要結(jié)合起來綜合的看。
獨特的市場環(huán)境，迷離的市場探求
從城市發(fā)展上看，環(huán)線的有限性和限制性對城市的發(fā)展影響巨大；昆明的交通成了城市發(fā)展的頑疾，頑疾的背后是城市空間結(jié)構(gòu)和空間行政劃分結(jié)構(gòu)的不合理；多中心發(fā)展逐漸形成，由自發(fā)到政府引導(dǎo)。
從地產(chǎn)發(fā)展上看，昆明房地產(chǎn)市場不乏引導(dǎo)者，但又缺乏引導(dǎo)者——他們的引導(dǎo)不具有顛覆性和根本的突破；同行之間比較孤立，交流較少，比較保守，很多情況下敵對態(tài)度比較嚴(yán)重。
從城中村的改造來看，對部分客戶群體是個顛覆，以前是工人有錢，農(nóng)民沒錢 ，現(xiàn)在成了工人沒錢，農(nóng)民有錢。改造中最頭疼的是商業(yè)，最麻煩的是拆遷，最考驗的是開發(fā)模式；最擔(dān)憂的是銷售、運營，最關(guān)鍵的是不成文的規(guī)定。
2009年對昆明房地產(chǎn)影響比較大的是城中村改造、輕軌交通試驗段開工、螺螄灣商業(yè)區(qū)改造、“二十不”新規(guī)等。城中村改造加快了城市化進程，提升了城市形象；軌道交通的建設(shè)，最直接的影響，將極大地促使房地產(chǎn)市場格局的重整，還將對各片區(qū)住宅價值產(chǎn)生較大的影響，由此帶來住宅價格體系的變化；螺螄灣商業(yè)區(qū)的升級改造，促使昆明市商業(yè)格局做出重大調(diào)整，不同業(yè)態(tài)在合理的規(guī)劃中將得到更大的發(fā)展；“二十不”等新規(guī)對新項目的規(guī)劃影響較大。
昆明不適合照搬沿海城市先進的經(jīng)驗和模式，不適合單純的考慮昆明本身，需要更深入的看待這個城市。
地產(chǎn)之外看價格，漲與不漲都難過
所有人都在問這樣的問題：房價會一直漲上去嗎？關(guān)于這一設(shè)問的答案將直接影響投資和消費取向：試想如果房子一直漲下去，那它就是最好的投資品，而消費型購買力也不會再執(zhí)幣觀望。問題是，不可能有一種商品的價格會無限制地上漲，最終結(jié)果有三種，一是周期性回歸，二是達(dá)到穩(wěn)定平臺期，三是暴發(fā)性崩盤。土地的政府壟斷屬性和政府的強力干預(yù)能力使周期性市場變得不可能，暴發(fā)性崩盤也不符合政府和開發(fā)商的長遠(yuǎn)利益，所以政府最希望看到的是房價最后達(dá)到一個穩(wěn)定平臺期。這個穩(wěn)定平臺期并不是說價格不變，而是通過穩(wěn)定的價格增長達(dá)到最大可能地攫取社會財富的目的。所以說政府控制房價的最終目的是形成一種穩(wěn)態(tài)，這種穩(wěn)態(tài)是政府嘗試出來的人們能容忍的底線；在這一穩(wěn)態(tài)下房價會持續(xù)增長，增長來源于整個社會生產(chǎn)力的進步。然而這種穩(wěn)態(tài)只是一種理想狀態(tài)，事實上正是這種穩(wěn)態(tài)中蘊含著極大的不穩(wěn)，比如公民抗風(fēng)險能力喪失帶來的負(fù)債能力下降很容易擴展到金融領(lǐng)域形成壞帳等等�？傊�，當(dāng)公民的抗風(fēng)險能力喪失之后，國家緩沖危機和抵抗風(fēng)險的能力也就喪失了。沒有公民個體經(jīng)濟的緩沖，任何風(fēng)吹草動都可能引發(fā)不可預(yù)知的后果，而一旦突發(fā)事件出現(xiàn)，投資過盈的房地產(chǎn)業(yè)必然崩盤，暴發(fā)式崩潰幾乎不可避免，而這一暴發(fā)將是社會經(jīng)濟崩潰的引線。
房地產(chǎn)的糾結(jié)最終落腳在房價上，房價是各方利益最終的體現(xiàn)，漲與不漲都不好過。主觀上很多人都不希望房價過高或上漲，可是有了房子的人，總是希望房價還是上漲的好。這是矛盾的。畢竟買得起房子的人是少數(shù)，買不起房子的人是多數(shù)，房子漲價，引起的是民生問題；房子降價，引起的經(jīng)濟和金融問題；房價漲的過快既是民生問題，又是經(jīng)濟和金融問題。也是矛盾的。
