提前轉(zhuǎn)正，扭轉(zhuǎn)“乾坤”
我一直主張，將經(jīng)濟(jì)適用房的用地屬性由劃撥變更成出讓，一并解決多層次保障性住房的問題，而且是解決經(jīng)濟(jì)適用房滯銷最重要的措施之一。到現(xiàn)在，我還堅(jiān)持這種意見。
第一，經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上還是商品房。5年后，只要你補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金、收益金，政府就為經(jīng)濟(jì)適用房“轉(zhuǎn)正”，轉(zhuǎn)成商品房，享受商品房全部待遇，可以抵押、貸款、流通等等。既然如此，在項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)之初，只要將劃撥土地變更為出讓土地，就一次性解決“轉(zhuǎn)正”問題。國(guó)家出于抑制經(jīng)濟(jì)適用房投資沖動(dòng)和權(quán)力尋租，搞一個(gè)5年內(nèi)不許交易，實(shí)際上，國(guó)家只要制定一個(gè)：5年內(nèi)可以上市交易，但要課以90%收益重稅，即上市交易后，房主獲得10萬(wàn)價(jià)差，國(guó)家收取9萬(wàn)的收益金，那么必將抑制投資沖動(dòng)和腐敗。相反，按照嚴(yán)格程序獲得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的中低收入群體，只要不將房屋交易，作為自己的第一居所，國(guó)家甚至可以免收日后的物業(yè)稅。
第二、將經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目提前“變性”，能夠解決國(guó)家保障性住房資金不足問題。仿照商品房運(yùn)作辦法，借助于廣泛使用的商品房預(yù)售制，國(guó)家保障性住房運(yùn)營(yíng)部門，擁有25%-30%自有資金即可進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，用銀行貸款和銷售回款來(lái)支撐資金運(yùn)作，而不必受制于開發(fā)商。
第三、經(jīng)濟(jì)適用房“變性”后，政府可以擁有更多的資金回收渠道、擁有更多的資產(chǎn)、擁有更多的產(chǎn)品品種，滿足更多人群的需要。比如，低價(jià)商品房滿足夾心層需要。商鋪和商場(chǎng)可以出售，獲取更多利潤(rùn)。將項(xiàng)目一定面積比例化為廉租房小區(qū)。而且，政府不再有房屋滯銷之困，因?yàn)橘u不出去的房屋直接轉(zhuǎn)為政府產(chǎn)權(quán)的租賃房，滿足低收入群體需要。
第四、經(jīng)濟(jì)適用房“變性”后，演變?yōu)樯唐贩浚倾y行可以接受的抵押物，也就是說(shuō)，政府保留產(chǎn)權(quán)的商鋪、未出售的房屋、廉租房等都有可能成為政府主管部門下一輪經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的融資工具。而不必要么委托給開發(fā)商、要么動(dòng)用大量財(cái)政資金來(lái)建設(shè)保障性住房。
第五、住房置業(yè)擔(dān)保公司可以不必為經(jīng)濟(jì)適用房提供擔(dān)保，因?yàn)殚_發(fā)商為買家提供階段性擔(dān)保服務(wù)，為買家省去了一筆費(fèi)用。
第六、改變經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)機(jī)制，可以采用隨行就市（價(jià)格應(yīng)是市場(chǎng)價(jià)格的50%-60%）辦法定價(jià)，對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買客戶，由于政府房屋管理部門有了大量充沛資金，有能力對(duì)社會(huì)貧困群體直接采取政府貨幣補(bǔ)貼的辦法進(jìn)行福利輸送。
第七、有人認(rèn)為上述“變性”措施實(shí)質(zhì)是“殺富濟(jì)貧”，其實(shí)為什么要對(duì)擁有物業(yè)的人征收物業(yè)稅、針對(duì)有錢人征收個(gè)人所得稅，不就是為了平衡社會(huì)財(cái)富、實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的再分配嗎？
第八、如果包括昆明在內(nèi)一些城市經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)30%-50%的滯銷，如其等到5年后自動(dòng)轉(zhuǎn)正賣出去，還不如早一點(diǎn)轉(zhuǎn)正賣出去；如其等人上門收帳，不如早點(diǎn)準(zhǔn)備資金主動(dòng)還帳；如其讓夾心層備受無(wú)房煎熬，還不如擠出一點(diǎn)機(jī)會(huì)給他們。
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