目前“東南二環(huán)兩線”拆遷總長約15．2公里，拆遷改造地塊36塊，征地拆遷總用地面積約2533畝。拆遷建筑物總面積約169萬平方米。其中，盤龍區(qū)約49萬平方米，官渡區(qū)約62萬平方米，西山區(qū)約58萬平方米；住宅約29萬平方米(農(nóng)村住宅約23萬平方米，占總數(shù)的13．6%，其它住宅6萬平方米，占總數(shù)的3．6%)，非住宅140萬平方米(專業(yè)市場約70萬平方米，占總數(shù)的41．4%，其它70萬平方米，占總數(shù)的41．4%)，全部拆遷改造地塊面積合約190公頃，其中1/3以上將建成的道路景觀綠化帶，其余約2000畝土地將由政府統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
按照規(guī)劃，東南二環(huán)拆遷改造的地塊將主要有三類土地使用性質(zhì)。第一類是城市居住用地，第二類是商務(wù)辦公用地，第三類是商業(yè)用地，其中有些地塊為綜合用地。如本次即將拍賣的六宗地塊中，有1號(hào)和2號(hào)地塊為居住用地，3號(hào)地塊為商住兼商業(yè)和辦公用地，4號(hào)地塊為商住用地，5號(hào)地塊為商務(wù)辦公用地，6號(hào)地塊為商業(yè)兼二類居住用地。
穿金路板塊區(qū)域發(fā)展前景較好——1、2號(hào)地塊項(xiàng)目分析
1、2號(hào)地塊分別位于東二環(huán)穿金路兩側(cè)，可歸入近年來在昆明房地產(chǎn)市場異軍突起的穿金路板塊。穿金路板塊臨近世博園，在此之前人們都把它歸屬于世博板塊，而從近幾年區(qū)域發(fā)展，以及未來城市規(guī)劃發(fā)展來看，區(qū)域已經(jīng)擁有了自身氣質(zhì)，板塊特征已經(jīng)形成。
幾年來，穿金路板塊所開發(fā)的新型小區(qū)，已經(jīng)成為了昆明房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)。穿金路板塊經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，板塊內(nèi)項(xiàng)目已經(jīng)形成了區(qū)域開發(fā)的特點(diǎn)。該板塊不僅新開樓盤眾多，而且產(chǎn)品豐富。有云南印象這樣的城區(qū)邊緣的面向大眾的大盤，也有高天流云這樣的高端別墅產(chǎn)品，其它的如聯(lián)排、疊加、雙拼別墅、多層退臺(tái)式洋房、小高層住宅，高層豪宅、小戶型公寓等，可以說穿金路板塊集中了昆明房地產(chǎn)幾乎全部的物業(yè)形態(tài)。
從現(xiàn)在產(chǎn)品分類來看，穿金路板塊內(nèi)的產(chǎn)品主要可分為兩大類，一是居家型產(chǎn)品，如云南印象、中產(chǎn)風(fēng)尚中心、晨光大道、印象首日封、實(shí)力上筑等，消費(fèi)者主要由本片區(qū)住戶和一部購房區(qū)位需求不明顯消費(fèi)者組成，消費(fèi)者年齡層跨度較大，20歲至50歲均有，年齡指向不太明顯，產(chǎn)品形式均為居家產(chǎn)品，低總價(jià)高功產(chǎn)品比較熱銷（90㎡—110㎡）。二是精品別墅住宅型產(chǎn)品，如公園道1號(hào)、唐朝茉莉、大溪地等，消費(fèi)者主要針對(duì)全昆明市場的高端消費(fèi)人群，此類消費(fèi)者區(qū)位不是主要考慮購賣買的因素，消費(fèi)者者年齡層主要為35—45歲之間的成功人士，產(chǎn)品形式均為大面積高端產(chǎn)品（疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）此類產(chǎn)品在較高滿足功能性的基礎(chǔ)上，高附加的生活屬性（舒適度、獨(dú)享性、身份象征性）均較為突出。但從目前來看，板塊內(nèi)生活配套、文化、娛樂、餐飲、購物環(huán)境都還需要進(jìn)一步完善，片區(qū)內(nèi)的教育、醫(yī)療設(shè)施也比較缺乏，但隨著區(qū)域城市建設(shè)的發(fā)展，再加上未來幾個(gè)大盤的開發(fā)建設(shè)，目前存在的生活配套不足的問題將得到有效解決。
