1、 對(duì)銷售形勢(shì)的看法：A繼續(xù)看好 B不太看好
原因：市場(chǎng)的可變性太強(qiáng)，不確定性因素太多，比如經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)、政府和地方政策等。簡(jiǎn)單的判斷好或不好，不足以說(shuō)明對(duì)市場(chǎng)的客觀認(rèn)識(shí)，多少都帶有片面性。
總體來(lái)講，短期看好，中長(zhǎng)期不看好，更長(zhǎng)期則看好。不太看好是從中長(zhǎng)期來(lái)看的。
銷售方面從投資上來(lái)講，很多區(qū)域的投資空間還是有的。整個(gè)昆明存在一個(gè)局面：“投資”空間大，銷售就好；“投資”空間小，銷售就弱。這里的投資說(shuō)的是客戶不管是自住還是投資，都會(huì)從投資和升值的角度來(lái)看待產(chǎn)品和項(xiàng)目。從前幾年的情況來(lái)看，項(xiàng)目好賣的就好，區(qū)位好賣的就好，而現(xiàn)在，區(qū)位的影響更大一些，投資信心來(lái)源于區(qū)位的發(fā)展。
另外，銷售還會(huì)受到城中村改造的影響。改造帶動(dòng)了市中心房子的供應(yīng)量。原來(lái)一環(huán)內(nèi)只拆不建，隨舊城改造和城中村重建開發(fā)，二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目出現(xiàn)了集中供應(yīng)的趨勢(shì)。從房交會(huì)可以看到，參展房交會(huì)的供應(yīng)量存在一個(gè)特征，即一帶三片，從西到東穿過(guò)中心區(qū)這是一帶，北市板塊、昆洛板塊、滇池板塊為三片。城中村的改造打破了昆明原有的產(chǎn)品供應(yīng)的格局和項(xiàng)目區(qū)域供應(yīng)格局。
局部區(qū)域的情況還會(huì)好于整個(gè)市場(chǎng)。
大勢(shì)不看好是因?yàn)殇N售不可能永遠(yuǎn)像目前這樣火下去，房?jī)r(jià)漲速太快，長(zhǎng)期這樣下去肯定是會(huì)出問(wèn)題的。短期內(nèi)有一定的支撐和空間。長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)激增的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)的、產(chǎn)業(yè)的、城市發(fā)展的走勢(shì)都是不相吻合的。
昆明樓市火是因?yàn)樗鎸?duì)是整個(gè)云南省甚至西南，這個(gè)特殊性決定了我們不能用其他區(qū)域或城市的情況來(lái)判斷昆明的市場(chǎng)。
2、 對(duì)房?jī)r(jià)的看法：A和今年一致 B繼續(xù)上漲 C下跌
原因：上漲和下跌都太絕對(duì)。不同的項(xiàng)目和區(qū)域會(huì)出現(xiàn)不同的情況，有漲有跌，有些區(qū)域的抗跌性要好些，或者說(shuō)其價(jià)格的成長(zhǎng)空間還有，有些項(xiàng)目的特殊性是不可替代的，價(jià)格可能還是會(huì)上漲，但多數(shù)項(xiàng)目可能會(huì)保持現(xiàn)狀。所以漲跌都是相對(duì)的概念。
房?jī)r(jià)的漲跌還有長(zhǎng)期和短期兩種狀態(tài)，在長(zhǎng)期狀態(tài)中，漲跌很正常，關(guān)鍵看總體上是漲還是跌；短期狀態(tài)中，影響漲跌波動(dòng)的因素太多了，沒必要顧慮太多，只需關(guān)注產(chǎn)品。對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目而言，也存在兩方面的因素，一是外在因素的影響，一是內(nèi)在因素的影響。長(zhǎng)期的價(jià)格波動(dòng)自然會(huì)有，價(jià)格不可能這樣一直長(zhǎng)期的不斷的漲下去，這需要外在力量的施壓，打破房地產(chǎn)價(jià)格體系和利益鏈條；中短期來(lái)看，價(jià)格波動(dòng)不大，房?jī)r(jià)不會(huì)輕易大跌的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在經(jīng)濟(jì)鏈條和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中承載的不只是房地產(chǎn)行業(yè)本身的利益鏈條和價(jià)值鏈條，它承載的太多，太多的人和利益關(guān)系體不會(huì)也不容許房?jī)r(jià)大跌。就昆明而言，價(jià)格開始分化，不再隨中心區(qū)向外遞減，不再是隨產(chǎn)品類型來(lái)遞增，區(qū)域中心逐漸形成，價(jià)格梯度在區(qū)域內(nèi)形成。買房呢，要看自己的需求，想投資，不能光看價(jià)格，要看價(jià)格的成長(zhǎng)空間，以及價(jià)格與價(jià)值的對(duì)位關(guān)系，同時(shí)，低價(jià)位和高價(jià)位的成長(zhǎng)空間要比中價(jià)位的好。