相對昆明來講，說價格的上漲或下跌都太絕對。不同的項目和區(qū)域會出現(xiàn)不同的情況，有漲有跌，有些區(qū)域的抗跌性要好些，或者說其價格的成長空間還有，有些項目的特殊性是不可替代的，價格可能還是會上漲，但多數(shù)項目可能會保持現(xiàn)狀。所以漲跌都是相對的概念。預(yù)計2010年，昆明住宅均價和最高價呈現(xiàn)遍地鮮花開處處花不同的局面。由于昆明各區(qū)域的房價差距較大，平均下來很低，但市民買下來的感受卻是房價很高。一些未推廣的住宅項目價格往往較低，它們的存在拉低了均價。針對普通住宅，按板塊來說，東邊二環(huán)外新建住宅項目，均價可能在4500-5000；西邊很多項目要接近6000，這個數(shù)字對西邊而言是個瓶頸，算是個最高價，均價可能要達(dá)到5300；南市滇池板塊最高要達(dá)8000，均價可以達(dá)到6500。昆洛板塊最高價可達(dá)6000，但均價因項目差異較大，價格梯度較大，成長空間也相對較大。關(guān)上片區(qū)相對獨立，距主城中心區(qū)較近，算是南邊除滇池板塊的另一個中心，住宅價格處于南市的中位階段。又由于最終公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，每家公司以及政府提供的都不一樣，統(tǒng)計的途徑和方法都有區(qū)別，政府公開數(shù)據(jù)還受滯后性的影響，最后公開的數(shù)據(jù)是五花八門。
最后，從投資的角度上看，短期尚穩(wěn)，長期風(fēng)險很大。
后市矛盾最難料，平衡堅守看政策
供應(yīng)量將會大大增加。
預(yù)計2010年昆明樓市的熱點區(qū)域為昆洛板塊、西市區(qū)、東市區(qū)、主城中心區(qū)。東西和中心區(qū)將會連成一線，呈帶狀發(fā)展。中心區(qū)只拆不建的條件放寬后，舊城改造、城中村改造項目以及二環(huán)內(nèi)及一些郊區(qū)項目都備受關(guān)注。這一片區(qū)的活躍導(dǎo)致了供應(yīng)量增加，加上東西市區(qū)的樓盤供應(yīng)相對集中起來，三個板塊必然會連成一條帶狀的發(fā)展。交通線路的完善和城市規(guī)劃的影響，會使區(qū)域間的聯(lián)動性加強。
預(yù)計2010年昆明樓市的銷售形勢不太看好。市場的可變性太強，不確定性因素太多，比如經(jīng)濟的形勢、政府和地方政策等。簡單的判斷好或不好，不足以說明對市場的客觀認(rèn)識，多少都帶有片面性�？傮w來講，短期看好，中長期不看好，更長期則看好。不太看好是從中長期來看的。銷售方面從投資上來講，很多區(qū)域的投資空間還是有的。整個昆明存在一個局面：“投資”空間大，銷售就好；“投資”空間小，銷售就弱。這里的投資說的是客戶不管是自住還是投資，都會從投資和升值的角度來看待產(chǎn)品和項目。從前幾年的情況來看，項目好賣的就好，區(qū)位好賣的就好，而現(xiàn)在，區(qū)位的影響更大一些，投資信心來源于區(qū)位的發(fā)展。另外，銷售還會受到城中村改造的影響。改造帶動了市中心房子的供應(yīng)量。原來一環(huán)內(nèi)只拆不建，隨舊城改造和城中村重建開發(fā)，二環(huán)內(nèi)項目出現(xiàn)了集中供應(yīng)的趨勢。從房交會可以看到，參展房交會的供應(yīng)量存在一個特征，即一帶三片，從西到東穿過中心區(qū)這是一帶，北市板塊、昆洛板塊、滇池板塊為三片。城中村的改造打破了昆明原有的產(chǎn)品供應(yīng)的格局和項目區(qū)域供應(yīng)格局。局部區(qū)域的情況還會好于整個市場。大勢不看好是因為銷售不可能永遠(yuǎn)像目前這樣火下去，房價漲速太快，長期這樣下去肯定是會出問題的。短期內(nèi)有一定的支撐和空間。長期內(nèi)房價激增的走勢與經(jīng)濟的、產(chǎn)業(yè)的、城市發(fā)展的走勢都是不相吻合的。昆明樓市火是因為它面對是整個云南省甚至西南，這個特殊性決定了我們不能用其他區(qū)域或城市的情況來判斷昆明的市場。