在盤龍區(qū)政府規(guī)劃中，穿金路將進(jìn)行全面改擴(kuò)建工程，改建后將成為擁有雙向8車道的城市快速主干道。特別是城建股份開發(fā)的云南映象中規(guī)劃了大型商業(yè)設(shè)施，其中包含有超市，購物中心、休閑餐飲等，將極大地提升該板塊的城市功能。另外，由于現(xiàn)有區(qū)域交通的通達(dá)性較好，東三環(huán)、東二環(huán)、穿金路、白龍路等四大干道把該板塊與主城區(qū)、東部新城區(qū)、北市區(qū)緊密聯(lián)系在一起，多路公交車穿梭于市區(qū)和北市區(qū)、南市區(qū)之間，片區(qū)出入將較為便捷，使穿金路板塊同時(shí)可以較好地共享主城區(qū)的教育、醫(yī)療設(shè)施。未來的穿金路板塊，將與世博板塊相呼應(yīng)，成為未來昆明的新的城市核心。
從目前的發(fā)展態(tài)勢看，穿金路板塊作為昆明新興發(fā)展起來的板塊，在新昆明建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇下，生活居住與投資潛力都是不可限量的。板塊將改變昆明房地產(chǎn)的傳統(tǒng)格局，成為繼世博板塊之后的又一炙手可熱的居住區(qū)。1、2號(hào)地塊的開發(fā)可承借近年來穿金路板塊的發(fā)展勢頭，具有開發(fā)區(qū)域精品住宅小區(qū)的空間和機(jī)會(huì)，但由于地塊毗鄰交通主干道，如何充分利用由此帶來的市場機(jī)會(huì)，同時(shí)規(guī)避由此帶來的負(fù)面影響，以及如何進(jìn)行差異化的市場定位，如何在產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)貫徹精品意識(shí)，將是1、2號(hào)地塊項(xiàng)目開發(fā)取得理想收益的關(guān)鍵。
1、2號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格：
項(xiàng)目名稱
售價(jià)（元/平方）
租金（元/平方.月）
楓藍(lán)國際
3400-3800
二環(huán)東路臨街商鋪
7200
40
凱銳時(shí)代. 香舍
3450
凱銳時(shí)代. 香舍商鋪
12000
石閘立交橋周圍商鋪
6480-7200
36-40
菊花村片區(qū)商機(jī)無限——3、4號(hào)地塊項(xiàng)目分析
菊花村片區(qū)是昆明的東大門，聚集了菊花村公交站、公交停車場和東部客運(yùn)站等昆明重要的交通樞紐站，菊花村立交橋和石虎關(guān)立交橋也是昆明向東方向的交通咽喉，這里建材城、汽配城、五金電子城、家具城等數(shù)十個(gè)大中型專業(yè)市場林立，由于客流集中，周邊酒店賓館鱗次櫛比，同時(shí)一些地州市也選擇在這一帶設(shè)立政府辦事處，因此這一片區(qū)可以說是昆明人口密度最大的區(qū)域之一。但是專業(yè)市場和客運(yùn)車站聚集的區(qū)域一方面存在著商機(jī)，但由此也帶來了環(huán)境臟亂、人群復(fù)雜、安全系數(shù)低等負(fù)面影響。過去菊花村片區(qū)由于多年形成的專業(yè)市場和交通站點(diǎn)等原因，拆遷阻力大，改造難度也大，因此在全市房地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲的最近幾年，菊花村片區(qū)卻一直維持著忙碌而又雜亂的節(jié)奏，但區(qū)域升級(jí)改造的要求正日益強(qiáng)烈。
菊花村片區(qū)內(nèi)人口密度大，且商家云集，不缺乏高品質(zhì)住宅的市場需求，而除了前兩年開發(fā)的格林威治較為高端外，區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅市場是一片空白。菊花村周邊大大小小十幾個(gè)專業(yè)市場，有的專業(yè)市場在全國都具有一定的知名度，數(shù)千商戶中不乏追求品質(zhì)和品牌價(jià)值的有實(shí)力有遠(yuǎn)見的商家，他們對(duì)商務(wù)環(huán)境和條件也有更高的要求，而區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)商務(wù)寫字樓也是一片空白。
