“大躍進”下的調(diào)整與發(fā)展

——昆明城中村拆遷補償辦法的解讀與思考

李純玉

對于昆明5年內(nèi)完成336個城中村的改造，有人稱之為“昆明城市大躍進”，“大躍進”一方面說明政府對城中村改造的迫切心理，一方面也顯示出百姓的擔憂。08年市政府啟動了80個城中村改造，今年還要啟動45個城中村改造，但按照目前的拆遷進度、招商進度，是很難實現(xiàn)5年內(nèi)336個城中村改造的目標，就算基本實現(xiàn)此目標，規(guī)劃建設和市場消化仍然是一個巨大的挑戰(zhàn)。城中村重建改造，涉及戶籍制度、土地利用制度、財政體制、投融資體制、城市管理體制、行政管理體制等諸多復雜的問題，這需要政府作出科學合理的政策來促進和指導。
近*，昆明市政府辦公廳印發(fā)兩份通知，對主城區(qū)城市房屋和集體土地房屋（通常意義上的“農(nóng)房”）拆遷補償安置做出了具體規(guī)定。其中備受市民關注的拆遷補償價格有了明確的參考指導價：城市房屋拆遷每平米最高可獲6500元補助；“農(nóng)房”每平米最高可獲3700元補助。這與之前的補償價格有著天壤之別。2008年5月出臺的《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見》規(guī)定，政府只對不超過4層、建筑面積不超過300平方米的房屋給予每畝25萬元的補償，超出規(guī)定面積的部分則不予以補償，不過實際的補償遠遠超出了這個規(guī)定的額度。
可見，這一調(diào)整的幅度是較大的，這一調(diào)整的背后事有著深層次的原因的，概括起來講無外乎兩點：政策背景和招商背景。從政策的層面來看，原來是“一村一策”，拆遷補償標準由縣區(qū)制訂，并鼓勵整合周邊整體開發(fā)，這些規(guī)定的好處在于可以保證每個項目的獨特性，可以靈活處理一些問題，但容易造成村民在拆遷補償上的相互攀比，進而加大拆遷和成本核算的難度。從招商引資的層面來看，336個城中村改造重建工程所需要的資金量預估將達到1000億元，按照5年改造完成的目標，則每年所需資金量約為200億元，相當于昆明2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資量的90%，按此前補償額度計算，即便是并不算高的拆遷補償，在政府看來仍然是一個巨大的數(shù)字。城中村拆遷的巨大資金缺口，迫使政府采取“企業(yè)參與，市場運作”的方式，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商參與進來。如今按新的拆遷賠償額度來計算，補償額度更是巨大。。在今年3月28*，昆明市舉行的“城中村改造招商項目推介會”上，昆明市政府與各地開發(fā)商共簽訂城中村改造招商項目協(xié)議41份，意向性投資高達近700億元，可見面對城中村的改造意向性的比重還是挺大的，但實際簽訂協(xié)議的還是不多，原有的補償辦法不利于開發(fā)商進行經(jīng)濟測算，不可預測的因素較多，這就導致開發(fā)商或投資商猶豫不決，很難下定決心。
據(jù)《昆明市主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋改造拆遷補償安置管理辦法》，拆遷房屋安置補償費根據(jù)被拆遷房屋評估價格，參照同時期、同結構、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價格確定。主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補償參考指導價為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間4500元/平方米；北邊片區(qū)4500元/平方米；東邊片區(qū)3500元/平方米；南邊片區(qū)4500元/平方米；西邊片區(qū)4000元/平方米。這種補償辦法，統(tǒng)一了價格，雖然在一定程度上影響了個別村子或個別住戶的價值評估，但整體上有利于拆遷工作的進展和資金投入的預算。整體上看，對各區(qū)域的價值有了一個較為官方的評判，影響消費者對區(qū)域的認知和區(qū)域內(nèi)樓盤價格的判斷及接受度。這種統(tǒng)一是一把尺子，它可以在貨幣補償和實物補償之間去平衡，在村民與開發(fā)商之間去平衡，在政府與開發(fā)商之間去平衡，在各方利益之間去平衡。這把尺子可以有效的推進昆明城中村改造的進程，有效的促進招商引資。
在拆遷與建設的過渡期間，對于臨時安置補助費、搬遷補助費和停產(chǎn)停業(yè)補償費，被拆遷人可獲每月每平方米10元至16元的臨時安置補助費。根據(jù)區(qū)位、樓層等因素，商鋪可獲60—40元/平方米/月，非營業(yè)用房25—15元/平方米/月補償。另外，鼓勵搬遷，對在拆遷補償安置方案所確定的搬遷期限內(nèi)，完成搬遷并交付被拆遷房屋的被拆遷人，將給予不同檔次每戶不超過3萬元的戶獎。但對超過規(guī)定檔次搬遷的，不給予搬遷獎勵費。這樣以來，按2年每戶300平米來算，至少可以獲取10萬以上的補償費，一般可以獲取20萬左右的補償款，這筆錢對很多昆明人來講是一筆很大的收入——昆明市目前主城區(qū)超過10%的土地為城中村所占據(jù)，近三分之一的昆明居民居住在336個城中村中——如果這筆錢投入樓市，將對昆明房地產(chǎn)市場帶來較大的影響。據(jù)了解，很多人會拿這筆錢購置房產(chǎn)，無論購置一手房還是二手房，都會在短期內(nèi)推動商品房的消化量和消化速度，另一面，必然促進租賃市場的火爆，帶動租金大幅上漲。但這些帶動畢竟不是長期的，對后市的隱患還是比較多的，這需要政府和房地產(chǎn)市場都要做到未雨綢繆，避免后患的發(fā)生或擴大負面影響。
總之，在昆明城市發(fā)展和建設的“大躍進”中，需要政策的調(diào)整與發(fā)展，也需要來規(guī)避一些風險和負面因素，促使樓市和城市的健康發(fā)展。

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