我們?cè)诶ッ鲝氖路康禺a(chǎn)行業(yè)整整9年時(shí)間，從事過多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的策劃代理工作，對(duì)昆明房地產(chǎn)行業(yè)方方面面的情況，都有比較深入的了解。在長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作中，我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也積累了或多或少的一些看法和觀點(diǎn)。在過去的兩年多時(shí)間里，我們開始對(duì)公益性房地產(chǎn)話題進(jìn)行了一定的分析研究，比如城中村改造、車位新政、經(jīng)適房、廉租房以及景區(qū)策劃、國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)盤活等問題。
昆明百萬(wàn)平米經(jīng)適房滯銷預(yù)測(cè)得應(yīng)驗(yàn)
去年12月份，我們做出了一個(gè)大膽的判斷，結(jié)論就是：昆明百萬(wàn)平米經(jīng)適房必將滯銷。經(jīng)過了半年時(shí)間之后，我們的判斷的確得到了應(yīng)驗(yàn)。目前昆明經(jīng)濟(jì)適用房的確處在滯銷狀態(tài)。
昆明的商品房目前的銷售狀況不錯(cuò)，比如前不久開盤的香樟俊園，開盤當(dāng)天就火爆銷售80%，與之相比，價(jià)格相對(duì)較便宜的經(jīng)適房銷售情況卻顯得不那么理想。從宏觀上來(lái)說，目前全國(guó)都存在經(jīng)適房滯銷的情況，那么，經(jīng)適房滯銷的內(nèi)在原因是什么呢？在我看來(lái)，主要原因還是體制問題。經(jīng)適房作為一種產(chǎn)品存在一些天然的缺陷，比如有限產(chǎn)權(quán)、不可貸款、客戶群相對(duì)收入較少等等。而對(duì)于昆明經(jīng)適房來(lái)說，同樣面臨這些“天然缺陷”，然而，除去這些因素外，昆明經(jīng)適房滯銷，還有其他方面的問題，那就是相關(guān)政府主管部門對(duì)市場(chǎng)化的研究較少，缺少滯銷情況下的銷售預(yù)案。經(jīng)適房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品和準(zhǔn)商品，介于二者之間，經(jīng)適房既然是準(zhǔn)商品，就具有商品的屬性，那么在賣給客戶的時(shí)候就必須依*市場(chǎng)的一些營(yíng)銷手段。相關(guān)部門僅僅看到幾萬(wàn)人報(bào)名選購(gòu)經(jīng)適房就認(rèn)為昆明經(jīng)適房不愁賣，對(duì)于經(jīng)適房的運(yùn)作太過樂觀；另一方面，建設(shè)大規(guī)模經(jīng)適房之前，缺少必要的客戶調(diào)查，客戶的心理需求是什么并未受到太多的關(guān)心，結(jié)果推出的產(chǎn)品與客戶的需求錯(cuò)位，導(dǎo)致一些人放棄購(gòu)買；另外，滯銷的原因還包括宣傳力度不足、政府行政部門功能缺失等等方面。
經(jīng)適房也需要“陽(yáng)光定價(jià)”
任何商品買賣的價(jià)格都是非常重要的，但之前昆明經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格卻是由高到低不斷調(diào)整，反反復(fù)復(fù)的價(jià)格變動(dòng)也暴露了昆明經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)上的重要弊端，那就是經(jīng)適房定價(jià)并沒有按照住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的規(guī)定行事，即把經(jīng)適房的利潤(rùn)控制在3%之內(nèi)。一些開發(fā)商很容易通過虛構(gòu)報(bào)表，來(lái)拉高開發(fā)成本，從而在較高開發(fā)成本的基數(shù)上，獲得比實(shí)際更多的3%的利潤(rùn)。正因如此，我們同時(shí)也提出了另外一個(gè)觀點(diǎn)，那就是經(jīng)適房也需要一個(gè)“陽(yáng)光定價(jià)”。
“陽(yáng)光定價(jià)”其實(shí)很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不是開發(fā)商說了算，也不是政府說了算，而是通過邀約社會(huì)上有資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，然后取算術(shù)平均值即可。通過第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)測(cè)價(jià)，以使經(jīng)適房的價(jià)格具有客觀公正性，更符合國(guó)家政策要求。相信由第三方評(píng)估出來(lái)的價(jià)格，是能讓老百姓容易接受的。
