“兩個(gè)千萬”考驗(yàn)昆明未來樓市
2009年昆明秋季房地產(chǎn)交易會(huì)很快就要召開了，據(jù)說，招商情況空前火爆，但招商的火爆并不等同于市場(chǎng)的火爆，例如，參展項(xiàng)目中有許多項(xiàng)目?jī)H僅做形象展示，何時(shí)公開發(fā)售還是個(gè)很大的未知數(shù)，且不排除項(xiàng)目夭折、胎死腹中、難產(chǎn)的情形。地州項(xiàng)目也來參展，卻不能顯示昆明本土房地產(chǎn)真實(shí)狀況。此次房交會(huì)能夠起到昆明房地產(chǎn)晴雨表作用，我們只能拭目以待。
展望未來，高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“兩個(gè)千萬”考驗(yàn)昆明未來樓市。根據(jù)保守估算，2009年下半年至2010年，昆明將近約有2000萬平米的供應(yīng)量可以具備銷售條件，逐步登陸市場(chǎng)，給市場(chǎng)以極大的震撼。主要依據(jù)，昆明目前幾十個(gè)已展開前期拆遷的城中村項(xiàng)目，僅有4個(gè)拿到土地手續(xù)，其他幾十個(gè)雖然規(guī)劃上被規(guī)委批準(zhǔn)通過，但并沒有拿到相應(yīng)的土地手續(xù)，并且開工建設(shè)到一定程度、拿到銷售許可證入市出售還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，當(dāng)然這也是時(shí)間早晚的問題，城中村項(xiàng)目在今明兩年總供應(yīng)面積可能超過1500萬平米。
2009年下半年，中國(guó)鋼材價(jià)格由于貿(mào)易商進(jìn)口鋼材囤貨增多、主要鋼廠檢修完畢開足馬力生產(chǎn)、國(guó)內(nèi)需求下降等原因，其價(jià)格處于一個(gè)較低的水平，將促進(jìn)開發(fā)商開工建設(shè)，也將增大市場(chǎng)供應(yīng)量。
另一方面，經(jīng)過2009年消化原庫存，釋放了大量剛性、拆遷等需求，新需求還需培育，如果遇到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，打壓投機(jī)、投資和二次購(gòu)買者，又將對(duì)樓市產(chǎn)生極大打擊。2009年12月31日到期的二手房交易中營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅優(yōu)惠措施，如不展期，恐對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。
從現(xiàn)有信息分析，城中村改造后的新盤房源陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，目前已有大量未具備銷售條件的城中村改造盤提前進(jìn)行廣泛團(tuán)購(gòu)、散購(gòu)，其意圖是提前蓄積客戶，但也反映出其開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)期，高屋地產(chǎn)顧問去年已經(jīng)做過專門分析，城中村改造后的項(xiàng)目將出現(xiàn)高度的項(xiàng)目同質(zhì)化，將會(huì)出現(xiàn)數(shù)千萬平米的普通高層點(diǎn)式公寓，項(xiàng)目沒有了差異性，其銷售難度可想而知。在網(wǎng)絡(luò)上、民間頻繁出現(xiàn)的倒賣城中村改造項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)名額，反映了投機(jī)心理的昌盛和真實(shí)購(gòu)買力的欠缺。
因此，我們認(rèn)為，昆明房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)火熱一段時(shí)間，其拐點(diǎn)到來只是時(shí)間早晚的問題，等到城中村改造的新住宅大量上市時(shí)，將改變樓市的供應(yīng)格局，將使昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)僵持、調(diào)整期，我們預(yù)計(jì)，這個(gè)時(shí)間的到來可能在明年，也可能在后年。
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