再議昆明經(jīng)濟(jì)適用房滯銷話題2:
昆明經(jīng)濟(jì)適用房銷售面臨三大挑戰(zhàn)
第一，定價上已經(jīng)失信于民。許多棄購者等待價格下調(diào)。
2008年11月12日，子君村、茨壩蒜村兩經(jīng)適房項目的預(yù)售備案價格公示為：子君村項目按建筑面積2556元/平方米(綜合平均價格)，壩蒜村項目按建筑面積2861元/平方米(綜合平均價格)。預(yù)售價格作為最終售價的上限。
消息一經(jīng)公布，申購者、民間團(tuán)體紛紛質(zhì)疑定價過高。有關(guān)部門立即著手新一輪價格審核，對售價成本重新測算，并對相關(guān)稅費予以適當(dāng)減免，最終公布的預(yù)售價進(jìn)行回調(diào)：子君村項目預(yù)售價下調(diào)為2100元/平方米，蒜村項目下調(diào)為2470元/平方米。
有關(guān)部門負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，到最終交房時，還將對其開發(fā)成本進(jìn)行再審計，審計后公布結(jié)算價，購房戶須按最終結(jié)算價多退少補。
昆明市出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房價格出現(xiàn)回調(diào)，在中國制造了一個先例，按照國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房價格是按成本導(dǎo)向機(jī)制確定，而非隨行就市，那為什么昆明的價格在６個月內(nèi)就下調(diào)了400-450元/平米？難道是建房的成本下降了？還是代建的開發(fā)商吐出了利潤？如果是開發(fā)商的利潤主動壓縮（受民意所制約），那么假如政府不回調(diào)價格，開發(fā)商將獲得多少超額利潤？（子君村：80萬平米*450元/平米=3.6億）
政府有關(guān)部門的辦事風(fēng)格不敢茍同：1、兩次公示同一產(chǎn)品的不同價格，前一次公布價格可能是試探民意。2、對開發(fā)商上報的成本和價格方案，并沒有組織社會力量進(jìn)行論證，缺乏公信力。3、和開發(fā)商等利益集團(tuán)抱團(tuán)傾向明顯。
第二，為什么搞不成按揭？
我們通過網(wǎng)絡(luò)搜索，發(fā)現(xiàn)一個問題，除昆明外的其他大部分一、二、三線城市都可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的按揭貸款，遠(yuǎn)的不說，近的連曲靖都可以搞貸款，惟獨昆明搞不成，是天下怪事！
例如，山東煙臺市經(jīng)濟(jì)適用房可從當(dāng)?shù)氐臒熍_市商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)。且經(jīng)濟(jì)適用房按揭貸款利率統(tǒng)一下調(diào)15%，1-3年期貸款利率從5.67%下調(diào)至4.8195%；4-5年期貸款利率從5.94%下調(diào)至5.049%；6-20年期貸款利率從6.12%下調(diào)至5.202%。 經(jīng)濟(jì)適用房個人住房貸款期限最長可達(dá)20年，但是貸款者的現(xiàn)有年齡加上貸款期限不能超過女姓55周歲，男性不能超過60周歲，并以主申請人的年齡為準(zhǔn)。購房貸款所需資料包括：夫妻雙方身份證、戶口本(戶主首頁、索引頁、長住人口頁)原件及復(fù)印件4份，結(jié)婚證原件及復(fù)印件3份；加蓋單位公章的收入證明，夫妻雙方原件1份及復(fù)印件一份；借款人為單身或者離異未再婚的，離婚者要提供離婚證(或離婚協(xié)議)，未再婚證明原件2份及復(fù)印件1份，未婚者需提供單身證明原件2份及復(fù)印件1份。
再如，武漢市房產(chǎn)局為經(jīng)濟(jì)適用房貸款開通“綠色通道”，針對一部分年紀(jì)較大、沒有收入來源的購房者，市住房擔(dān)保公司專門推出了貸款“綠色通道”，如果子女有穩(wěn)定的工作和收入來源，可用他們的名字來貸款。即在購房合同上用劉師傅的名字，但在借款合同和擔(dān)保合同上，用子女的名字，這樣就能夠順利地貸到房款。 同時，與正常購房貸款業(yè)務(wù)相比，“經(jīng)濟(jì)適用房貸款業(yè)務(wù)”免收保險費、公證費等費用，可節(jié)省近千元。
