商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，是城市發(fā)展中的一個必修課，而縱觀國內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的成熟運營，不客氣的說，其實很多還處于初級階段，幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都是借鑒著住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，來切入這個與住宅產(chǎn)品開發(fā)有著根本區(qū)別的市場，大家都知道商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)，會帶來豐沛的利潤，但是又都忽略了，一個成熟商業(yè)的運營，其實與城市的發(fā)展和商業(yè)競爭的升級，有著密不可分的聯(lián)系，筆者遍訪中國各大一線城市，見識過不少成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，同時也痛惜于為數(shù)不少的失敗案例，于是總結(jié)出了一些個人得失，現(xiàn)拋磚于此，與諸位分享。
第一：商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃匹配性，是決定商業(yè)地產(chǎn)成敗的基本
商業(yè)地產(chǎn)不比住宅地產(chǎn)開發(fā)，住宅的開發(fā)，我們可以勇于超前，甚至創(chuàng)新，但是商業(yè)地產(chǎn)則完全不同于此，商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，其服務的人群，是目前的消費群體，并不是未來的設想群體，因此，立足于項目用地的現(xiàn)狀，適度著眼于未來，努力挖掘本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展趨勢，并深刻研究城市發(fā)展規(guī)劃，在此基礎上提出商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設計基礎，才可以確保該項目一面世，就較容易融入市場，打個比方：一個區(qū)域，可能需要一個大型的高端商業(yè)中心做生活配套服務，但是，仔細研究該區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃，這種大型的商業(yè)中心，可能需要10年甚至20年的城市化進程，才可以適應一個高端商業(yè)的出現(xiàn)，在此之前，仍舊只適合出現(xiàn)一些雖較低端的，但是適應能力強的街鋪或者低密度購物街的出現(xiàn)，那作為擁有該區(qū)域開發(fā)權的開發(fā)企業(yè)，就沒有必要去設計一個需要等待市場20年的培育，才可以適應商戶生存經(jīng)營的高端物業(yè)出現(xiàn)。因為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，最頭疼的，就是市場的培育，所以，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃匹配性，可以用一句話來形容；“不求最好，但求最適應”。
第二：商業(yè)地產(chǎn)的設計規(guī)劃，應符合主流的商業(yè)經(jīng)營原則
現(xiàn)代的商業(yè)文化，已經(jīng)有了脫胎換骨的改變，曾見過不少的優(yōu)秀商業(yè)體，比如上海大寧路商業(yè)中心、成都萬達時尚廣場等等優(yōu)秀商業(yè)體，他們對購物環(huán)境的控制，對購物文化的審美，達到了嘔心瀝血的程度，為了給未來的經(jīng)營者和購物者提供一個舒適的購物環(huán)境，他們舍棄了諸多的黃金鋪位，轉(zhuǎn)而打造出一個生態(tài)怡人的小環(huán)境，步入上海大寧路商業(yè)中心，首先你會看到隨處可見的精美休閑桌椅，店鋪統(tǒng)統(tǒng)都隱藏在頗具海派文化精髓的店頭之下，尤其是商業(yè)櫥窗的展示設計，每個櫥窗，都設計的非常具備個性化，每個櫥窗的設計，都值得路過者細細品位。店鋪里的營業(yè)者，也都在這種靜謐雅致的環(huán)境下，顯得氣定神閑。而這，就是現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)展主流，購物文化的塑造，其實是還是脫不了那句濫觴之話“以人為本”，這里所說指代的人，不單只是指購物者的感受，還包括了經(jīng)營者的感受，著力營造出一個獨特的，屬于自己的個性化的，而又具備廣泛的審美贊同的購物環(huán)境，才是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計的精髓。才是商業(yè)地產(chǎn)裝修設計的立身之本。才是未來競爭中的不二利器。
