從房地產(chǎn)土地供應(yīng)來說，目前在中國許多城市基本上依靠公開市場的拍賣、掛牌，其他渠道很難搞到土地，開發(fā)商不惜重金獲得土地，新地王樓面地價不斷刷新，只要刷新，原樓盤價格就上漲，實際上，昆明也遵循著這種樓盤漲價“路線圖”。
昆明泛起新的樓市泡末。表現(xiàn)之一、作為新地王的五一路地塊之地價有聯(lián)手炒做嫌疑。1500多萬一畝。為什么該地塊拍賣時機選在這個時候（實際上他早就開工了），為什么拍賣的價格這么高（開發(fā)商本來就是走過場的一種拍賣，而且拍賣價格越高，他支付的契稅就越多，拍賣傭金就越多，對他很不利，但最終還是這樣一個高的價格），這些都是值得深思的地方。
表現(xiàn)之二，城中村地塊的價格達到600-800萬/畝，太高了。本來作為企業(yè)和政府聯(lián)手殺退其他黑馬的一種手段，故意把價格搞的很高，但太高后，容易給市場一種極大的誤解，即昆明土地及房地產(chǎn)市場依舊十分火暴，這么高的價格還有人接手，說明市場前景很好。但即便這么高的價格成交，是因為政府給予該地塊以很高的容積率，給高容積率是為了提升居住品質(zhì)，降低樓面價格，但一般人會認(rèn)為是土地及房地產(chǎn)市場后市前景看好。
2009年從土地供應(yīng)環(huán)節(jié)傳導(dǎo)出的泡末，勢必鏈接房價。以前，昆明樓面地價達到2000元以上時，大家驚慌，地王來了，現(xiàn)在，拍出樓面地價達到8000元的新地塊，有關(guān)人員測算房價要達到萬元以上。其他的開發(fā)商樂了，你看，地價都這么高了，房價肯定也高，干脆漲個千把兩千。樓市泡末害人害己，他侵蝕了國民財富，透支著民眾的未來，損害樓市健康發(fā)展，應(yīng)該休矣。
通過土地供應(yīng)環(huán)節(jié)來控制高房價，顯然也行不通。第一，國家控制耕地紅線18億畝，就已經(jīng)暗示建設(shè)用地的供應(yīng)不是無限制的，未來建設(shè)用地的供應(yīng)將在城市的存量土地中解決，不足部分將從自然界的荒山、灘涂、濕地等處獲取。也就是說，土地供應(yīng)從理論上來說是稀缺的，但從現(xiàn)實中看，通過合理規(guī)劃和利用存量、增量土地，通過建筑的高空方向發(fā)展，也能滿足中國人居住用地的需要，并不是有些人渲染的那樣用地緊張。第二，國家制定的通過公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌形式確定土地使用權(quán)的主人，不會在短時間內(nèi)改變。高地價、高房價的傳導(dǎo)機制依然有效。
我們也曾試想通過房屋規(guī)劃環(huán)節(jié)控制房價。也就是通過集約化利用土地，在同樣的地塊上、提高容積率，以建蓋更多的面積，通過增加樓市供應(yīng)來抑制房價。但在具體實施中，不同組團、不同價值和功能的地塊容積率肯定有差異，也不可能統(tǒng)統(tǒng)用高容積率來降低房價，但集約利用土地、提高容積率正在被政府部門接受和采納。
高房價的產(chǎn)生有宏觀因素，有自然因素，當(dāng)然也有城市的特殊因素。同樣在漲的大背景下，有些城市漲的猛一些，有些城市卻房價按兵不動。
具體到昆明，主城優(yōu)質(zhì)資源的過于集中，城市新組團推動的緩慢，新功能區(qū)形成遲緩，再加上城中村改造拆遷的雷厲風(fēng)行，造成高房價。昆明可供利用的存量建設(shè)用地和增量建設(shè)用地并不是想象中的那樣緊張。
我們認(rèn)為，昆明房價降下來需要依托以下三方面措施：
組團引導(dǎo)、功能外移、建設(shè)新區(qū)，以平衡各區(qū)域土地對資源的占有度，變成處處宜居，而非堅持中心宜居的觀念；
通過集約利用土地，適當(dāng)提高地塊容積率（如城中村地塊容積率普遍達到4以上），以增加供應(yīng)面積；
通過政府組織建設(shè)符合中低收入群體的特價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等，滿足更多人群的剛性居住需求，客觀上也能起到平抑商品房房價的作用。
昆明樓市泛起泡末
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論