成都，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)充足的情況，當(dāng)?shù)亟ㄐ袑?jīng)適房貸款需求積極給予信貸支持，并匹配專門的個人住房貸款規(guī)模，以確保滿足廣大中低收入家庭購房者的貸款資金需求。同時，還將提供最優(yōu)的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)，推出“三大舉措”，減小中低收入家庭的還款壓力，為他們盡可能地節(jié)省費用支出，并為他們提供最好的銀行服務(wù)。 為減少首付和月供壓力，其最高貸款成數(shù)可達(dá)8成，最長期限可達(dá)30年。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“合力貸”產(chǎn)品，主要是滿足年長及收入相對較低的購房人貸款需求，此次計劃還推出“寬限期”，讓購房人在貸款的第一年內(nèi)可只還利息，切實減輕購房之初的還款壓力。在省錢措施上，買經(jīng)濟(jì)適用房，將可執(zhí)行國家基準(zhǔn)利率下浮15％，減少利息支出，免除貸款擔(dān)保費用。
是什么原因?qū)е吕ッ鹘?jīng)濟(jì)適用房的購買客戶無法獲得銀行的金融支持，是昆明的銀行太過于保守，怕風(fēng)險太大，不敢介入，還是開發(fā)商不愿意提供階段性擔(dān)保而拒絕與銀行合作，抑或是房管部門沒有因勢利導(dǎo)成立一個專門的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)？
還是，我們太落后了？
第三，有效需求不足，后市銷售十分堪憂
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，昆明市對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求量約有8萬戶，按每套60-70平米計算，總計需建設(shè)500萬平米房屋。
由于政府采用市政府統(tǒng)建、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、商品住房項目中配建、市屬困難企業(yè)利用自有存量土地建設(shè)等四種方式建設(shè)保障性住房，目前昆明新建保障性住房的規(guī)模已經(jīng)上了一個臺階。據(jù)統(tǒng)計2008年開工建設(shè)180萬平方米， 2009年昆明市計劃新建共145萬平方米，加上2007年已經(jīng)建設(shè)的面積，目前昆明經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量已經(jīng)接近350萬平米。
對這些經(jīng)濟(jì)適用房未來銷售堪憂的原因是：
一、樣本推理。子君村總共有13000套，一期5000多套，目前發(fā)放的購房憑證有8000張左右，但一期銷售率只有50%，50%的人因為各種原因棄購。如果打通銀行貸款通道，是不是意味著全部銷售都不成問題呢？顯然不是，打通貸款渠道，只能讓一部分人（估計30%）加入到購買隊伍來，因為即使提供銀行貸款，至少面臨兩個問題：一，中低收入的首付款不足。按一套房屋總價15萬計算，首付三成就是4.5萬，還要至少留2萬裝修，所以門檻至少是6.5萬。二，月供款不能持續(xù)，按貸款10.5萬、20年計算，月還款再700多元，對于一部分家庭來說，是一筆沉重負(fù)擔(dān)。那么將會在整體上出現(xiàn)20-40%的滯銷率。
二、有效需求不足是導(dǎo)致滯銷最重要原因。需求是有的，但不是有效性的。在購房現(xiàn)場，我們遇到一個客戶，已經(jīng)批下來可以去買子君村房，但老兩口在售樓部逡巡良久，說暫時不去領(lǐng)取憑證，擔(dān)心領(lǐng)取后不買房自動失效了。這部分人還很多，典型的有效需求不足（實際上政府應(yīng)該有另外的產(chǎn)品滿足他們，而不是讓他們望樓興嘆）。
