泛地產(chǎn)——為昆明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓新思路
房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)回到常態(tài)才是最合理的，過于干涉或者過于放縱都說明它還不成熟。多年來，昆明房地產(chǎn)經(jīng)歷了幾次開發(fā)浪潮，但并沒有在人居和產(chǎn)品上并沒有多大突破，從本土開發(fā)商的區(qū)域開發(fā)到外來開發(fā)商的郊區(qū)大盤的開發(fā)，從期房銷售到現(xiàn)房銷售，從普通住宅到別墅洋房，從旅游地產(chǎn)到高爾夫地產(chǎn)，從新城開發(fā)到舊城改造，雖說在產(chǎn)品、規(guī)劃、園林、理念、細(xì)節(jié)等方面的確進(jìn)步不少，相對本土而言進(jìn)步是十分顯著的，但并沒有多少值得向外界稱道的地方。目前在高爾夫地產(chǎn)和城中村改造的背景下，在經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢的情況下，在大盤、新盤集中供應(yīng)與產(chǎn)品過于同質(zhì)化的環(huán)境下，昆明房地產(chǎn)業(yè)將面臨十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如此，泛地產(chǎn)開發(fā)讓昆明看到了新的曙光，為昆明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓了新的發(fā)展思路。
一般情況下房地產(chǎn)主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)，其核心是“房子”，所謂泛地產(chǎn)，則不局限于以“房子”為核心，“房子”可能是主體，也可能成為從屬的配套設(shè)施，泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功效區(qū)域（社區(qū)），如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、休閑養(yǎng)生園區(qū)、高爾夫別墅區(qū)等等，即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”，或者說是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更大的空間標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行更為宏觀的定位、計(jì)劃、設(shè)計(jì)與開發(fā)，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市居民幻想的都市模型以及對人居形態(tài)的尋求。從這個(gè)意義上來說，泛地產(chǎn)和主題地產(chǎn)或復(fù)合地產(chǎn)在一定程度上是重疊的，是以發(fā)散的思維方法，跳出行業(yè)之外，整合資源，將房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的人居生活。雖說有重疊的地方，但三者之間仍然有很大的差異性。主題地產(chǎn)主要體現(xiàn)在對資源的挖掘和利用，或者認(rèn)為的附加上去，在開發(fā)上往往比較虛，徒有概念，很難落實(shí)；復(fù)合地產(chǎn)不僅體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的復(fù)合上，還在功能上、企業(yè)上、開發(fā)模式上有所體現(xiàn)，泛地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域較廣，模式比較靈活，但總體上很簡單，就是地產(chǎn)外的領(lǐng)域與地產(chǎn)不同程度的耦合。
目前，昆明房地產(chǎn)市場同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，消費(fèi)市場很不成熟，開發(fā)商過于自我封閉，城中村集中開發(fā)，外來開發(fā)商大批進(jìn)軍，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，在這種情況下，要讓項(xiàng)目成功，讓企業(yè)成功，不得不在激烈的競爭中尋找新的途徑。昆明市場上也存在不少泛地產(chǎn)、主題地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)，但很多比較牽強(qiáng)。
[table">[tr">[td=1,1,222">
項(xiàng)目
[/td">[td=1,1,302">產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的耦合
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">新亞洲體育城
[/td">[td=1,1,302">體育產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">西壩社區(qū)改造
[/td">[td=1,1,302">文化產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">蘇家唐村改造
[/td">[td=1,1,302">教育資源整合+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">南窯村改造
[/td">[td=1,1,302">站前經(jīng)濟(jì)+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">毅人財(cái)富中心
[/td">[td=1,1,302">2.5產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,222">石林高爾夫
[/td">[td=1,1,302">高爾夫+地產(chǎn)
[/td">[/tr">[/table">上表是從泛地產(chǎn)的角度來看待昆明部分已開發(fā)或正在開發(fā)或已規(guī)劃的項(xiàng)目，我們可以清楚的看到，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的耦合越來越多，越來越靈活，越來越深入，這是在舊城改造的背景下，促使大家不得不深入的思考項(xiàng)目的思路和出路，思考如何規(guī)避及降低風(fēng)險(xiǎn)，思考新的開發(fā)模式，資源比較好的項(xiàng)目中有些選擇了產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的耦合，有些卻浪費(fèi)了自身已具備的資源，一廂情愿的開發(fā)。
[table">[tr">[td=1,1,157">
復(fù)合模式
[/td">[td=1,1,131">開發(fā)商
[/td">[td=1,1,262">復(fù)合構(gòu)成
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,157">滾動(dòng)式復(fù)合
[/td">[td=1,1,131">俊發(fā)地產(chǎn)
[/td">[td=1,1,262">俊園系列+商業(yè)+辦公
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,157">分解式復(fù)合
[/td">[td=1,1,131">江東地產(chǎn)
[/td">[td=1,1,262">圈地+住宅+商業(yè)+辦公
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,157">主題式復(fù)合
[/td">[td=1,1,131">城建地產(chǎn)
[/td">[td=1,1,262">公建+配套+住宅+商業(yè)+辦公+旅游
[/td">[/tr">[/table">上表是從復(fù)合地產(chǎn)的角度上來看待昆明部分開發(fā)商在企業(yè)和功能方面的運(yùn)作方式的，俊發(fā)采取的是滾動(dòng)式復(fù)合，由點(diǎn)及面，逐漸連成一片，功能也逐漸形成互補(bǔ)；江東地產(chǎn)采取的分解式復(fù)合，先圈地再復(fù)合；城建地產(chǎn)的復(fù)合比較多樣化，復(fù)合一個(gè)領(lǐng)域后就開始轉(zhuǎn)移到另一個(gè)領(lǐng)域，每次都是創(chuàng)新，但不利于長期的積累。
從以上可以看出，如果泛地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合起來，將對企業(yè)的發(fā)展、項(xiàng)目的發(fā)展更加有利。泛，不是毫無邊際的泛，而是在一定資源和技術(shù)上的泛，內(nèi)外要有緊密的聯(lián)系；復(fù)合，不是簡單的1+1，也不是錯(cuò)開，而是有條件的融在一起，發(fā)展互動(dòng)，優(yōu)勢互補(bǔ)。
對于一座城市來說，不能什么產(chǎn)業(yè)都可以與地產(chǎn)耦合或復(fù)合，不是所有的項(xiàng)目都適合走復(fù)合地產(chǎn)或泛地產(chǎn)的路子，但目的都在于使地產(chǎn)開發(fā)與城市形成良好的互動(dòng)。很多開發(fā)商大多是住宅開發(fā)商，在向泛地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)演變的過程中，由于沿襲成功的住宅開發(fā)特別是銷售模式，往往有可能在取得短暫的巨大成功后，即陷入了綿綿無盡的麻煩中。因?yàn)樽≌_發(fā)，開發(fā)商是直面終端消費(fèi)者，開發(fā)商離市場較近，而開發(fā)復(fù)合地產(chǎn)、泛地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等，買家涉及經(jīng)營者、投資者、自用者，并且還要涉及到復(fù)合產(chǎn)業(yè)部分的運(yùn)營，離終端消費(fèi)者還隔著好幾層，若還沿襲原有的路子，怕是困難重重。實(shí)際上，很多開發(fā)商為消費(fèi)者提供的只是一個(gè)投資品或一個(gè)鋼筋水泥的房子，而不是”家”這一層面或意義上的房子，不是生活這一層面或意義上的房子。泛地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)在一定時(shí)期，在昆明特殊的城市發(fā)展環(huán)境下，為昆明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開拓了一條新的道路。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論