——09年昆明房交會(huì)總結(jié)第二部分 參展項(xiàng)目及效果分析
一、銷售及價(jià)格
本次展會(huì)在售樓盤價(jià)格與展會(huì)前相比都沒有做出調(diào)整，多數(shù)只是采取加大優(yōu)惠及推出特價(jià)房源進(jìn)行了變相降價(jià)措施，但這也僅是針對(duì)部分較差房源而做出的，以達(dá)到吸引消費(fèi)者、提高樓盤現(xiàn)場人氣。本次房交會(huì)上參展的項(xiàng)目有21個(gè)處于形象展示期和蓄水階段，產(chǎn)品及價(jià)格確定了的項(xiàng)目有20個(gè)。
本次上展會(huì)的樓盤中，有21個(gè)項(xiàng)目價(jià)格未定，大量的樓盤只是展示，具體產(chǎn)品也未定。這也給本次展會(huì)帶來一個(gè)信息，未來供應(yīng)將會(huì)非常大，寫字樓、商業(yè)未來的供應(yīng)量也將加大。目前舊改項(xiàng)目展示的有2個(gè)，未來舊改的綜合體將是昆明樓市的一個(gè)主旋律。當(dāng)然，呈貢新城周邊區(qū)域未來供應(yīng)將非常大，這次展會(huì)上推出的新城藝術(shù)港，就是集洋房、別墅、小高層的中型項(xiàng)目。
從上展會(huì)的樓盤來看，住宅項(xiàng)目有29個(gè)，城市綜合體5個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，寫字樓3個(gè)。
這里值得一說的是，寫字樓項(xiàng)目雖然才有3個(gè)，但城市綜合體大多都配比寫字樓。與去年的春交會(huì)與秋交會(huì)比，寫字樓的比例大幅度增加，未來寫字樓市場供應(yīng)量將還會(huì)大幅度增加。
從樓盤項(xiàng)目物業(yè)類型上看，涉及獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、退臺(tái)洋房、商務(wù)公寓、商務(wù)會(huì)所、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)街鋪、集中商業(yè)、主題商業(yè)、休閑旅游度假小鎮(zhèn)等多種類型；從產(chǎn)品供應(yīng)尺度上看，不管是90平米以下的小戶型，還是90平米以上的大戶型，均有較大放量；本次房交會(huì)普通住宅推出較多，大戶型及別墅類產(chǎn)品比重較往年明顯減少。
這次房交會(huì)上，低密度物業(yè)展示的不少，其中帶有別墅或別墅項(xiàng)目的項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，占展出項(xiàng)目的10%。當(dāng)然，這些項(xiàng)目主要位于昆明的市郊（二環(huán)外，大多在三環(huán)外）及地州。
這次參展的樓盤中，只要處于二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，基本上為綜合體項(xiàng)目，住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓以及酒店等物業(yè)配比 ，這也可以看出一個(gè)現(xiàn)象，未來二環(huán)內(nèi)綜合體供應(yīng)將大幅度增多，其中商業(yè)、寫字樓供應(yīng)量與需求量之間，存在一定程度的比例失衡。
從價(jià)格來看，住宅的單價(jià)在2700-13000元之間。其中郊區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目，新城藝術(shù)港、藍(lán)苑靜園起價(jià)在3000元之內(nèi)。這兩個(gè)項(xiàng)目位于新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域。而其他公布價(jià)格的大多為在售項(xiàng)目，價(jià)格與展前價(jià)格變化不大，做出的只是優(yōu)惠活動(dòng)方面。
二、活動(dòng)
這次春交會(huì)上所參展樓盤舉行的活動(dòng)大概有4種，一是吸引人氣的，一是品牌提升的，一是成交優(yōu)惠的，一是積累客戶的。其中一些品牌開發(fā)商也有4種活動(dòng)都采取的，比如銀海，在積累客戶，促進(jìn)銷售，品牌提升及人氣提升上都采取了不錯(cuò)的活動(dòng)。
吸引人氣的活動(dòng)主要有表演、送禮品及購物袋等，提升品牌的有攝影展、家居展、品茗等活動(dòng)，積累客戶的主要有買卡贈(zèng)禮，招募會(huì)員等活動(dòng)，成交優(yōu)惠的主要有房交會(huì)期間購房者優(yōu)惠點(diǎn)及優(yōu)惠政策等。
三、優(yōu)惠措施
多數(shù)樓盤都會(huì)借助房交會(huì)這個(gè)契機(jī)推出不同的優(yōu)惠措施，開發(fā)商借助這樣一個(gè)集中展示的平臺(tái)促成消費(fèi)者的購買欲望。但從此次春交會(huì)現(xiàn)場各樓盤優(yōu)惠促銷的效果來看，促銷對(duì)心意的樓盤還是起到較好的效果。
