國內輿論對住房市場的評價一直存在觀點鮮明的以任志強等為代表的“興”派和以牛刀等為代表的“衰”派，他們各有自己的一套理論來堅持自己的立場，不時就會在網上吐沫橫飛吵得不亦樂乎，在賺取點擊率的同時也娛樂著大眾。不過冷靜下來觀察兩個陣營會發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，“興”派以房地產業(yè)內人士為主，“衰”派則集中了很多的學者、記者和社會學家，而政治家們在“興衰”的問題上總在玩著太極。出現(xiàn)這樣的情況很值得回味。
房市將來是“興”是“衰”我們暫且不說，如果說過去中國房市是“興”是“衰”，事實是人都看得見的。“興衰”之爭由來已久，但我們只看見房市在爭論中一路不斷高“興”地走來，中間也有過起浮，但中國房地產市場跟中國的經濟一樣二十年來牛氣不減，不僅讓“與房地產沾親帶故”的七個人擠進了2009年的胡潤百富榜前十的榜單，也讓已經買了房子的人的財富市值成倍的翻番。有的人只看見開發(fā)商發(fā)了大財，卻沒有發(fā)現(xiàn)自己家的不動產也在升值，過去感覺“百萬富翁”離自己很遙遠，但是一覺醒來，發(fā)現(xiàn)自己家在城區(qū)的房子已經價值一百萬。昆明城中村改造，如果沒有城市和房地產的發(fā)展讓地段價值不斷高漲，村民們得到的補償也不會讓很多人艷羨，開發(fā)商在從城中村改造建設中為自己創(chuàng)造財富的同時，也為村民、為社會創(chuàng)造著財富。
過去二十年，中國房市的發(fā)展，不僅直接給國家財政創(chuàng)造了巨額的稅收，也帶動了眾多的相關產業(yè)一起快速發(fā)展。過去中國房市的發(fā)展過程中雖然有不少讓人詬病的瑕疵，但取得的成績也無法遮掩。中國經濟的發(fā)展使中國房市的發(fā)展有了強勁的動力，同時中國房市的發(fā)展也為中國經濟的發(fā)展做出了很大的貢獻這也是不爭的事實。在本次全球性的經濟危機中，中國經濟能表現(xiàn)得一枝獨秀，是得益于國家及時有力地采取了一系列的保經濟增長的相關政府，其中之一就是能住房消費和投資的鼓勵政策。
雖然年初國家提出的十大產業(yè)振興規(guī)劃中房地產業(yè)因種種原因最終落選，但國家對房地產業(yè)的關注從來沒有松懈過，不僅是因為其直接關聯(lián)著蕓蕓眾生的生計問題，更因為其對國家宏觀經濟走勢起著重要的拉動作用，正因為這樣，才有人說房地產“挾持”了中國經濟，這從另一個角度說明了房地產經濟對國家經濟發(fā)展的重要影響，由此也決定了在中國特定的歷史條件下，房地產業(yè)的政治經濟特性，同時決定了中國房地產經濟不能簡單地用一般經濟學理論來解釋。
一些自以為很懂經濟的學者、記者、社會活動者們，憑借多年在自己專業(yè)領域的成就就對中國的房地產經濟指手劃腳，其論斷卻經常讓業(yè)內人士貽笑大方。比如土地是否是稀缺資源的問題，某著名經濟學家就宣稱中國地大物博，土地資源不可能稀缺，開發(fā)商說土地資源稀缺是為了忽悠老百姓提高房價。有點房地產開發(fā)常識的人都知道，這里所指的“土地”是指有開發(fā)價值的土地，不是那些杳無人煙的灘戈壁。還有空置率的問題，五年前有人把北市區(qū)的高空置率當成昆明房市過剩的信號，兩年前有人把世紀城的高空置率當成昆明房市過剩的信號，但是跟他們想看到的不一樣，現(xiàn)在的這兩個地方人丁興旺。還有談的最多的房價的問題，結果大家就看到了，情況跟那些牛記者時編輯們的愿望很不一樣，時編輯甚至搬出一個“比價復歸原理”來論證房價上漲對經濟發(fā)展的“恐怖”性后果，讓人知道該哭還是該笑。
民間不少房地產業(yè)外人士對房地產業(yè)內的事進行肆無忌憚的評論，在社會上得到了不少善良的但太明白真相的老百姓的應和，也引起了國家研究機構和政策機構的關注，從而會制定相應的政策法規(guī)來調整行業(yè)的行為規(guī)范。不過房地產有著鮮明的地域特性，不同地方房地產的發(fā)展情況和特性有著很大的區(qū)別，不說昆明這樣的三線城市的房地產市場與北京上海這樣的一線城市有著很大的區(qū)別，就連省內同級別的地州城市如大理和曲靖的房地產市場都有著很大的不同，用一個地區(qū)的房地產市場情況來簡單類推另一個地區(qū)的房地產市場情況，思路很業(yè)余，但是目前國內研究房地產經濟的學者、記者們動輒把京滬深三地的房地產市場當成中國房地產市場的研究樣本，把京滬深的房地產市場出現(xiàn)的問題當成全國房地產市場的問題來批評，得出的結論自然很官僚。深圳房地產市場上購房投資甚至投機的比例在50%以上，而昆明房地產市場購房投資的比例大概在15%左右，深圳的房地產市場需要控制投資行為，而昆明房地產個人投資市場還處在培育期，如果在分析問題和制定政策的時候進行一刀切，難免有武斷之嫌。
