近兩年來(lái)，版納樓市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，哪怕是在去年整個(gè)樓市受到金融危機(jī)和宏觀調(diào)控的影響之下，版納樓市也絲毫沒(méi)有半點(diǎn)疲軟之意，反倒是冒出來(lái)不少重量級(jí)的大型項(xiàng)目來(lái)。滄江新區(qū)是目前景洪市重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)區(qū)域，許多新建項(xiàng)目大多都落址滄江新區(qū)，西雙拾貳城便是其中之一，然而作為第一個(gè)啟動(dòng)建設(shè)的項(xiàng)目之一，西雙拾貳城目前的狀況如何？其公寓的銷售均價(jià)憑何飆升到3200元每平方米的“天價(jià)”？西雙拾貳城10萬(wàn)平方米的商業(yè)是不是過(guò)大？作為開(kāi)發(fā)商浩宇集團(tuán)如何理解版納商業(yè)地產(chǎn)？帶著這些疑問(wèn)云南房網(wǎng)特意專訪了云南浩宇集團(tuán)董事長(zhǎng)助理浩宇集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)方誠(chéng)。
云南房網(wǎng)：目前項(xiàng)目已經(jīng)建到什么程度了？
方誠(chéng)：目前項(xiàng)目的濱江公園和潑水廣場(chǎng)已經(jīng)建成投入使用，潑水廣場(chǎng)就是今年潑水節(jié)的主場(chǎng)地，商業(yè)和住宅正在建設(shè)中。
云南房網(wǎng)：您覺(jué)得目前版納的商業(yè)現(xiàn)狀和格局是什么樣？西雙拾貳城對(duì)版納未來(lái)的商業(yè)和城市發(fā)展有什么重要意義？
方誠(chéng)：版納的商業(yè)有兩個(gè)依托點(diǎn)：一個(gè)是版納的旅游，另一個(gè)是版納的邊貿(mào)。目前，景洪市的商業(yè)現(xiàn)狀是商業(yè)仍以傳統(tǒng)超市和街鋪為主，與昆明相比業(yè)態(tài)規(guī)劃比較分散、雜亂，即便是目前景洪市內(nèi)繁華一點(diǎn)的商業(yè)廣場(chǎng)也只有超市，像大型賣場(chǎng)、Shopping Mall、購(gòu)物中心?飫啻筇辶考?刑逖槭繳桃凳敲揮械摹? 版納是一個(gè)重要的旅游城市，但版納的景點(diǎn)主要分布在景洪市外，到版納旅游的人從景點(diǎn)回到景洪市，基本上找不到一個(gè)集中消費(fèi)的地方，加之現(xiàn)有業(yè)態(tài)也比較單一、分散，很難留住游客消費(fèi)。此外，版納有一個(gè)特點(diǎn)，版納的商業(yè)白天看起來(lái)都不怎么樣，人也比較少，但晚上出來(lái)的人特別多，我們項(xiàng)目的潑水廣場(chǎng)周邊目前的商業(yè)還沒(méi)建成，但每天晚上基本上都有兩三千人聚集在這里休閑。這可能與版納的氣候也有關(guān)系，白天熱晚上相對(duì)涼爽，版納的夜場(chǎng)是比較火爆的，燒烤攤、酒吧、KTV生意都很好，所以基本上能看得出，目前版納商業(yè)還主要是以餐飲和娛樂(lè)為主，而且檔次普遍不高，而體驗(yàn)式的現(xiàn)代購(gòu)物中心更是一個(gè)空白。
也正因如此，我們選擇在項(xiàng)目中做這么大體量的商業(yè)，目的就是對(duì)老城的商業(yè)做一個(gè)補(bǔ)充和升級(jí)。希望游客從景點(diǎn)旅游回到景洪市，能有這么一個(gè)可以休閑、度假、購(gòu)物、娛樂(lè)的現(xiàn)代綜合商業(yè)項(xiàng)目，我相信游客也會(huì)愿意多留兩天在這里消費(fèi)度假，這對(duì)老城商業(yè)是一個(gè)補(bǔ)充，也是一種升級(jí)換代式的建設(shè)。同時(shí)，項(xiàng)目的高規(guī)格規(guī)劃，囊括了像高等級(jí)酒店、電影院、shopping mall等業(yè)態(tài)，像這種大型的零售業(yè)態(tài)，對(duì)版納本地居民來(lái)說(shuō)都是一種新東西，無(wú)論是從商業(yè)設(shè)施和消費(fèi)模式，都會(huì)給版納市民帶來(lái)一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。
云南房網(wǎng)：據(jù)了解，西雙拾貳城的商業(yè)建筑面積達(dá)到了10萬(wàn)平方米，您認(rèn)為這一體量對(duì)版納來(lái)說(shuō)是否會(huì)過(guò)大？