第三：商業(yè)地產(chǎn)招商先行之前，還得拿出切實的商業(yè)經(jīng)營計劃
大家現(xiàn)在都很喜歡說“招商先行”，都明白商業(yè)地產(chǎn)需要先做旺場，才可以實現(xiàn)銷售前景，而事實上，招商為什么總是成為很多開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的公司心頭之痛，其實也很簡單，因為商戶是最現(xiàn)實的，無論是大型主力店商戶，還是經(jīng)營散戶，他們都是謹慎投資的，在沒有看到足夠吸引力的市場“錢”景下，無論是大型主力店，或者是散戶，均不可能把自己的寶貴投資，拿來跟開發(fā)企業(yè)耗，所以，想要推動招商工作，除了靠熟絡的人際關系外，還得針對自己的商業(yè)項目，精心設計出一套可持續(xù)執(zhí)行的、具備市場優(yōu)選法則的、適應商戶實際經(jīng)營需求的經(jīng)營計劃。商業(yè)地產(chǎn)的招商執(zhí)行者，再不能只是拿著幾張簡單的規(guī)劃效果圖，憑著熟絡的人際關系，就想去“忽悠”別人進場，這是短視的，也是殺雞取卵的做法，即便商戶被你勸說進場，但是假若商業(yè)的經(jīng)營者，沒有拿出切實可行的經(jīng)營計劃，和執(zhí)行細則的話，則商家的作鳥獸散，也將是無可避免的。
第四：商業(yè)地產(chǎn)招商容易，持續(xù)做旺難
很多的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營公司，其實并沒有經(jīng)營的概念，他們的一切經(jīng)營活動，基本在商場開業(yè)后就轉(zhuǎn)嫁給入場的商家，自己則只坐收租金或者經(jīng)營分紅，甚少去組織起有 效長期的銷售活動。
商業(yè)地產(chǎn)是資源，需要經(jīng)營，這個不難理解，但是，把商戶也當作資源，去經(jīng)營，去維護，這個才是值得去深思的問題，在商業(yè)地產(chǎn)里，商家的經(jīng)營業(yè)績好壞，不只是關系到商場的租金收繳率，還關系到商場的業(yè)界口碑，管理學上有句話，也同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)：“善待你的員工，他就會善待你的客戶，進而善待你的利潤”，同樣，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營者，假若也能善待你的商家，與商家同進退，用真誠的后勤服務，和有效公平的商場管理，以及為商戶提供適度的個性話經(jīng)營技巧培訓等等同舟共濟的態(tài)度，來善待你的商戶，則商戶勢必會認真對待你的商場經(jīng)營，這樣也就是達到雙贏或者共贏的良好態(tài)勢了，舉例就如筆者在江西主持經(jīng)營一個大型購物中心的時候，商場里原本駐有5家的眼鏡經(jīng)營店，但是互相之間出現(xiàn)了惡性競爭，怎么勸說調(diào)節(jié)也都無濟于事，最后導致兩家商戶撤場，在仔細分析情況后，筆者發(fā)現(xiàn)該商場的眼鏡消費市場，只能支撐住最多三家的穩(wěn)定經(jīng)營，于是筆者最后決定，不再引進新的眼鏡行經(jīng)營者，空余的店鋪，部分改做其他經(jīng)營用，部分讓其中的一家吃進，這樣處理的結(jié)果，三家經(jīng)營戶都有較穩(wěn)定的經(jīng)營額，于是也就相安無事了。這個故事，說明我們作為商場的經(jīng)營管理方，一方面要維護商場的經(jīng)營次序，同時還得仔細分析商場內(nèi)每個行業(yè)的經(jīng)營份額和發(fā)展那態(tài)勢，及時作出調(diào)整，有效避免惡性競爭的迸發(fā)。
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營，紛蕪繁雜，其中精妙之處，甚難用一兩篇文字去解讀清楚，作為一個商場的經(jīng)營管理者，除了要懂得商業(yè)經(jīng)營的一些游戲規(guī)則外，還應密切關注國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展大趨勢，并且要深入研究管理學和心理學等等必要的技能，這樣才可以及時的為商戶的經(jīng)營行為提供有分量的支持。同時也可以樹立管理者的市場權威影響，而唯有成功樹立商場管理者的領導權威，才可以穩(wěn)定住商戶的經(jīng)營信心，有紛爭時候，才能及時有效的處理內(nèi)部矛盾，總能維持商場的良好經(jīng)營氛圍。而這恰恰才是其他商業(yè)競爭者無法模仿的，和抄襲的核心競爭優(yōu)勢。
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