昆明內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)孤島效應(yīng)

——昆明09年上半年工作總結(jié)及下半年發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告

經(jīng)歷了07年的諸多猜測(cè)和闊論，經(jīng)歷了08年的折騰，09年又在膽戰(zhàn)心驚中火了起來(lái)，真正的、大家普遍所期望的大調(diào)整并未出現(xiàn)。昆明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最偏遠(yuǎn)的一只隊(duì)伍，站在高原上看烽火連天的全國(guó)市場(chǎng)，卻找不到了自己的方向，一片騷亂中，外面紛紛看中了這塊土地的平靜。昆明處在一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域，屬于內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)上與外界的聯(lián)系不是十分的緊密，其產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)受外界的影響相對(duì)較小。正因?yàn)檫@種原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)與外界的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯得十分滯后。09年上半年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)外作用下逐步“回暖”，造成一定程度上的“假象”，一線開(kāi)發(fā)商紛紛涌向昆明這座孤島。昆明在新城市規(guī)劃、新城建設(shè)、舊城改造、道路建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方面使整座城市的發(fā)展逐漸呈現(xiàn)才出新的活力和發(fā)展格局，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的潛在危機(jī)并未消除。

一、整體市場(chǎng)——短期相對(duì)趨穩(wěn)，長(zhǎng)期危機(jī)潛伏

分析目前樓市，就必須看清楚上半年樓市所面臨的三方面背景。

第一方面：國(guó)際背景。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，上半年樓市是在一片“走穩(wěn)”的樂(lè)觀聲音中走過(guò)來(lái)的，但只從經(jīng)濟(jì)的角度，市場(chǎng)其實(shí)并沒(méi)有完全穩(wěn)定，而是呈現(xiàn)不斷波動(dòng)的局面，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何走？是繼續(xù)“向上”？還是回頭“向下”？亦或是繼續(xù)上下波動(dòng)？其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，最根本的決定因素還是在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)得不到較快發(fā)展，那么房地產(chǎn)行業(yè)也不可能持續(xù)向前。

第二方面：國(guó)內(nèi)背景。2008年，國(guó)家出臺(tái)了大量的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策，但是到了2009年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策出臺(tái)較之去年少了很多。上半年，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策雖然少，但是政府出臺(tái)的其他政策卻間接的救了房地產(chǎn)，政府通過(guò)調(diào)整相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，這是目前房地產(chǎn)的特殊經(jīng)濟(jì)地位決定的。新政策中，對(duì)昆明影響最大的有三條：降低資本金，降低開(kāi)發(fā)商門檻，加大資金運(yùn)轉(zhuǎn)和項(xiàng)目營(yíng)銷回款壓力；車戶比1：1加大開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)難度；城中村拆遷補(bǔ)償新規(guī)推進(jìn)了昆明城中村改造的進(jìn)程，促進(jìn)了城中村項(xiàng)目的招商引資。

第三方面：區(qū)域背景。雖然昆明目前的經(jīng)濟(jì)趕不上西南其他城市，但房?jī)r(jià)卻毫不遜色于成都、重慶等城市。由于昆明的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)導(dǎo)致財(cái)富過(guò)度集中，收入極不平衡，所以，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性使得我們就不能用常規(guī)的審視標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷和推斷。

在這些背景下，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，但這也為后市埋下了隱患。

二、土地市場(chǎng)——供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，城中村土地供應(yīng)發(fā)力

09年1-6月，共成交土地52宗，總建筑面積476.10 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用地192.54萬(wàn)平方米，占總量的40%，商住用地占25.13萬(wàn)平方米，占總量的5.3%，居住用地占128.18萬(wàn)平方米，占總量的26.92%，工業(yè)用地占92.11萬(wàn)平方米，占總量的19.35%，教育科研用地占16.66萬(wàn)平方米，占總量的3.50%，教育科研、行政辦公、文體、綜合用地等加起來(lái)占總量的4.93%。

圖一：昆明各類土地成交面積圖

從區(qū)域上看，教育、科研和綜合用地只有官渡區(qū)有供應(yīng)，盤龍區(qū)供應(yīng)的只有行政辦公用地，呈貢供應(yīng)的僅有工業(yè)用地，且工業(yè)用地供應(yīng)分布最廣，除了盤龍區(qū)，各區(qū)縣均有，其次是商業(yè)用地，再次是居住用地。量上，官渡區(qū)在商業(yè)和居住用地上供應(yīng)最大，五華區(qū)居住用地供應(yīng)較多。

圖二：昆明各區(qū)域土地成交面積圖

從公示的土地情況來(lái)看，昆明潛在的土地供應(yīng)有2320.47畝，周邊區(qū)域潛在的土地供應(yīng)有2685.13畝，已經(jīng)超過(guò)昆明，說(shuō)明未來(lái)土地的供應(yīng)逐漸向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。

圖三：昆明區(qū)域土地公示面積圖

從成交的價(jià)格來(lái)看，打年初開(kāi)始就進(jìn)入“底價(jià)成交”，除了經(jīng)開(kāi)區(qū)的兩塊商業(yè)金融業(yè)用地，被官房以5.40378億拿下的“地王”和位于高新區(qū)新發(fā)村的兩塊居住、商業(yè)用地以外，均以底價(jià)成交。

城中村改造項(xiàng)目從性質(zhì)上來(lái)看，基本上屬于土地一、二級(jí)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，由于政府目前對(duì)城中村改造項(xiàng)目基本實(shí)行零收益政策，企業(yè)參與城中村改造項(xiàng)目獲取土地的成本普遍比通過(guò)“招拍掛”方式的土地成本要低。城中村改造地塊獲取土地的成本主要由集體土地補(bǔ)償、拆遷安置費(fèi)用及回遷房建設(shè)幾大部分組成，目前基本不涉及政府土地出讓收益。在土地供應(yīng)中，基本上不包含這些項(xiàng)目的供應(yīng)。

三、銷售情況——價(jià)穩(wěn)量漲速度快，戶型多變創(chuàng)新少

1至6月，昆明共成交商品房25087套，環(huán)比相差近2000套，同比要多出500多套，成交情況雖不如08年上半年，但比08年下半年要稍好一些。從成交均價(jià)上看，年初有個(gè)較大的回落，接著連續(xù)兩個(gè)月的增長(zhǎng)后，便在5400-6000元/㎡之間徘徊，直到6月，又回到年初的水平，但銷量卻大幅上漲。

圖四：昆明商品房成交趨勢(shì)圖

今年上半年，從花好月圓開(kāi)盤遭瘋搶開(kāi)始，開(kāi)盤的樓盤開(kāi)一個(gè)火一個(gè)，價(jià)格也穩(wěn)步上揚(yáng)。在銷售速度上，西市區(qū)勢(shì)頭最好；在開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目上，俊發(fā)地產(chǎn)3個(gè)月連開(kāi)3盤，個(gè)個(gè)勢(shì)頭勁猛，下半年還將有兩個(gè)項(xiàng)

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。