此外，區(qū)域內(nèi)雖商戶眾多，但卻沒有品質(zhì)較高的品牌購物商場，人口密度大卻與大型超市無緣，休閑、娛樂、文化、運(yùn)動(dòng)等設(shè)施和場館更是難覓蹤影。雖然菊花村片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展得較早，但實(shí)際上可以說是真正意義上房地產(chǎn)綜合開發(fā)處女地，孕育著無限的商機(jī)。雖說商機(jī)無限，但要把機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的效益仍需要艱苦的努力。一方面，3、4號(hào)地塊依然存在如何有效處理毗鄰交通主干道所帶來的優(yōu)劣勢問題，另外，要營造高品質(zhì)的商、住、辦公環(huán)境，不僅在項(xiàng)目規(guī)劃上、軟硬件配置上、品牌形象的營造上、服務(wù)的理念上需要認(rèn)真地思考，如何轉(zhuǎn)變菊花村片區(qū)在消費(fèi)者心目中臟亂差的城市印象，是提升項(xiàng)目消費(fèi)者心理價(jià)值預(yù)期的較為關(guān)鍵的問題，這不僅要考驗(yàn)開發(fā)商的能力，還要考驗(yàn)開發(fā)商的心態(tài)。
3、4號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格：
項(xiàng)目名稱
售價(jià)（元/平方）
租金（元/平方.月）
創(chuàng)意英國.格林威治
2800-3200
創(chuàng)意英國.格林威治商鋪
7800
菊花村立交橋周圍商鋪
5000
20-50
軍馬場小區(qū)
2200-2500
雨龍路周圍商鋪
6500
30-40
關(guān)上東路臨街商鋪
5400
30
關(guān)上商務(wù)寫字樓開發(fā)條件已經(jīng)成熟——5號(hào)地塊項(xiàng)目分析
如果說從2005年開始昆明市寫字樓進(jìn)入了復(fù)蘇和興起的時(shí)期，那么2007年昆明寫字樓開發(fā)將出現(xiàn)一個(gè)小高潮。從2007年1月份審批公示的26個(gè)項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目就有6個(gè)，并且高檔專業(yè)寫字樓和總部型寫字樓將成為寫字樓未來的發(fā)展趨勢。5號(hào)地塊作為商務(wù)寫字樓開發(fā)用地，目前來看不失為一個(gè)較好的入市時(shí)機(jī)。
5號(hào)地塊位于昆明市金融貿(mào)易開發(fā)區(qū)（即昆交會(huì)國貿(mào)中心所在區(qū)，也稱關(guān)上中心區(qū)一號(hào)地），距昆明市市中心約6公里，距昆明國際機(jī)場2公里，距昆明火車站1.5公里。地塊位于民航路、關(guān)上北路及南過境干道交匯處，交通通達(dá)性較好。隨著周圍配套設(shè)施的不斷完善，這里將成為輻射周邊1-2公里范圍內(nèi)的一個(gè)區(qū)域CBD和政治經(jīng)濟(jì)文化的區(qū)域核心。
從金融環(huán)境來看，地塊周邊金融機(jī)構(gòu)林立，500米范圍內(nèi)分別擁有中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行、交通銀行、昆明市商業(yè)銀行等。
從行政環(huán)境來看，地塊周圍分布有官渡區(qū)區(qū)委區(qū)政府、官渡區(qū)國家稅務(wù)局、官渡區(qū)水務(wù)局、官渡區(qū)土地局等。
本案輻射周邊5分鐘車程內(nèi)有大型購物中心，有乳鴿皇、滇菌王、重慶小天鵝、陽光嘉年華、高原明珠、寶海公園等商業(yè)娛樂餐飲休閑設(shè)施。