方誠(chéng)：西雙拾貳城的商業(yè)其實(shí)是為未來(lái)的版納而建，我也聽(tīng)有些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前我們項(xiàng)目10萬(wàn)平方米的商業(yè)對(duì)版納來(lái)說(shuō)可能過(guò)大，如果單就目前版納的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，這個(gè)體量相當(dāng)于是版納核心商圈的再造，似乎僅*現(xiàn)有的消費(fèi)能力還不能支撐這樣大的商業(yè)體量，從這個(gè)層面上來(lái)講的確很大。但是，在目前說(shuō)它體量過(guò)大似乎還為時(shí)尚早。首先，項(xiàng)目的規(guī)劃起點(diǎn)比較高，是未來(lái)版納的支撐型商業(yè)項(xiàng)目，大家都知道近年來(lái)隨著版納二次創(chuàng)業(yè)的深入，版納進(jìn)入了一個(gè)發(fā)展的快車道，目前在滄江新區(qū)有諸如好多像西雙拾貳城、告莊西雙景、世紀(jì)金源開(kāi)發(fā)的高爾夫項(xiàng)目?廡┐笮拖钅浚?庖菜得髁朔⒄股潭園婺陜糜吻熬昂途?梅⒄骨熬暗娜峽傘Ｎ頤譴酉喙厥?莼襝ぃ?殼鞍婺傻穆糜穩(wěn)聳?謚鵡暝齔ぃ??野婺閃閌鄱鈐齜?蒼?7%左右，隨著版納旅游的轉(zhuǎn)型和旅游設(shè)施的升級(jí)換代，必將會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外游客到版納旅游度假、消費(fèi)，此外版納還有口岸優(yōu)勢(shì)，磨憨、打咯國(guó)家級(jí)口岸的進(jìn)一步開(kāi)放，將進(jìn)一步促進(jìn)邊貿(mào)的發(fā)展，跟東南亞經(jīng)濟(jì)合作將*益緊密，未來(lái)版納的市場(chǎng)需求還很大，所以說(shuō)，10萬(wàn)平方對(duì)未來(lái)的版納商業(yè)而言并不算大。
云南房網(wǎng)：據(jù)了解，浩宇對(duì)大部分商業(yè)將選擇自持，公司這樣做的理由是什么？
方誠(chéng)：目前公司初步的設(shè)想是自持商業(yè)60%，銷售40%，這是對(duì)版納城市建設(shè)的負(fù)責(zé)，也是我們對(duì)投資商和投資客一種負(fù)責(zé)人的態(tài)度，目前，商業(yè)尤其是大體量商業(yè)，如果開(kāi)發(fā)商賣完就算開(kāi)發(fā)完畢的話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)比較省事，但是銷售會(huì)導(dǎo)致業(yè)主各自為戰(zhàn)，租金惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致業(yè)態(tài)分散，無(wú)序發(fā)展，如果這樣的話，對(duì)城市的商業(yè)也是一種破壞，對(duì)項(xiàng)目本身的價(jià)值也是一種殺傷，根本起不到提升和補(bǔ)充的作用。
當(dāng)然商業(yè)自持，進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力來(lái)說(shuō)都有不小的考驗(yàn)，商業(yè)自持是一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展策略，目前對(duì)浩宇來(lái)說(shuō)是同樣是一種考驗(yàn)，但從資金方面而言，浩宇已經(jīng)具備了這個(gè)實(shí)力。
云南房網(wǎng)：西雙拾貳城對(duì)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)有沒(méi)有具體的計(jì)劃？
方誠(chéng)：上面說(shuō)到的自持商業(yè)的60%是我們初步的計(jì)劃，持有的60%的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃都比較清晰，將來(lái)會(huì)引入大型的賣場(chǎng)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)業(yè)態(tài)，餐飲一條街、風(fēng)情酒吧街、地下淘寶街、餐飲娛樂(lè)、高等級(jí)酒店、體驗(yàn)式購(gòu)物等，主要集中在吃喝玩樂(lè)這樣的休閑購(gòu)物功能。另外，目前正在跟泰國(guó)商務(wù)部洽談泰國(guó)商品的合作。整體來(lái)看，大部分都是圍繞購(gòu)物、休閑度假這樣的業(yè)態(tài)來(lái)展開(kāi)。目前我們正在使用的售樓部已經(jīng)被富滇銀行整體購(gòu)買，相信未來(lái)除了富滇銀行，將會(huì)有更多的金融機(jī)構(gòu)也會(huì)陸續(xù)入駐。目前我們正在跟一些知名的專業(yè)商業(yè)管理公司談判，我們公司也有自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)將來(lái)整個(gè)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)。
云南房網(wǎng)：據(jù)說(shuō)西雙拾貳城的公寓已經(jīng)賣到了3800元每平方米的“天價(jià)”，但依然被購(gòu)房者和投資者搶購(gòu)，您認(rèn)為是什么因素促使產(chǎn)品備受購(gòu)房者青睞呢？
