關(guān)于市場(chǎng)是否回暖的問(wèn)題，老甘已專門(mén)撰文討論過(guò)，所以這里就不贅言，老甘今天的話題，是“用資本運(yùn)營(yíng)的角度看市場(chǎng)”，試圖站在資本運(yùn)營(yíng)的角度，探索下一些有借鑒意義的案例。
2009年，昆明樓市一片火爆，火熱的市場(chǎng)，灼燒著開(kāi)發(fā)商脆弱的神經(jīng)，被壓抑一年的投資熱情，于是在2009年5月起集中爆發(fā)，據(jù)昆明市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2009年1-8月，昆明市新開(kāi)工商品房面積為2023萬(wàn)㎡，同比上漲24.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為325.36億，同比增長(zhǎng)40.4%。
昆明市的房地產(chǎn)去化市場(chǎng)總量，基本維持在每年500萬(wàn)㎡左右，因?yàn)闆](méi)有公開(kāi)的數(shù)據(jù)表明昆明市每年的存量房到底是多少，那我們姑且用具備普遍意義的15%存量率來(lái)計(jì)算，則預(yù)計(jì)目前昆明市三年內(nèi)的存量房大約在250萬(wàn)㎡左右，簡(jiǎn)單以目前昆明市公布的成交均價(jià)來(lái)計(jì)算，則差不多有130億的資金成為賬面資產(chǎn)。130億，這相當(dāng)于昆明市今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的三分之一，也就是說(shuō)：有三分之一的投資行為，從理論上來(lái)說(shuō)，至少是屬于低效的投資行為。
老甘聯(lián)想起全國(guó)行業(yè)老大萬(wàn)科的一個(gè)相關(guān)數(shù)據(jù)：根據(jù)公開(kāi)的資料顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)全國(guó)所有投資項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)率，平均值為26個(gè)月。這非常的可怕，意味著萬(wàn)科的自有資金，基本上在2年多點(diǎn)的時(shí)間，就快速循環(huán)滾動(dòng)一次。
從萬(wàn)科地產(chǎn)的公布的年報(bào)上看，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略特點(diǎn)異常明確，即維持高現(xiàn)金流、高短期負(fù)債，通過(guò)偏重提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度而非利潤(rùn)率，獲得高銷(xiāo)售額，提高自己的市場(chǎng)份額。這一點(diǎn)足可以解釋萬(wàn)科前年12月初的價(jià)格偷襲戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示：截至到2007年年底，萬(wàn)科銀行貸款總額接近250億元，其中有85億元短期借款，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共170億元。這樣的數(shù)據(jù)表明，萬(wàn)科降價(jià)并非在現(xiàn)金流量上面臨生死劫數(shù)，而是為了追求更好的資金周轉(zhuǎn)水平，在市場(chǎng)低迷之時(shí)維持一定的熱度，同時(shí)又可以在特定的市場(chǎng)打擊同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，提高自己的市場(chǎng)份額與影響力。
了解了資本運(yùn)營(yíng)的規(guī)律之后，我們現(xiàn)在來(lái)看看，昆明目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有多少企業(yè)也是用這種資本運(yùn)營(yíng)的觀點(diǎn)去處理自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有多少企業(yè)家也曾很認(rèn)真的計(jì)算過(guò)自己企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度… …。
有金融觀念的人都懂得：在市場(chǎng)看好時(shí)候，盡量多持有資產(chǎn)，市場(chǎng)看淡時(shí)候，多持有資金，這是作為投資者基本的概念，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，本身就是風(fēng)險(xiǎn)巨大的投資行為，這個(gè)市場(chǎng)本身也極容易受到國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，金融政策的打擊和影響，所以在中國(guó)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)一定要得到非常清醒的認(rèn)識(shí)，并且還必須對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)有著超出常人的準(zhǔn)確判斷，這才是維系企業(yè)發(fā)展的“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的要訣。
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