3、 預(yù)測(cè)2010昆明住宅均價(jià)和最高價(jià) 這個(gè)很難說(shuō)。最終公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每家公司以及政府提供的都不一樣。統(tǒng)計(jì)的途徑和方法都有區(qū)別造成了這一現(xiàn)象。政府公開數(shù)據(jù)還受滯后性的影響。加上昆明各區(qū)域的房?jī)r(jià)差距較大，平均下來(lái)很低，但市民買下來(lái)的感受卻是房?jī)r(jià)很高。一些未推廣的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格往往較低，它們的存在拉低了均價(jià)。針對(duì)普通住宅，按板塊來(lái)說(shuō)，東邊二環(huán)外新建住宅項(xiàng)目，均價(jià)可能在4500-5000；西邊很多項(xiàng)目要接近6000，這個(gè)數(shù)字對(duì)西邊而言是個(gè)瓶頸，算是個(gè)最高價(jià)，均價(jià)可能要達(dá)到5300；南市滇池板塊最高要達(dá)8000，均價(jià)可以達(dá)到6500。昆洛板塊最高價(jià)可達(dá)6000，但均價(jià)因項(xiàng)目差異較大，價(jià)格梯度較大，成長(zhǎng)空間也相對(duì)較大。關(guān)上片區(qū)相對(duì)獨(dú)立，距主城中心區(qū)較近，算是南邊除滇池板塊的另一個(gè)中心，住宅價(jià)格處于南市的中位階段。
4、 預(yù)測(cè)2010年昆明樓市供應(yīng)量：A增加 B減少 C保持不變
原因？參展房交會(huì)的昆明的項(xiàng)目由76個(gè)，多數(shù)只做展示不作銷售，潛在供應(yīng)量已經(jīng)可見。加之即將完成改造的一些城中村項(xiàng)目，供應(yīng)量是會(huì)增加的。加之今年年底開盤的一些項(xiàng)目，大部分余量都要堆到明年來(lái)消化。
5、 預(yù)測(cè)2010年昆明樓市的熱點(diǎn)區(qū)域
昆洛板塊、西市區(qū)、東市區(qū)、主城中心區(qū)。
東西和中心區(qū)將會(huì)連成一線，呈帶狀發(fā)展。
中心區(qū)只拆不建的條件放寬后，舊城改造、城中村改造項(xiàng)目以及二環(huán)內(nèi)及一些郊區(qū)項(xiàng)目都備受關(guān)注。這一片區(qū)的活躍導(dǎo)致了供應(yīng)量增加，加上東西市區(qū)的樓盤供應(yīng)相對(duì)集中起來(lái)，三個(gè)板塊必然會(huì)連成一條帶狀的發(fā)展。交通線路的完善和城市規(guī)劃的影響，會(huì)使區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)性加強(qiáng)。
價(jià)格的成長(zhǎng)空間和區(qū)域的成長(zhǎng)空間有著一定的關(guān)系，這里面還有一個(gè)因素——時(shí)間，區(qū)域成長(zhǎng)空間大，成長(zhǎng)的時(shí)間又短是最理想的。就昆明而言，呈貢的價(jià)格成長(zhǎng)空間大于泛昆洛板塊，但時(shí)間遠(yuǎn)大于泛昆洛板塊，這樣一來(lái)，居住和投資的最佳選擇是泛昆洛板塊，而不是呈貢。不管老城和新城怎么發(fā)展，泛昆洛板塊作為過(guò)渡地帶都占有很大的優(yōu)勢(shì)。從城市地圖上看，目前西市區(qū)大于東市區(qū)，南市區(qū)大于北市區(qū)。另外，一個(gè)方面與特殊的產(chǎn)業(yè)有關(guān)，如撫仙湖、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)等；一方面與資源和產(chǎn)品有關(guān)，如陽(yáng)宗海、滇池板塊等。
6、 如果明年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)測(cè)昆明的情況