預(yù)計市場整體走勢不會出現(xiàn)所謂的拐點。對目前市場來講不是拐點的問題，也就是說在整個經(jīng)濟、城市、社會全部在上升階段的時候，會出現(xiàn)拐點，但現(xiàn)在來講不是拐點的問題——它肯定會出現(xiàn)一個波折（調(diào)整或波動）。想借助內(nèi)力來使其拐點或整合的情況力度弱、難度大，延伸講一些外在力量會形成不可抗拒因素來導(dǎo)致市場發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。能源和金融出現(xiàn)問題的話很快就會波及房地產(chǎn)。房地產(chǎn)一直搖擺不定也與產(chǎn)業(yè)的波及面廣、政府時而打時而拉的現(xiàn)實相關(guān)。昆明會否出現(xiàn)拐點還是源于昆明本身，昆明是個內(nèi)向型經(jīng)濟城市，跟外面的經(jīng)濟聯(lián)系不是很緊密。房地產(chǎn)覆蓋的范圍又是整個西南，所以在消化上能夠出現(xiàn)比很多城市滯后和不一致的現(xiàn)象，這也是其抗跌的原因所在。如果昆明本身的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題的時候，這個內(nèi)力對房地產(chǎn)的影響才是深遠(yuǎn)的。因此，外在因素變化很多，對昆明本土的房地產(chǎn)市場影響不會特別大。
預(yù)計政策層面上，明年會出現(xiàn)較大調(diào)整。受國內(nèi)經(jīng)濟體制等方面因素的影響，政策要往哪方面拐很明確，就大不就小，政策想救哪一個方面也很簡單，市場不是按照正常的市場規(guī)律去走的，是可以調(diào)控的，而往往很多人的判斷又忽略了這個特殊性。天上有大氣候，地上有小氣候，感受是兩樣的。昆明有自己的小氣候，國內(nèi)、國際就是大氣候。為什么很多一線城市的開發(fā)商選擇到昆明來發(fā)展，因為這里是個避風(fēng)港，看重的就是其市場的特殊性，短期內(nèi)昆明樓市不會出問題。這個問題要分兩方面來說。首先，政策肯定會出現(xiàn)，而結(jié)果到底是上行還是下行就不一定。一方面中央的政策，在地方的執(zhí)行力度和效果是有差異的。而一些政策調(diào)整，比如銀行如果提高利率，是不利于樓市上行的，但結(jié)果未必就會抑制樓市的發(fā)展。政策有時候是會起到反效果的。另外對上行的理解也需要說明，從整個市場的規(guī)范來講，政府不會出臺不利于樓市向好的方向前進、發(fā)展的政策，肯定想把市場調(diào)節(jié)的更健康。而從房價猛漲、樓市銷量快速消化的情況講，肯定是會出臺政策要來控制這種過火的趨勢的。
為了防止房地產(chǎn)業(yè)帶來的系統(tǒng)風(fēng)險，國家會采用各種行政、財政和貨幣政策來平衡各方利益，不論如何調(diào)整，政府的最終的目的都是為了社會和經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。所以，房價快速不斷的上漲會導(dǎo)致通貨膨脹、企業(yè)破產(chǎn)、工人失業(yè)、普遍斷供，進而金融系統(tǒng)崩潰；房價持續(xù)大跌，大量開發(fā)企業(yè)倒閉，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)艽欤笈髽I(yè)倒閉，進而工人失業(yè)、普遍斷供、銀行受損，所以無論漲還是跌，國家和金融系統(tǒng)的壓力都很大。早有專家稱“適度通脹”是有好處的，這話在中國真的很“真理”。通脹讓老百姓感到存錢貶值的切膚之痛，不得不掏出錢來買房，哪怕幾十年節(jié)衣縮食；通脹讓房價時刻處在名義價格上漲中，即使真實價格低迷也會形成追漲的心理預(yù)期； 然而，這讓老百姓不得不做房奴，更可怕的是，當(dāng)這種通脹成為慣性的時候，它就會超出政府控制的范圍，最終會演變成經(jīng)濟危機和社會危機。房地產(chǎn)業(yè)不僅擠占了其它行業(yè)的生存空間，也耗盡了公民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，透支了未來幾代人的生存資源。所以從投資上看，結(jié)合自身的經(jīng)濟實力，要么不買房，要么做短期投資，要么一次性付款，要么轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域進行投資。
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