方誠(chéng)：其實(shí)公寓的價(jià)格一直在漲，目前均價(jià)在3300左右，低的在2700的樣子，高的在3800左右，至于說(shuō)3800是不是一個(gè)天價(jià)，其實(shí)我們可以這樣看，3800是最高價(jià)，并不代表售價(jià)的平均水平，任何一個(gè)樓盤(pán)它的房源都有差異，位置好的房源價(jià)格肯定要高一些的，應(yīng)該說(shuō)這不是個(gè)案，而是市場(chǎng)普遍存在的共性。
市場(chǎng)決定價(jià)格，大家認(rèn)可了這個(gè)價(jià)格，說(shuō)明它有它本身的價(jià)值在為它的價(jià)格在做支撐。目前公寓高的要到25層，低的到16層，能夠得到購(gòu)房者的青睞，我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面的原因：首先，它所處的區(qū)位，在瀾滄江河濱，滄江新區(qū)的核心地段，這樣的區(qū)位在版納是很珍稀的，而且項(xiàng)目本身就建有100畝的濱江公園和超大型潑水廣場(chǎng)，還有超大型的現(xiàn)代商業(yè)配套，這都是其他住宅樓盤(pán)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。其次，版納的建筑普遍都不是太高，甚至沒(méi)有高于12層的建筑，而我們的公寓最高層可以達(dá)到25層，能夠欣賞到景洪市的整個(gè)夜景和瀾滄江江景，高層對(duì)版納的購(gòu)房者也是一種全新的居住體驗(yàn)。將來(lái)整個(gè)商業(yè)配套全部運(yùn)營(yíng)起來(lái)的話，公寓還會(huì)升值。目前版納一般住宅的均價(jià)在2300-2500的樣子，我們公寓與一般住宅價(jià)格也才只有900元左右的差距。
云南房網(wǎng)：浩宇除了西雙拾貳城這個(gè)項(xiàng)目，有沒(méi)有其他項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)選擇到昆明做開(kāi)發(fā)？
方誠(chéng)：浩宇在2002年轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，前期在陸良、羅平等地都做過(guò)高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，而且都做得很成功。目前除了西雙拾貳城，我們?cè)谯潞＿�有一個(gè)高爾夫項(xiàng)目，準(zhǔn)備明年動(dòng)工。短期之內(nèi)，浩宇仍然會(huì)選擇在地州做開(kāi)發(fā)，建一些改善二三線城市的居住條件的住宅樓盤(pán)，以及旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括一些商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。目前不到昆明做開(kāi)發(fā)，主要是考慮到目前到昆明做開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)并不太好，一個(gè)是土地價(jià)格比較高，很大一部分土地供量來(lái)自于城中村改造、這類項(xiàng)?綞啻�、周普Cぃ?褂幸恍┎晃榷ㄒ蛩卦誒錈媯?磽猓??隼ッ魘諧∈芎旯劬?玫撓跋煲脖冉洗螅?殼安⒉皇墻?肜ッ魘諧〉淖詈檬被??綣?院笥瀉玫幕?岷樸罨嶠?肜ッ髯鲆恍┥桃檔夭?目?ⅰ?
云南房網(wǎng)：您如何看待云南的旅游地產(chǎn)？
方誠(chéng)：這幾年云南旅游模式逐步從觀光型旅游向休閑度假型旅游轉(zhuǎn)型，旅游配套設(shè)施面臨著升級(jí)換代，這也催生了云南旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，這幾年悅榕莊在麗江的成功運(yùn)營(yíng)，以及今年在湖畔圣水項(xiàng)目上與城建的合作，這都代表了云南未來(lái)的旅游地產(chǎn)的一種需求和發(fā)展方向。湖畔圣水開(kāi)發(fā)后，銷售得也很不錯(cuò)，我們看到這些成功的案例，也能看到昆明旅游地產(chǎn)未來(lái)的一種發(fā)展趨勢(shì)，這幾年陽(yáng)宗海的開(kāi)發(fā)、澄江、滇池沿岸旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)然這種機(jī)會(huì)并不是隨時(shí)都有，機(jī)會(huì)來(lái)了就看開(kāi)發(fā)商能不能抓得住。目前版納有很好的旅游資源，也有旅游轉(zhuǎn)型帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，這主要看發(fā)展商能不能把好這個(gè)脈，開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)的產(chǎn)品來(lái)。
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