A很快同步出現(xiàn) B滯后出現(xiàn) C不會(huì)出現(xiàn)
我不太同意拐點(diǎn)的說(shuō)法，對(duì)目前市場(chǎng)來(lái)講不是拐點(diǎn)的問(wèn)題，也就是說(shuō)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)全部在上升階段的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，比如海南那一次樓市的調(diào)整其實(shí)就是一個(gè)拐點(diǎn)，但現(xiàn)在來(lái)講不是拐點(diǎn)的問(wèn)題——它肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)波折（調(diào)整或波動(dòng)）。想借助內(nèi)力來(lái)使其拐點(diǎn)或整合的情況力度弱、難度大，延伸講一些外在力量會(huì)形成不可抗拒因素來(lái)導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。能源和金融出現(xiàn)問(wèn)題的話很快就會(huì)波及房地產(chǎn)。房地產(chǎn)一直搖擺不定也與產(chǎn)業(yè)的波及面廣、政府時(shí)而打時(shí)而拉的現(xiàn)實(shí)相關(guān)。
昆明會(huì)否出現(xiàn)拐點(diǎn)還是源于昆明本身，昆明是個(gè)內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)城市，跟外面的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系不是很緊密。房地產(chǎn)覆蓋的范圍又是整個(gè)西南，所以在消化上能夠出現(xiàn)比很多城市滯后和不一致的現(xiàn)象，這也是其抗跌的原因所在。如果昆明本身的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，這個(gè)內(nèi)力對(duì)房地產(chǎn)的影響才是深遠(yuǎn)的。因此，外在因素變化很多，對(duì)昆明本土的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)特別大。
現(xiàn)在樓市沒有明確的方向，就不存在拐。因?yàn)楣�，是有方向性的�?
受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制等方面因素的影響，政策要往哪方面拐很明確，就大不就小，政策想救哪一個(gè)方面也很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)不是按照正常的市場(chǎng)規(guī)律去走的，是可以調(diào)控的，而往往很多人的判斷又忽略了這個(gè)特殊性。天上有大氣候，地上有小氣候，感受是兩樣的。昆明有自己的小氣候，國(guó)內(nèi)、國(guó)際就是大氣候。為什么很多一線城市的開發(fā)商選擇到昆明來(lái)發(fā)展，因?yàn)檫@里是個(gè)避風(fēng)港，看重的就是其市場(chǎng)的特殊性，短期內(nèi)昆明樓市不會(huì)出問(wèn)題。
7、 明年政府會(huì)否出臺(tái)不利于樓市上行的政策？
這個(gè)問(wèn)題要分兩方面來(lái)說(shuō)。
首先，政策肯定會(huì)出現(xiàn)，而結(jié)果到底是上行還是下行就不一定。一方面中央的政策，在地方的執(zhí)行力度和效果是有差異的。而一些政策調(diào)整，比如銀行如果提高利率，是不利于樓市上行的，但結(jié)果未必就會(huì)抑制樓市的發(fā)展。政策有時(shí)候是會(huì)起到反效果的。
另外對(duì)上行的理解也需要說(shuō)明，從整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范來(lái)講，政府不會(huì)出臺(tái)不利于樓市向好的方向前進(jìn)、發(fā)展的政策，肯定想把市場(chǎng)調(diào)節(jié)的更健康。而從房?jī)r(jià)猛漲、樓市銷量快速消化的情況講，肯定是會(huì)出臺(tái)政策要來(lái)控制這種過(guò)火的趨勢(shì)的。
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