在現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場上，中央和地方的相關(guān)政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是至關(guān)重要的。國家政府包括宏觀經(jīng)濟政策、金融政策、土地開發(fā)政策、房改政策、城市發(fā)展規(guī)劃等等。如果對政策產(chǎn)生理解上的偏差，不僅項目開發(fā)會走入誤區(qū)，甚至會使公司制定的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略走入誤區(qū)，而這種誤區(qū)往往是至命的。因此，對政策的解讀能力是目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展必須具備的重要的素質(zhì)之一。
在這些政策中，金融政策和城市發(fā)展規(guī)劃政策也許是開發(fā)商關(guān)心最多的相關(guān)政策。中國房地產(chǎn)開發(fā)如果缺少了金融的支持也許會寸步難行，“資金鏈”問題一直是懸在開發(fā)商頭上的一把利劍。中國房地產(chǎn)市場的酸甜苦辣總是與國家金融政策的情緒波動難舍難分。國家對房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策使一批房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長，也使不少房地產(chǎn)企業(yè)迅速消亡。房地產(chǎn)泡沫其實追根溯源不是開發(fā)商吹的，但很多開發(fā)商卻因此慘遭不測。因此對國家金融政策的正確解讀和貫徹就體現(xiàn)了開發(fā)商的洞察力和前瞻性。
對于一個居住小區(qū)，不僅有住房就夠了，對人們居家生活所需要的配套與是必不可少的，包括公共交通、醫(yī)療、教育等等，而這些配套不可能由房地產(chǎn)開發(fā)商來獨立投資建設(shè)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)的地段論實際上是要求開發(fā)商在一個市政配套相對完善的區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)，而不是讓開發(fā)商去進行市政建設(shè)，開發(fā)商也沒有能力和義務(wù)獨立進行市政配套建設(shè)。因此，開發(fā)商必須在政府規(guī)劃政策的框架下媒劃自己的開發(fā)項目。
開發(fā)商對政策的解讀能力一般受以下兩個方面的影響。一是開發(fā)商與政府相關(guān)政策研究和制定部門的關(guān)系。如果開發(fā)商能夠很好地理解相關(guān)政策出臺的背景和目的，則可以更加到位地把相關(guān)政府貫徹到公司的經(jīng)營方略當中。二是開發(fā)商的影響力。地方政府總是歡迎有足夠?qū)嵙Φ拈_發(fā)商來帶動地區(qū)或區(qū)域的發(fā)展。這樣的影響力包括公司領(lǐng)導層的素質(zhì)、公司的經(jīng)濟實力和發(fā)展規(guī)模、開發(fā)業(yè)績、融資能力、與地方各種關(guān)系的協(xié)調(diào)能力、公司形象及口碑等。
二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
宏觀經(jīng)濟環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)的“氣候”條件。順風長潮才好揚帆遠航。政府相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)當然可以反映宏觀的經(jīng)濟情況，但開發(fā)商需要認真思量的是數(shù)據(jù)背后隱藏著的內(nèi)容。以某市某年的數(shù)據(jù)為例，該市2002年房地產(chǎn)相關(guān)的各項指標均有較大幅度的上升。但對比其發(fā)展速度，我們卻發(fā)現(xiàn)，該市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展速度是在減緩的。
但是能不能就此就判定該市的房地產(chǎn)市場在滑坡呢？我們在該市進行考察的時候發(fā)展，該市房地產(chǎn)市場與全國同類城市相比是比較健康的，而且最近幾年開發(fā)的產(chǎn)品基本是購銷兩旺，房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。為什么數(shù)據(jù)情況與市場情況給人的印象不太一樣呢？通過進一步的分析我們發(fā)現(xiàn)原因主要有幾個，一是與該市建行相對穩(wěn)健的信貸政策有關(guān)，當意識到開發(fā)過熱的苗頭則進行及時的控制。據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，該市建行與全國各大城市建行相比，其不良資產(chǎn)是最少的。
二是該市開發(fā)商相對成熟，具有較好的市場導向的意識。綜觀該市的商品住宅，新開發(fā)的一環(huán)路以內(nèi)市中心樓盤價格可以在7000元/平方以上，也可以在2500元/平方以下，小高層的價格可以在2000元以下，原因是他們在價格制定的過程中，考慮的是周邊環(huán)境、目標消費群的經(jīng)濟能力和消費喜好、進入細分市場的能力、以及相對健康的利潤心態(tài)。因此2000-2001年房地產(chǎn)開發(fā)高速增長的情況下，開發(fā)商對市場的保持了比較清醒的判斷，沒有盲目跟風。
三是該市現(xiàn)有的比較成熟且可以開發(fā)的土地存量已經(jīng)不多。據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，三環(huán)以內(nèi)的存量土地基本已經(jīng)被各種單位和開發(fā)商圈完，政府可以控制的土地存量已經(jīng)很少，政府只能從舊城改造和一些市政府所屬企業(yè)的搬遷中獲取一部分可以調(diào)節(jié)的土地，但是這類土地相當有限，而且主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)條件比較差的區(qū)域，該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)商缺乏足夠的吸引力，因此阻礙了一些有資金實力的企業(yè)進入該市房地產(chǎn)市場。
四是該市政府近兩年把大量的資金用于舊城改造和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對房地產(chǎn)開發(fā)的投入相對減弱。
通過以上例子我們可以看到，僅從政府相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)來分析市場會顯得片面和膚淺。只有深入分析數(shù)據(jù)背后的內(nèi)容，才能比較全面地解讀房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟環(huán)境，從而正確進行開發(fā)決策。
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