2009-08-11 來源：云南房網(wǎng)
——專訪合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉
2009年上半年，樓市風雨變幻，各省市、各地區(qū)均出現(xiàn)房地產成交數(shù)據(jù)上漲、樓市銷售業(yè)績喜人的跡象，種種信號表明，全國樓市正在逐漸回暖。而到了六、七月份，全國樓市更是“瘋狂不減”，局部地區(qū)房地產銷售數(shù)據(jù)甚至超過07年樓市最高水平。伴隨著樓市的回暖，“樓市泡沫”“房價飆升”“地王頻現(xiàn)”等詞語也頻繁見諸報端，讓人在感慨樓市變幻多端的同時，也為中國房地產行業(yè)未來發(fā)展思考擔憂。在目前全國樓市回溫的情況下，人們除了關注不斷上漲的房價外，似乎又開始憂慮起在上半年制造出無數(shù)“丑聞”的“經(jīng)適房”問題。在瘋狂的樓市大背景下，昆明房地產市場將如何發(fā)展？在一系列怪誕的經(jīng)適房問題中，昆明經(jīng)適房困境又該如何破局？8月7*，云南房網(wǎng)專程采訪了合富輝煌昆明公司市場研究部總監(jiān)李純玉，采訪中，李純玉也就上述問題給出了自己的觀點，以下為當*采訪實錄：
云南房網(wǎng)：如何看待上半年全國樓市的風云變幻？昆明房地產市場目前呈現(xiàn)的是怎樣的局面？下半年，昆明樓市將如何發(fā)展？
李純玉：房地產行業(yè)上半年經(jīng)歷了較大的波動，而這其中很多問題，歸根結底是跟中國的制度有關，正因為我國目前的一些制度，才導致了眼下房地產行業(yè)的波動。比如，在房地產行業(yè)中，國家出臺的許多政策與地方出臺的政策卻存在著沖突，雖然原則上二者并沒有太多的違背，但是兩者所要達到的目的和方向是相反的，國家出臺政策的初衷是為了維護民生、穩(wěn)定市場，但地方政府的一些政策卻并不能完全依照國家出臺的政策，而是在其職能范圍內，對國家出臺的相關政策進行調整，雖然實質上并未違背中央政策，但從政策的表現(xiàn)上，卻是不一致的。從體制上講，政策的執(zhí)行與效果唯上不唯下，地方政府一方面要對上面負責，一方面又要維護地方利益，這樣一來，勢必導致國家對房地產行業(yè)的監(jiān)管起不到預期效果。
分析目前全國樓市，就必須看清楚上半年樓市所面臨的三方面背景，第一方面：國際背景；從國際市場來看，上半年樓市是在一片“走穩(wěn)”的樂觀聲音中走過來的，但只從經(jīng)濟的角度，市場其實并沒有完全穩(wěn)定，而是呈現(xiàn)不斷波動的局面，在經(jīng)濟波動的背景下，房地產市場該如何走？是繼續(xù)“向上”？還是回頭“向下”？亦或是繼續(xù)上下波動？其實房地產市場走向，最根本的決定因素還是在于經(jīng)濟發(fā)展，如果經(jīng)濟得不到較快發(fā)展，那么房地產行業(yè)也不可能持續(xù)向前。第二方面：國內背景；2008年，國家出臺了大量的房地產行業(yè)相關政策，但是到了2009年上半年，房地產行業(yè)相關政策出臺較之去年少了很多。上半年，政府出臺的房地產行業(yè)相關政策雖然少，但是政府出臺的其他政策卻間接的救了房地產，政府通過調整相關產業(yè)鏈來達到調控房地產市場的目的，這是目前房地產的特殊經(jīng)濟地位決定的。第三方面：區(qū)域背景；全國各地、各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是存在差異的，沿海城市受到國際、國內的影響較大，而如昆明這樣的二三線城市與國際、國內的聯(lián)系性則相對較弱，受其影響也相對較弱。
昆明作為一個相對內向型經(jīng)濟發(fā)展的城市，房地產市場較北京、上海等城市更具有獨立性。雖然昆明目前的經(jīng)濟趕不上西南其他城市，但房價卻毫不遜色于成都、重慶等城市。另一方面，昆明的內向型經(jīng)濟特點導致財富過度集中，收入極不平衡，所以，昆明房地產市場的特殊性使得我們就不能用常規(guī)的審視標準來判斷和推斷。個人認為，昆明房地產市場的未來發(fā)展取決于產業(yè)的轉型、經(jīng)濟的發(fā)展，房地產市場將形成三足鼎立的局面：商品房、經(jīng)濟適用房、城中村舊改。而這其中，城中村改造給昆明房地產市場的發(fā)展造成的影響是比較顯著的。昆明目前的城中村舊改速度在不斷加快，但城中村改造給將來房地產市場的發(fā)展帶來許多問題，這種集中式的大躍進改造，勢必會導致房地產消化周期的加長，并導致大量的房地產庫存。而作為昆明房地產發(fā)展三方面之一，“經(jīng)適房”目前所遇到的問題，也都是大家有目共睹的。在上述的各種背景下，我個人認為，昆明的房地產市場發(fā)展短期內形勢是比較好的，下半年昆明房地產也將由于其較之其他城市的滯后性，而呈現(xiàn)穩(wěn)定的局面，但從長期看，昆明房地產市場將會經(jīng)歷較大的波動。唯有對產業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟的發(fā)展進行結構轉型，才能真正解決昆明房地產市場發(fā)展將要遇到的問題。
