商業(yè)地產(chǎn)策劃隨筆4：

T型鋪是如何產(chǎn)生的

第二層商鋪如何銷售，如何招商，是困繞策劃人和代理公司的一個常見問題，但昆明劇院旁的一家服裝店老板就解決了這個問題。

老板要開一家服裝店，把昆明劇院旁一處一樓和二樓整體租賃過來，但時間一長，發(fā)現(xiàn)二樓基本上不發(fā)揮價值，貢獻(xiàn)不了利潤，干脆把二樓轉(zhuǎn)租出去。但怎么轉(zhuǎn)租呢，人上不去啊。好辦，一樓給二樓4個平米作為樓梯道，一把梯子就上去了，再搞上一些鏡子，看起來更明亮，空間感更強。二樓的租金是多少，50元。二樓租給誰？美容美發(fā)最合適。

其實二樓之所以可以被利用起來，還能體現(xiàn)一定的商業(yè)價值，很大程度上取決于兩個因素，一個是這個商鋪的位置，位于人流量和車流量非常大的青年路。另一個是二樓的招牌或樓體廣告招貼，不僅吸引過往人流的注意，進(jìn)而將人吸引到二樓去，而且還能*夜不停的為自己做戶外廣告，廣告價值比一樓可能還要高，你知道青年路一個跨街廣告牌一年的價格嗎，中林房地產(chǎn)公司的價格是，一年60萬，不是全部，而是一個跨街廣告牌一年的廣告發(fā)布費用。你算一下，二樓這個美容美發(fā)廳占了多大的便宜。

這就啟發(fā)我們，一樓二樓T型鋪規(guī)劃方法，一樓留4平米，二樓可以有200平米，獨立享用一樓這把樓梯。二樓的價值是：1、廣告價值。2、一樓直入，人流基本接近一樓，沒有衰減。

這個辦法后來發(fā)現(xiàn)，在許多地方被商家采用，效果很好。高屋地產(chǎn)顧問發(fā)現(xiàn)這個現(xiàn)象后，將該類型商鋪直接命名為“T型鋪”，并通過T型鋪成功解決了一些商業(yè)項目二樓價格上不去及二樓賣不掉的問題。

T型鋪與躍層鋪區(qū)別：

1、T型鋪是兩家人，兩個房產(chǎn)證。躍層鋪是一家人。

2、T型鋪由于分成了兩間，每套總價減少，銷售速度更快。躍層鋪總價高，銷售速度慢。

3、價值比較：以一樓50平米，二樓50平米為例，T型鋪：一樓46㎡×10000元=46萬，二樓：54㎡×8000元=432000元。合計：892000元。躍層鋪：100平米×6000元=60萬。價值衰減了將近30萬。

循著這種思路，高屋地產(chǎn)顧問又接連發(fā)現(xiàn)了“葫蘆鋪”等特殊商鋪形態(tài)。在對大理紅龍井項目做過１０幾次考察后，高屋公司將商鋪的形態(tài)總結(jié)到１０幾種。在市場中學(xué)習(xí)，向商業(yè)老板學(xué)習(xí)，不閉門造車，是高屋公司的一貫原則。

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