在林林總總的話題中，最讓人興奮的應(yīng)該是“兩高”了，也就是昆明空前的“高房價”和“高地價”。面對“兩高”，有人歡喜有人憂。有的人認(rèn)為地價高，喜的是政府，憂的是開發(fā)商；有的人說開發(fā)商作為經(jīng)濟動物，賺錢是他們的天性，當(dāng)然不做賠錢的買賣，于是高地價加上造價以后，以“高房價”的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費者。于是，“兩高”被看成了政府、開發(fā)商、消費者三方在博弈中矛盾的集中體現(xiàn)。
對于“兩高”的話題已經(jīng)討論了多年了。對于房價，中國經(jīng)濟學(xué)界的學(xué)者們聲討高房價好多年了，消費者抱怨房價高好多年了，政府控制房價漲高也好多年了。對于地價，政府思考并實踐的以土地求發(fā)展的城市運營模式好多年了，開發(fā)商在辯解高房價帶來高回報的時候把高地價當(dāng)成擋劍牌也好多年了。對于高房價和高地價，哪個是雞哪個是蛋的爭論也好多年了。但是不管塵市間多少流言蜚語，房價和地價一昧固執(zhí)地按著自己的軌跡堅定地走著，當(dāng)人們回頭再看時，房價和地價又漲到新高了。
房地產(chǎn)經(jīng)濟的表現(xiàn)比較集中地代表了一個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的水平，健康和高效和經(jīng)濟增長必然帶來房價和地價的上漲，而房地產(chǎn)經(jīng)濟與其他經(jīng)濟領(lǐng)域的強關(guān)聯(lián)性，決定了合理健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有對區(qū)域綜合經(jīng)濟發(fā)展有力的帶動作用。從昆明來看，從2002年至2005年，昆明市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在GDP中的比重分別平均以7.3%和13.5%的速度在增加，到2005年，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在GDP中的比重分別達到了49.3%和13.2%。近幾年來，昆明市的房地產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占全市GDP的5%以上，房地產(chǎn)已經(jīng)成為昆明的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
最近在昆明業(yè)內(nèi)掀起了又一輪關(guān)于“兩高”的議論，是在《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》剛出臺的背景下，昆明出現(xiàn)了空前的8000元/平方米的城市公寓住宅均價和676萬/畝的土地拍賣價。如果簡單地按時間推理，《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃》是這次“兩高”出現(xiàn)的新動力，但我們再站遠一點來看，《規(guī)劃》和“兩高”的出現(xiàn)都有其存在的經(jīng)濟背景。
按目前昆明的情況，從2003年到2006年，每年的有效需求增長20%是比較合理的，以此推算2004年的有效需求為432萬平米，2005年為518萬平米，2006年為622萬平米。而從實際銷售情況看，2002年銷售面積196萬平方米，2003年銷售面積343萬平方米，2004年銷售面積510萬平米，2005年銷售面積667萬平方米，平均銷售增漲率為36%。從價格上看，從2002年以來，除了2004年價格漲幅較大外，平均漲幅不超過10%，與昆明人均可支配收入的漲幅基本保持平衡，由此可以看出，昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展在相對合理的同時還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Α?/font>
當(dāng)然，除此之外，土地和房價的表現(xiàn)還受到了歷史發(fā)展、城市戰(zhàn)略規(guī)劃、城市定位、區(qū)位條件、區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、收入水平、消費行為等等的影響。正是因為其復(fù)雜性，理論界還難以對中國的房地產(chǎn)土地和房價現(xiàn)象給出嚴(yán)謹(jǐn)而又令人信服的解釋。
政府出臺《規(guī)劃》一定會有一整套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬻w系作為政策依據(jù)，開發(fā)商拍地也會有系統(tǒng)的經(jīng)濟評估體系為支持，但是在市場經(jīng)濟的大背景下，市場有效需求才是決策的原發(fā)動機和依據(jù)。房價和地價上漲的時候，有些人就會聯(lián)想到十多年前的黑暗而心有余悸。如果只用表面現(xiàn)象來比較，而不看表象后面的動因，這樣的比較是沒有意義的。昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展相對比較良性，某種程度上發(fā)展得稍嫌保守，市場出現(xiàn)一些興奮點對促動市場發(fā)展將具有一定的積極作用。市場理論創(chuàng)新和發(fā)展模式創(chuàng)新將促進昆明社會經(jīng)濟新一輪更高更快地發(fā)展。
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