昆明城中村“進(jìn)城”路上的投資鏈
投資鏈條關(guān)系圖
政府
雖說(shuō)政府一直在招商引資，但他們是城中村改造的主導(dǎo)者，是“游戲規(guī)則”的制定者，政府的導(dǎo)向?qū)φ麄�(gè)鏈條的影響深遠(yuǎn)。相對(duì)昆明城中村而言，招商引資只是完成桌子的一條腿，還有整體的規(guī)劃與定位、改造政策與法律、融資渠道與可行性方案。政府的政策和態(tài)度對(duì)投資者的影響是非常大的。
投資商及開(kāi)發(fā)商
昆明城中村的改造對(duì)昆明商業(yè)發(fā)展、商業(yè)格局以及商業(yè)地產(chǎn)的影響都是深層次的，在舊城改造中，商業(yè)地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和層面更廣、更深，雖然商業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間相當(dāng)而言是最大的，但風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。機(jī)遇往往與挑戰(zhàn)相伴相生，城中村改造項(xiàng)目中大都不可避免的涉及到商業(yè)，這將在一定程度上給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了商機(jī)，給投資者帶來(lái)更多選擇，也有利于片區(qū)及城市的商業(yè)整合，同時(shí)，也帶來(lái)了種種潛在及顯在的危機(jī)，同質(zhì)化、集中供應(yīng)、消化速度較緩、資金鏈吃緊、復(fù)雜的成本構(gòu)成、不可預(yù)見(jiàn)及不確定性因素較多等等，是不得不考慮的重要因素。商業(yè)如此，公寓、辦公、酒店、住宅也不同程度的存在這種情況。投資商及開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目、選擇合作伙伴、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面務(wù)必要慎重，謹(jǐn)慎出擊“城中村”。
企業(yè)
村內(nèi)的企業(yè)在城中村的改造中面臨生存環(huán)境的變化、辦公或商業(yè)環(huán)境的轉(zhuǎn)移，村外的企業(yè)則面臨是否會(huì)入駐或投資改造后的城中村，投資就不說(shuō)了，購(gòu)買(mǎi)和入駐也算是一種投資，它對(duì)企業(yè)的發(fā)展和成長(zhǎng)還是比較重要的。無(wú)論村內(nèi)還是村外的企業(yè)，對(duì)餐飲、品牌連鎖店、超市等經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，賣或者租都是非常關(guān)鍵的，對(duì)辦公需求或投資的企業(yè)來(lái)講，不能只看產(chǎn)品，還要看整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)及管理。
村民
由村民變市民，身份變了，但諸多本質(zhì)未變。通過(guò)回遷和補(bǔ)償，村民手中有了閑錢(qián)和閑置的房屋，一方面開(kāi)發(fā)商可以把這些資源匯集起來(lái)重新加以利用，另一方面村民也可以進(jìn)行新領(lǐng)域的投資。對(duì)村民而言，這是一個(gè)難得的好機(jī)會(huì)，不過(guò)由于缺乏投資經(jīng)驗(yàn)，不宜盲目投資，加之擁有多套物業(yè)，不妨把資金轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的投資，或進(jìn)行創(chuàng)業(yè)。
村集體
從集體所有到私人所有，村集體經(jīng)歷了較大的變革，人還是原來(lái)的人，組織還是原來(lái)的組織，但村子不再是原來(lái)的村子，村子原來(lái)的投資也不復(fù)存在。不過(guò)，通過(guò)回遷和補(bǔ)償，村民手中有了閑錢(qián)和閑置的房屋，村集體一方面可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，建設(shè)新的有特色的家園，一方面可以把“村民”手中的閑錢(qián)、商業(yè)及多余的房屋集中起來(lái)，開(kāi)展新的投資。而對(duì)于村集體原有的一些企業(yè)或商業(yè)或文化或產(chǎn)業(yè)，可進(jìn)行整體規(guī)劃，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，借城中村的改造加以升級(jí)，或內(nèi)部加以整合，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、企業(yè)等方面的升級(jí)。
消費(fèi)者