目前經(jīng)適房滯銷，一個(gè)重要問題就是并未實(shí)施“陽(yáng)光定價(jià)”，如此，我們提出了一個(gè)更加尖銳的觀點(diǎn)，那就是有些開發(fā)商和政府部門在“與民逐利”。這一觀點(diǎn)做何解釋呢？眾所周知，經(jīng)適房配建了大量商業(yè)配套，這一點(diǎn)是很容易被人忽略的，據(jù)我考察，子君村便有大量的商業(yè)配套，根據(jù)一般的數(shù)據(jù)，昆明現(xiàn)在小區(qū)商業(yè)一般每平米價(jià)格在1萬(wàn)—2萬(wàn)之間，而像新亞洲體育城商業(yè)甚至賣到了2萬(wàn)多，假設(shè)子君村的商鋪按最低1萬(wàn)計(jì)算，如果商業(yè)面積在1萬(wàn)平米的話，那么市值就是1億。但是經(jīng)適房的商業(yè)建筑成本卻很低，每平米1萬(wàn)元的商鋪造價(jià)估計(jì)在1500-1800元，那么，在商業(yè)中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會(huì)公布這部分資金的去處，這就是開發(fā)商最重要的一塊“肥肉”。即使開發(fā)商不出售商鋪，單**后對(duì)外出租，每年的租金也相當(dāng)可觀。所以，這就是為什么經(jīng)適房的利潤(rùn)控制在3%，仍有開發(fā)商愿意接手開發(fā)的原因。
“賣6+留4+貨幣直補(bǔ)”解決昆明經(jīng)適房滯銷
昆明經(jīng)適房目前仍處在滯銷狀態(tài)，下一步怎么辦是各方關(guān)注的話題。從全局來(lái)看，解決昆明乃至全國(guó)經(jīng)適房滯銷問題，必須得下一盤“大棋”。經(jīng)適房的內(nèi)在機(jī)制就是政府將劃撥土地（免交出讓金）通過招標(biāo)的形式確定開發(fā)商，開發(fā)商蓋好房子后通過房管局銷售，房管局接受社會(huì)報(bào)名向申請(qǐng)者發(fā)放購(gòu)房憑證，購(gòu)房者最后拿著購(gòu)房憑證到開發(fā)商那里簽訂合同購(gòu)房。其實(shí)歸根到底，購(gòu)房者真正在買的，就是開發(fā)商的房子，只不過他們所購(gòu)買的房子被稱之為“經(jīng)適房”。如果經(jīng)適房滯銷，受影響最大的是政府，按照昆明目前的情況，政府根本無(wú)力為經(jīng)適房滯銷買單。作為有責(zé)任心的、關(guān)注公益房地產(chǎn)的人士，我們?cè)O(shè)想，是不是可以通過“賣6+留4+貨幣直補(bǔ)”的方式，全盤解決昆明經(jīng)適房滯銷的問題。當(dāng)然，前提是政府將經(jīng)濟(jì)適用房用地屬性從劃撥變更為出讓，只此一招將全盤棋走活。
我們做過測(cè)算，昆明子君村經(jīng)適房總面積為80萬(wàn)平米，如果拿出其中的60%，作為商品房，另外的40%政府保留產(chǎn)權(quán)作為廉租房，對(duì)于困難群眾購(gòu)買房屋實(shí)施貨幣直補(bǔ)，那么80萬(wàn)平米經(jīng)適房滯銷的問題，將迎刃而解。80萬(wàn)平米的經(jīng)適房中，通過改變房屋屬性，使得60%的房子變成商品房，按照昆明的市場(chǎng)情況，這部分房子可以賣到3500/平米，加上每平米一萬(wàn)多的商鋪，那么不僅整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目獲得大量工程回款，政府還能從產(chǎn)生8-10億的毛利；政府有了巨額毛利，不僅可以順利以成本價(jià)回購(gòu)至少4成面積的房屋作為政府廉租房，還可拿出2億左右資金對(duì)4000個(gè)家庭購(gòu)買房屋直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼（每戶5萬(wàn)元）。
將6成面積的房屋以3500元較低的價(jià)格出售，可以優(yōu)先滿足夾心層家庭買房需求，也可以滿足稍富裕的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房家庭的需求（有貨幣直補(bǔ)更能體現(xiàn)政府關(guān)懷）。另外的40%的房屋作為廉租房，同樣能解決一個(gè)重大問題，實(shí)際上有很多人根本就買不起房子，即使價(jià)格降的再低，他們也不會(huì)買得起，那么應(yīng)該讓這些人選擇住廉租房，這一部分房屋的產(chǎn)權(quán)在政府手上，政府每個(gè)月向他們收取月租，這樣一來(lái)，不但解決了大部分買不起房子的市民有房住，同時(shí)也體現(xiàn)出政府作為保障民生的一個(gè)重要機(jī)構(gòu)的作用。
這一做法具備了以下幾點(diǎn)好處，第一，使得原本滯銷的經(jīng)適房得以很快銷售；第二，政府最為整個(gè)計(jì)劃的最大受益者，可以獲得40%的房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)通過收取廉租房月租獲得收益，并可通過銀行貸款獲得其他公益項(xiàng)目的資金支持，在滿足民生需求的同時(shí)獲得經(jīng)濟(jì)利益；第三方面就是更大面積滿足了社會(huì)各階層住房需要，真正體現(xiàn)國(guó)家政策的初衷，讓這些保障性住房名至實(shí)歸，體現(xiàn)了社會(huì)主義的優(yōu)越性。近60%的房屋滿足了昆明一大批夾心層的住房需求，和稍富裕經(jīng)適房購(gòu)買群體需求。而40%的廉租房同時(shí)還能滿足買不去房子的廉租房住戶需求。
通過這樣一個(gè)一攬子計(jì)劃，我想經(jīng)適房滯銷問題估計(jì)可以基本解決。不但政府是最大受益者，普通群眾也獲得了很大利益，而從經(jīng)濟(jì)上也同樣滿足了各方需求。（云南房網(wǎng) 宛鋼）
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