54321 一定會(huì)導(dǎo)致昆明房?jī)r(jià)上升嗎?
最近通過特殊渠道,搞到一份政府部門內(nèi)部文件,文件內(nèi)容是關(guān)于昆明土地出讓最低限價(jià)的通知,即常說的“54321”。這份文件指示有關(guān)部門，將昆明市按照環(huán)路分成五個(gè)區(qū)域，對(duì)于該區(qū)域土地出讓的最低價(jià)格按54321執(zhí)行。以后土地價(jià)格只能高于此價(jià)格，不得低于此價(jià)格，否則追究有關(guān)人員責(zé)任。通過仔細(xì)閱讀，發(fā)現(xiàn)上述土地出讓時(shí)限制最低價(jià)格，主要指的是居住類用地，而商業(yè)用地的最低價(jià)格要在居住類最低價(jià)格基礎(chǔ)上打六折。 有人說，54321，就是昆明市政府將土地作為財(cái)政收入最主要來源的直接證據(jù)。為了增加政府財(cái)政收入，用行政手段提升土地交易價(jià)格。昆明的房?jī)r(jià)就是這樣被推高的。
無(wú)獨(dú)有偶，最近在昆明市兩會(huì)上，政府主要負(fù)責(zé)人說過，昆明的房?jī)r(jià)甚至比成都和重慶還高，但土地價(jià)格卻比他們低，這說明什么問題，說明開發(fā)商吞噬了本來屬于政府的土地收入，變成自己的利潤(rùn)。
54321，就是要將屬于政府的土地收入，納入囊中。這是人民的收入。
一般人認(rèn)為，54321從客觀上推高了昆明土地價(jià)格，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)并不認(rèn)同這種觀點(diǎn)，因?yàn)閺耐恋貎r(jià)格到房屋價(jià)格，中間還有一個(gè)重要的調(diào)節(jié)按紐——容積率。早在2007年時(shí)候，高屋地產(chǎn)顧問曾經(jīng)發(fā)表過一篇博文《中國(guó)建設(shè)部可對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)一劍封喉》，談到政府可以利用高容積率集約化利用土地，提高土地收益，降低樓面地價(jià)，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。目前來看，昆明市規(guī)劃上有兩個(gè)明顯的變化，一個(gè)是樓高要高于100米，一個(gè)是大幅度提高土地的容積率，《昆明城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》上的規(guī)劃容積率最高控制性指標(biāo)早已被突破，現(xiàn)在城中村改造項(xiàng)目容積率6.0以上比比皆是，這反映出昆明市政府在提高土地出讓價(jià)格的同時(shí)，也在提升容積率，這實(shí)際上是為了平抑房?jī)r(jià)。而并非推高房?jī)r(jià)。
從理論上講，容積率指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用是十分明顯的，過去開發(fā)商為了提高一點(diǎn)容積率，紛紛向規(guī)劃官員行賄，現(xiàn)在政府很公開，你不用托關(guān)系提高容積率了，政府給你一次到位，但政府也希望你開發(fā)商保持合理利潤(rùn)，不要太引起民憤。
但現(xiàn)實(shí)中，容積率對(duì)房屋價(jià)格的平衡作用往往發(fā)揮不出來，這并不是因?yàn)槿莘e率還不夠高。而是因?yàn)椋?、二手房?jī)r(jià)格居高不下，二手房?jī)r(jià)格居高不下的主要原因是一旦下降傷害中國(guó)絕大多數(shù)有產(chǎn)者利益，誰(shuí)會(huì)愿意看到自己的房子貶值？既然二手房?jī)r(jià)格不降低，憑什么接受政府容積率饋贈(zèng)的開發(fā)商愿意將一手房的價(jià)格調(diào)低。2、中國(guó)土地極為珍貴稀缺，而需求量又極大。
為了將容積率指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)特殊的調(diào)控作用在現(xiàn)實(shí)中發(fā)揮出來，建議政府在出讓高容積率指標(biāo)的地塊時(shí)，附加一個(gè)限價(jià)銷售的條件，只允許開發(fā)商保持合理利潤(rùn)（比如投資回報(bào)率控制在10-20%/年）。此類項(xiàng)目一般通過土地招標(biāo)確定開發(fā)商。政府物價(jià)部門嚴(yán)格監(jiān)督項(xiàng)目的售價(jià)情況。
但由于市場(chǎng)需求有很多種，并非每一宗地的出讓均采取這種方式，這就要求政府土地主管部門能夠加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)值及潛力的評(píng)估，以便通過集思廣益的方法確定每塊土地的科學(xué)的容積率指標(biāo)。
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