昆明經(jīng)濟(jì)適用房銷售面臨三大挑戰(zhàn)
第一，定價上已經(jīng)失信于民。許多棄購者等待價格下調(diào)。
2008年11月12日，子君村、茨壩蒜村兩經(jīng)適房項目的預(yù)售備案價格公示為：子君村項目按建筑面積2556元/平方米(綜合平均價格)，壩蒜村項目按建筑面積2861元/平方米(綜合平均價格)。預(yù)售價格作為最終售價的上限。
消息一經(jīng)公布，申購者、民間團(tuán)體紛紛質(zhì)疑定價過高。有關(guān)部門立即著手新一輪價格審核，對售價成本重新測算，并對相關(guān)稅費予以適當(dāng)減免，最終公布的預(yù)售價進(jìn)行回調(diào)：子君村項目預(yù)售價下調(diào)為2100元/平方米，蒜村項目下調(diào)為2470元/平方米。
有關(guān)部門負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，到最終交房時，還將對其開發(fā)成本進(jìn)行再審計，審計后公布結(jié)算價，購房戶須按最終結(jié)算價多退少補。
昆明市出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房價格出現(xiàn)回調(diào)，在中國制造了一個先例，按照國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房價格是按成本導(dǎo)向機(jī)制確定，而非隨行就市，那為什么昆明的價格在６個月內(nèi)就下調(diào)了400-450元/平米？難道是建房的成本下降了？還是代建的開發(fā)商吐出了利潤？如果是開發(fā)商的利潤主動壓縮（受民意所制約），那么假如政府不回調(diào)價格，開發(fā)商將獲得多少超額利潤？（子君村：80萬平米*450元/平米=3.6億）
政府有關(guān)部門的辦事風(fēng)格不敢茍同：1、兩次公示同一產(chǎn)品的不同價格，前一次公布價格可能是試探民意。2、對開發(fā)商上報的成本和價格方案，并沒有組織社會力量進(jìn)行論證，缺乏公信力。3、和開發(fā)商等利益集團(tuán)抱團(tuán)傾向明顯。
第二，為什么搞不成按揭？
我們通過網(wǎng)絡(luò)搜索，發(fā)現(xiàn)一個問題，除昆明外的其他大部分一、二、三線城市都可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的按揭貸款，遠(yuǎn)的不說，近的連曲靖都可以搞貸款，惟獨昆明搞不成，是天下怪事！
例如，山東煙臺市經(jīng)濟(jì)適用房可從當(dāng)?shù)氐臒熍_市商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)。且經(jīng)濟(jì)適用房按揭貸款利率統(tǒng)一下調(diào)15%，1-3年期貸款利率從5.67%下調(diào)至4.8195%；4-5年期貸款利率從5.94%下調(diào)至5.049%；6-20年期貸款利率從6.12%下調(diào)至5.202%。 經(jīng)濟(jì)適用房個人住房貸款期限最長可達(dá)20年，但是貸款者的現(xiàn)有年齡加上貸款期限不能超過女姓55周歲，男性不能超過60周歲，并以主申請人的年齡為準(zhǔn)。購房貸款所需資料包括：夫妻雙方身份證、戶口本(戶主首頁、索引頁、長住人口頁)原件及復(fù)印件4份，結(jié)婚證原件及復(fù)印件3份；加蓋單位公章的收入證明，夫妻雙方原件1份及復(fù)印件一份；借款人為單身或者離異未再婚的，離婚者要提供離婚證(或離婚協(xié)議)，未再婚證明原件2份及復(fù)印件1份，未婚者需提供單身證明原件2份及復(fù)印件1份。
再如，武漢市房產(chǎn)局為經(jīng)濟(jì)適用房貸款開通“綠色通道”，針對一部分年紀(jì)較大、沒有收入來源的購房者，市住房擔(dān)保公司專門推出了貸款“綠色通道”，如果子女有穩(wěn)定的工作和收入來源，可用他們的名字來貸款。即在購房合同上用劉師傅的名字，但在借款合同和擔(dān)保合同上，用子女的名字，這樣就能夠順利地貸到房款。 同時，與正常購房貸款業(yè)務(wù)相比，“經(jīng)濟(jì)適用房貸款業(yè)務(wù)”免收保險費、公證費等費用，可節(jié)省近千元。