項(xiàng)目周邊中、高檔酒店眾多，距項(xiàng)目100米范圍就有云錫大酒店、景谷大酒店、峨山溫泉大酒店等三、四家規(guī)模較大的中、高檔酒店，距地塊1000米范圍內(nèi)還有中玉大酒店、國貿(mào)酒店、雅都商務(wù)酒店等高檔酒店，使項(xiàng)目所在區(qū)域成為二環(huán)以外酒店最為集中的區(qū)域。
從商務(wù)環(huán)境來看，地塊周邊現(xiàn)有眾多的地方政府及全國性機(jī)構(gòu)的辦事處及辦公場所，距本項(xiàng)目100米左右范圍就有昆磨高速指揮部、萬裕房地產(chǎn)公司總部大樓、石林大廈、云南路橋建設(shè)集團(tuán)股份有限公司大樓、中鐵二局、十一局、十七局昆明辦事處等機(jī)構(gòu)辦公樓，本項(xiàng)目周邊更是集中了區(qū)級(jí)金融、行政等機(jī)構(gòu)的辦公場所。
結(jié)合以上描述，我們認(rèn)為5號(hào)地塊基本具備了開發(fā)現(xiàn)代高檔寫字樓的外部環(huán)境條件。從區(qū)域情況看，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前基本沒有符合區(qū)域CBD地位及發(fā)展的高檔寫字樓。但是我們也看到，地塊周邊商業(yè)氣息相對(duì)薄弱，商業(yè)以街鋪為主；地塊地處城市交通干道旁，車流量大，現(xiàn)有臨街道路較窄，環(huán)境顯得較為混亂。要開發(fā)高檔專業(yè)商務(wù)寫字樓，樓宇環(huán)境和形象很重要，如何消除由于目前環(huán)境的負(fù)面影響是選擇該地塊進(jìn)行寫樓字開發(fā)首先不能回避的問題。
開發(fā)高檔專業(yè)寫字樓不僅要求具備良好的內(nèi)、外部硬件條件，軟件條件更是提升寫字樓品質(zhì)的重要因素之一，是否能夠營造良好的為高檔專業(yè)寫字樓服務(wù)的軟件條件是寫字樓開發(fā)成功與否重要的決定性因素。同時(shí)，寫字樓營銷特別是高檔專業(yè)寫字樓的市場營銷需要較豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的積累，這是與一般住宅開發(fā)截然不同的開發(fā)和營銷體系，這將對(duì)寫字樓價(jià)值實(shí)現(xiàn)和提升形成非常關(guān)鍵的影響，建議對(duì)5號(hào)地塊有興趣的開發(fā)商在對(duì)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和市場總體發(fā)展進(jìn)行充分權(quán)衡和評(píng)估基礎(chǔ)上，再對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的考慮。
5號(hào)地塊周邊現(xiàn)有相關(guān)物業(yè)參考價(jià)格：
項(xiàng)目名稱
售價(jià)（元/平方）
租金（元/平方.月）
寶海高級(jí)公寓
6800-7500
萬裕國際城
3400
金汁路商鋪
9000
50
金汁路餐飲
14400
80
環(huán)球金融
5800
北辰.中央商務(wù)1號(hào)
6300
廣豐片區(qū)面臨新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)遇——6號(hào)地塊項(xiàng)目分析
經(jīng)過二十多年的建設(shè)、培育和發(fā)展，昆明地區(qū)的各類商品交易市場已遍布昆明，其中比較有代表意義就是廣豐批發(fā)市場。在東南二環(huán)拆遷改造前，廣豐批發(fā)市場包括廣豐、華豐、光明、云豐、隆豐、吉隆、西南百貨及一些街道辦事處設(shè)立的零星市場等，營業(yè)面積約一平方公里。全部商戶約2700家，是分別來自浙江、廣東、湖南、四川等全國各地的國營、集體、個(gè)體經(jīng)營者，日均人流量達(dá)萬余多人次，主要經(jīng)營品種有食品、煙酒、日用百貨、家用電器、化妝品、建材、五金等幾大門類萬余種商品，市場年度成交額約25億人民幣，商品幅射面遍及云南、四川、貴州、廣西，遠(yuǎn)達(dá)緬甸、老撾、越南等東南亞及南亞國家。