云南房網(wǎng)：最近，“經(jīng)適房”好像一下成了眾矢之的，各種經(jīng)適房丑聞頻見報端，建議經(jīng)適房退出江湖的呼聲更是此起彼伏，在您看來，經(jīng)適房這塊“雞肋”該如何處置？說到“經(jīng)適房”，昆明經(jīng)適房同樣遭遇滯銷的困境。就在前幾天，蒜村經(jīng)適房終于敲定2470元/㎡的預售價，雖然比去年11月備案公示的價格下調391元/㎡，但民眾仍然認為價高，昆明“經(jīng)適房困境”又該如何破局？
李純玉：經(jīng)濟適用房向來都不被人所看好，從民生的角度，國家是想通過政府的控制，解決一部分人的住房問題，但是，從實際操作上來看，經(jīng)適房解決居民住房問題的愿望并不像想象中那么理想，所以說經(jīng)適房的政策與實際操作，還是存在很大的差異。其實經(jīng)適房問題，很難有一個很好的方式進行處理，稍微行之有效的方法，則是通過國家統(tǒng)一管理，成立專門的部門，進行專項建設全國的經(jīng)濟適用房，避開了由地方政府建設經(jīng)適房而導致的“腐敗現(xiàn)象”；另一種方法就是干脆不再建設經(jīng)濟適用房，而是采用貨幣補償?shù)姆绞�。然而這一做法同樣會導致拉高房價。另外一種方式，則是通過放寬政策，讓政府、經(jīng)適房需求者、開發(fā)商三者間建立某種協(xié)作關系，政策出土地，開發(fā)商建設經(jīng)適房，住戶出錢，以較低的建設成本，滿足較多人的住房問題。
昆明經(jīng)適房，自價格出臺以來便一降再降，從最初的3000多每平米，到現(xiàn)在的2000多每平米，可謂經(jīng)歷了一個很長的定價過程，其實昆明經(jīng)適房的價格繼續(xù)下將，該買不起房的人還是無能力購買，且2470元/㎡的價格，在昆明周邊縣市以及地州上，還是可以購買得到的，加之經(jīng)適房大都位置偏遠，所以經(jīng)適房沒有太多的優(yōu)勢可言，這說明，解決昆明經(jīng)適房滯銷問題和解決困難家庭住房問題一樣，都并非想象中那么理想。
云南房網(wǎng)：目前昆明西市區(qū)房地產市場呈現(xiàn)迅猛發(fā)展之勢，《云南地產》雜志也已于近期推出了《大盤豪賭西市區(qū)》的專題報道，對昆明西市區(qū)的政策規(guī)劃、發(fā)展價值等一系列問題進行了詳細的分析，您認為，昆明西市未來發(fā)展將會呈現(xiàn)怎樣的局面？
李純玉：從二環(huán)周邊的區(qū)域以及結合長遠的發(fā)展來看，昆明西市區(qū)未來發(fā)展形勢是非常好的。第一，西市區(qū)具備深厚的產業(yè)基礎，有利于該區(qū)域發(fā)展；第二，與主城對接順暢，交通優(yōu)勢明顯強于東市、北市、南市；第三，西市區(qū)未來規(guī)劃完善，產業(yè)基本成形。目前西市區(qū)的開發(fā)，主要是對該區(qū)域各產業(yè)的整合，對老的產業(yè)進行升級、搬遷，產業(yè)發(fā)展完成之后，住宅建設也會緊跟發(fā)展，而商業(yè)需求也會隨之旺盛。經(jīng)歷產業(yè)、住宅、商業(yè)等一系列發(fā)展之后，西市區(qū)未來地產供應量是非�？捎^的。目前，西市區(qū)地產潛在供應項目大概有20多個，那么這些項目怎樣面向市場？何時面向市場？都是目前西市區(qū)面臨的問題。目前西市區(qū)的一些項目還未正式面世，一方面是因為項目的相關證件不齊全，另一方面，也可能是他們正在觀望市場何時適合進入。所以，雖然目前西市項目很多，但集中推向市場的可能性不是很大。根據(jù)西市的特點，開發(fā)商之間應當形成城市運營的默契，形成地產開發(fā)的專業(yè)眼光和大度，不要一窩蜂的開發(fā)同質產品，不要過于強調高大全的建設，就目前西市區(qū)的發(fā)展空間來看，可容納的商業(yè)和居住逐漸多元，沒必要擠獨木橋。（云南房網(wǎng)/宛鋼）
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