這里的消費(fèi)者指的是投資客，投資客有多種，常見(jiàn)的有專職、業(yè)余和投機(jī)三種，目前還誕生了一種新型的投資者，純粹自住的客戶其比例逐漸縮小，在自住需求中兼顧投資，具有強(qiáng)烈的投資主觀。在昆明城中村改造的項(xiàng)目中，長(zhǎng)遠(yuǎn)的來(lái)看，投資是有前景的，但風(fēng)險(xiǎn)較大；短期來(lái)看，投資的風(fēng)險(xiǎn)更大。從物業(yè)類型上看，一般情況下商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大于酒店，酒店的風(fēng)險(xiǎn)大于辦公，辦公的風(fēng)險(xiǎn)大于公寓，公寓的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅，投資客要多方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行判斷和考察，要特別留意開(kāi)發(fā)商的背景、時(shí)間關(guān)系、項(xiàng)目在市場(chǎng)上的抗跌性、運(yùn)營(yíng)模式等，不要盲目的相信廣告。
租戶
租戶是投資鏈條中最為敏感的一個(gè)環(huán)節(jié)，又往往顯得較為被動(dòng)，他們往往是風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)著。雖然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但選擇不當(dāng)，仍會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。租戶在選擇舊改項(xiàng)目的商鋪時(shí)，只考慮商鋪的地段、租金、使用率、開(kāi)間以及周邊消費(fèi)力等問(wèn)題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不能因改造前的商業(yè)印象來(lái)影響自己的判斷，務(wù)必要考察開(kāi)發(fā)商及代理公司的商業(yè)運(yùn)作模式，務(wù)必要考察開(kāi)發(fā)商及代理公司對(duì)原有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)是如何處理的，這種商業(yè)運(yùn)作及對(duì)原有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的處理很大程度上能反映他們的態(tài)度、專業(yè)水平、服務(wù)意識(shí)，也能在很大程度上反映出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。
終端消費(fèi)者
終端消費(fèi)者雖在鏈條之外，但他們是風(fēng)險(xiǎn)的檢驗(yàn)者，反過(guò)來(lái)可以影響甚至可以決定整個(gè)投資市場(chǎng)，所謂終端決定開(kāi)端。終端消費(fèi)者的消費(fèi)行為與商業(yè)的運(yùn)營(yíng)密不可分，沒(méi)有終端消費(fèi)者就沒(méi)人氣，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)就無(wú)法維持下去，忽視或無(wú)視或愚弄終端消費(fèi)者的商業(yè)，是不可能長(zhǎng)久的，我們必須尊重他們，尊重商業(yè)規(guī)律，不能過(guò)于主觀和盲目自信，城中村的地段好，并不能解決一切，中心區(qū)也存在失敗的商業(yè)。
代理商
代理公司在這個(gè)鏈條中的風(fēng)險(xiǎn)最低，如果處理不好，往往會(huì)導(dǎo)致“嫁禍于人”，把項(xiàng)目帶入死胡同，擴(kuò)大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。城中村開(kāi)發(fā)的專業(yè)性比一般的住宅、公寓、商業(yè)、酒店、辦公等項(xiàng)目有著天壤之別，簡(jiǎn)單的經(jīng)驗(yàn)借鑒而不是在深度研究和專業(yè)基礎(chǔ)上的研判，是危險(xiǎn)的。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：經(jīng)驗(yàn)主義，對(duì)以往操作過(guò)的項(xiàng)目缺乏總結(jié)和認(rèn)知；無(wú)視項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)項(xiàng)目自身的資源挖掘不夠，缺乏有效整合；人員流動(dòng)過(guò)于頻繁，為了節(jié)省開(kāi)支，給員工不公平的待遇，一旦員工把項(xiàng)目拿下，就把功臣撤出或者找個(gè)理由解雇，這是對(duì)項(xiàng)目最大的不負(fù)責(zé)任；非團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部缺乏合作，對(duì)外的團(tuán)隊(duì)往往只是一個(gè)假象；只注重前期攻關(guān)，不注重后期運(yùn)作、專業(yè)及管理等等，這些是難以考察的，開(kāi)發(fā)商在選擇合作伙伴時(shí)不得不小心謹(jǐn)慎。
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