東、南二環(huán)路拆遷改造工程中，批發(fā)市場中的10多個(gè)市場被整體拆除， 1800余戶經(jīng)營戶被搬遷。這次拍賣的6號(hào)地塊為原廣豐市場的拆遷部份，拆遷前繁榮的商業(yè)氣氛讓人充滿想象，其巨大的商業(yè)潛質(zhì)有目共睹，從拆遷前經(jīng)營者對(duì)廣豐市場的經(jīng)營效果看，多數(shù)經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為經(jīng)營效果較好，而且在廣豐市場投資經(jīng)營的時(shí)間越長，對(duì)在這里經(jīng)營前景的信心越足。同時(shí)，在廣豐市場經(jīng)營規(guī)劃越大，經(jīng)營效果也相對(duì)越好。
拆遷前廣豐市場鋪面租金最高的可到95平方/平方·月，一般地段鋪面租金為60元/平方·月，不同的鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)相差幾千到幾萬的都有，最多的會(huì)到20-30萬，商鋪購買者和承租者對(duì)市場具有較高的投資熱情。
過去廣豐市場內(nèi)的經(jīng)營者和投資者對(duì)市場的交通和環(huán)境的臟亂差意見很大，對(duì)改善市場交易環(huán)境的要求與日俱增，同時(shí)對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)形式也有了新地需求，經(jīng)營規(guī)模越大的商家對(duì)商鋪進(jìn)行功能分區(qū)的要求越強(qiáng)烈，商鋪中需要有適應(yīng)商品展示、商務(wù)洽談、休息、倉儲(chǔ)等不同交易環(huán)節(jié)的功能分區(qū)，從中可以發(fā)現(xiàn)他們需要的是升級(jí)版的廣豐市場。
除了商業(yè)交易市場外，目前廣豐市場區(qū)域內(nèi)也有不少住宅小區(qū)，雖然環(huán)境與較好的小區(qū)相比遜色不少，但小區(qū)住戶中的富翁不在少數(shù)，廣豐市場的經(jīng)營業(yè)主多數(shù)是外來經(jīng)營者，賺錢是他們來昆的主要目的，但休息的問題也要解決，市場周邊的住宅小區(qū)變成了他們的宿舍，無形中這些小區(qū)成為了廣豐市場的重要居住配套。
雖然廣豐市場有著輝煌的過去，有著充滿想象的未來，但面對(duì)昆明周邊眾多新興的專業(yè)市場的競爭，能否在項(xiàng)目定位上突顯鮮明的個(gè)性，能否在市場規(guī)劃和商場結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上（如動(dòng)、靜態(tài)交通，人流、物流動(dòng)線，通道，商場面寬、進(jìn)深、層高，水、電、煤氣、污水排放等等）充分考慮專業(yè)市場經(jīng)營的專業(yè)特性，能否拉回過去流失的商戶和客戶，同時(shí)吸引新的商戶和客戶，能否在產(chǎn)品功能和服務(wù)管理上有效創(chuàng)新，能否讓廣豐經(jīng)過這番拆遷洗禮以后能夠再塑往日的輝煌，專業(yè)市場市場營銷過程中的規(guī)劃、招商、經(jīng)營、管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作都對(duì)開發(fā)商的專業(yè)素質(zhì)提出了嚴(yán)竣的考驗(yàn)。
目前廣豐片區(qū)可以參考的物業(yè)價(jià)格。
項(xiàng)目名稱
售價(jià)（元/平方）
租金（元/平方.月）
馬灑營小區(qū)
2400
馬灑營小區(qū)商鋪
7000
35-40
時(shí)代年華
2600
時(shí)代年華小區(qū)商鋪
50-60
老海埂路臨街商鋪
10000
60-80
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