四、成交情況
本次房交會(huì)，在售樓盤僅占參展樓盤的一半左右，而在房交會(huì)區(qū)間，成交情況也一般，其中90%在售樓部成交，僅有10%是在會(huì)展現(xiàn)場成交的�，F(xiàn)以昆明市中心區(qū)的有較大影響的樓盤為例，分析房交會(huì)成交的情況。
這六個(gè)樓盤在房交會(huì)期間銷售情況比較理想，其中一點(diǎn)重要因素是目前6個(gè)樓盤都以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而今年的新盤以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的相對(duì)較少。在價(jià)格經(jīng)過長時(shí)間的調(diào)整后，目前的價(jià)格相對(duì)來說還是能夠得到部分客戶的認(rèn)可。而盛高大城銷售最好，主要是可選房源較為充沛，樓盤封頂斷水，外立面及樣板房都有一定得吸引力。上東城施工速度快，價(jià)格相對(duì)之前有所調(diào)整，再加上房交會(huì)期間的優(yōu)惠活動(dòng)，故成交情況較好�？“l(fā)的兩個(gè)在售項(xiàng)目金色和星雅房交會(huì)銷售情況也比較好。隨著得勝家居的入住，金色人氣得到一定得提升，而產(chǎn)品也以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，價(jià)格也能保持在客戶能接受的范圍。星雅主要表現(xiàn)在客戶的積累上，以前觀望的客戶目前大多選擇出手，而房交會(huì)期間購買有禮，也促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。
但是，只得一提的是，并非所有上房交會(huì)的樓盤都能有較好的銷售，目前客戶大多以產(chǎn)品為王，性價(jià)比好的產(chǎn)品，在房交會(huì)宣傳及優(yōu)惠下能促進(jìn)銷售，而性價(jià)比差的樓盤，房交會(huì)則只能是宣傳而已，很難達(dá)成成交。
本章小結(jié)
u 在售項(xiàng)目在展會(huì)前與展會(huì)上公布的價(jià)格前后變化不大，只是展會(huì)上優(yōu)惠較多。
u 準(zhǔn)現(xiàn)房的項(xiàng)目銷售情況較好。
u 客戶對(duì)產(chǎn)品、品牌、現(xiàn)房等都有較大的認(rèn)知，更為關(guān)注的是項(xiàng)目的實(shí)際情況，而非宣傳信息。
u 舊改項(xiàng)目受到關(guān)注的程度較高。
第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分析
一、春交會(huì)參展項(xiàng)目的區(qū)域分布
房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)，所以說，房子落地的區(qū)域是決定房子價(jià)值的重要因素。就昆明而言，由于長期以來呈現(xiàn)的單中心的發(fā)展模式，造成了一環(huán)位置優(yōu)于二環(huán)，二環(huán)位置優(yōu)于三環(huán)的狀況。
本次昆明秋交會(huì)參展項(xiàng)目中，昆明地區(qū)樓盤37個(gè)，占比為88%，其它地州共5個(gè)，占比為12%。下面將首先對(duì)地州項(xiàng)目的參展情況進(jìn)行簡要的探討，隨后在針對(duì)昆明地區(qū)各區(qū)域市場進(jìn)行分析。
本次房交會(huì)參展項(xiàng)目分布的地州只有大理、紅河和曲靖。在各地州參展樓盤的數(shù)量對(duì)比上，大理以3個(gè)樓盤的數(shù)量雄踞榜首。
地州的參展項(xiàng)目主要是休閑度假及旅游商業(yè)為主，州市旅游業(yè)的發(fā)展和尋找旅游業(yè)發(fā)展的機(jī)遇是推動(dòng)地州項(xiàng)目參與昆明房交會(huì)的首要原因。隨著云南旅游大省向旅游強(qiáng)省思維的遞進(jìn)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)現(xiàn)，各地州以旅游為主要題材的房地產(chǎn)項(xiàng)目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的興奮點(diǎn)。地州項(xiàng)目憑借著自身得天獨(dú)厚的自然資源和人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將會(huì)以更為豐富的投資選擇誘惑著與會(huì)的投資者。
本次房交會(huì)上昆明地區(qū)的參展樓盤項(xiàng)目有兩個(gè)重要的趨勢(shì)性的變化。第一是主城參展項(xiàng)目區(qū)域的轉(zhuǎn)變，第二是郊縣和周邊項(xiàng)
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論