本版《住房綠皮書》也力爭在對全國主要大中城市的房地產市場進行有區(qū)別性的分析和研究，也運用了一些科學的手段力求對不同城市未來的發(fā)展提出有學術價值的判斷，但是前面我們說過，中國的房地產市場還處在發(fā)展階段，很多人都在中國房地產研究領域做著有益的嘗試和探索，但是要深入剖析中國房地產市場的發(fā)展規(guī)律，形成對中國房地產市場有現(xiàn)實指導意義的理論研討成果，中國的經濟學家還任重道遠，不僅要先讓自己真正成為房地產業(yè)內人士，深入到行業(yè)中進行長期的調研，還要了解特殊歷史條件下政治經濟對房地產行業(yè)的要求，還要研究一套能全面反映中國房地產經濟發(fā)展有指標體系，同時還要求各種相關信息資料完整、準確和透明……。如果能做到更加嚴謹和科學，得到的結論和提出的建議就更加有指導意義。
不過本版《住房綠皮書》也提出了一些有價值和可參考的信息。首先在《住房綠皮書》中，2012年昆明的土地供給、國際化程度和居住環(huán)境在全國35個大中城市中都排到了前10位，說明昆明未來發(fā)展的空間相對較大，但我們也注意到，在土地價值潛力的排名中，昆明被排到了后10位，說明昆明城市經濟的總量和發(fā)展速度還相對落后。
其次，《住房綠皮書》提出了明年房價總體上會保持平穩(wěn)的走勢。房價走勢決定于諸多方面的因素，其中供求的力量對比是房價走勢的重要決定因素，供求力量對比不僅決定于政策影響以外的市場供應和市場需求（自住和投資需求），政策影響對市場供需的影響也絕不對乎視。中國過去房地產市場的波動都留下了政策影響的烙痕。因此，《住房綠皮書》提出了“抑制投機、引導投資、鼓勵消費和擴大保障”的政策建議。可以說，明年房價總體走勢是否平衡，要看這十六字政策建議是能得到落實。因此《住房綠皮書》預測明年房價總體上會保持平穩(wěn)，還不如說希望明年房價總體上會保持平穩(wěn)。
第三，《住房綠皮書》提出“中國城市化步伐的不斷加速必然不斷創(chuàng)造住房需求，未來城市發(fā)展趨向高級化將需要更高質量的住房條件”。城市化是中國房市發(fā)展的重要驅動力，改革開放30年來，我國城市化率從20%左右提高到44.9%，城鎮(zhèn)人口達到5.9億。按照國際通行標準，城市化率在30%以下為初期發(fā)展階段，30%－70%為中期加速階段，70%以上為后期成熟發(fā)展階段。按照這一標準，中國目前進入了城市化的中期加速發(fā)展階段。要達到城市化率70%的成熟發(fā)展段，還要增加3.3億的城市人口，也就是現(xiàn)在的城市還要擴張50%左右，而且越是區(qū)域中心城市，其擴張程度越大。
第四，在城市擴張壓力下，《住房綠皮書》又提出要“加強住房市場調控，注重制度性調節(jié)，預防價格泡沫形成”，說明專家們認識到在較大的市場空間條件下，要珍惜房地產市場健康良性的發(fā)展態(tài)勢，通過政策來保證市場的穩(wěn)健發(fā)展。同時，《住房綠皮書》提出要“預防價格泡沫形成”，說明全國市場整體上價格泡沫還未形成，但是在市場空間較大的情況下，在客觀上和主觀上都很容易形成價格泡沫，這對房地產市場的健康發(fā)展是很不利的。
《住房綠皮書》在這樣一個敏感時期推出，向大家提出了國家專業(yè)研究機構對市場的總體判斷和政策建議，具有重要的參考價值，但是《住房綠皮書》必竟只代表了中國社科院的一家之言，房地產業(yè)界在汲取合理的參考意見的同時，還需要站在自己的立場對所面對的市場進行合理判斷。中國房地產市場前景廣闊，業(yè)界在運作項目的同時，應全面梳理自己中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，在賺錢的同時，也為社會承擔更多的責任。
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