成都，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)充足的情況，當(dāng)?shù)亟ㄐ袑?jīng)適房貸款需求積極給予信貸支持，并匹配專門的個人住房貸款規(guī)模，以確保滿足廣大中低收入家庭購房者的貸款資金需求。同時，還將提供最優(yōu)的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)，推出“三大舉措”，減小中低收入家庭的還款壓力，為他們盡可能地節(jié)省費用支出，并為他們提供最好的銀行服務(wù)。 為減少首付和月供壓力，其最高貸款成數(shù)可達(dá)8成，最長期限可達(dá)30年。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“合力貸”產(chǎn)品，主要是滿足年長及收入相對較低的購房人貸款需求，此次計劃還推出“寬限期”，讓購房人在貸款的第一年內(nèi)可只還利息，切實減輕購房之初的還款壓力。在省錢措施上，買經(jīng)濟(jì)適用房，將可執(zhí)行國家基準(zhǔn)利率下浮15％，減少利息支出，免除貸款擔(dān)保費用。
是什么原因?qū)е吕ッ鹘?jīng)濟(jì)適用房的購買客戶無法獲得銀行的金融支持，是昆明的銀行太過于保守，怕風(fēng)險太大，不敢介入，還是開發(fā)商不愿意提供階段性擔(dān)保而拒絕與銀行合作，抑或是房管部門沒有因勢利導(dǎo)成立一個專門的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)？
還是，我們太落后了？
第三，有效需求不足，后市銷售十分堪憂
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，昆明市對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求量約有8萬戶，按每套60-70平米計算，總計需建設(shè)500萬平米房屋。
由于政府采用市政府統(tǒng)建、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建、商品住房項目中配建、市屬困難企業(yè)利用自有存量土地建設(shè)等四種方式建設(shè)保障性住房，目前昆明新建保障性住房的規(guī)模已經(jīng)上了一個臺階。據(jù)統(tǒng)計2008年開工建設(shè)180萬平方米， 2009年昆明市計劃新建共145萬平方米，加上2007年已經(jīng)建設(shè)的面積，目前昆明經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量已經(jīng)接近350萬平米。
對這些經(jīng)濟(jì)適用房未來銷售堪憂的原因是：
一、樣本推理。子君村總共有13000套，一期5000多套，目前發(fā)放的購房憑證有8000張左右，但一期銷售率只有50%，50%的人因為各種原因棄購。如果打通銀行貸款通道，是不是意味著全部銷售都不成問題呢？顯然不是，打通貸款渠道，只能讓一部分人（估計30%）加入到購買隊伍來，因為即使提供銀行貸款，至少面臨兩個問題：一，中低收入的首付款不足。按一套房屋總價15萬計算，首付三成就是4.5萬，還要至少留2萬裝修，所以門檻至少是6.5萬。二，月供款不能持續(xù)，按貸款10.5萬、20年計算，月還款再700多元，對于一部分家庭來說，是一筆沉重負(fù)擔(dān)。那么將會在整體上出現(xiàn)20-40%的滯銷率。
二、有效需求不足是導(dǎo)致滯銷最重要原因。需求是有的，但不是有效性的。在購房現(xiàn)場，我們遇到一個客戶，已經(jīng)批下來可以去買子君村房，但老兩口在售樓部逡巡良久，說暫時不去領(lǐng)取憑證，擔(dān)心領(lǐng)取后不買房自動失效了。這部分人還很多，典型的有效需求不足（實際上政府應(yīng)該有另外的產(chǎn)品滿足他們，而不是讓他們望樓興嘆）。
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