寫字樓商業(yè)與寫字樓的關系分析與運作研究

李純玉

商業(yè)在寫字樓不同發(fā)展階段中扮演著不同角色，逐漸形成寫字樓商業(yè)，以及自身獨特的商業(yè)特征。發(fā)展到現(xiàn)在，寫字樓商業(yè)走過了寄生、共生、提升、分離、平衡和融合等幾個階段，并根據(jù)其誕生的年代和生存的環(huán)境而出現(xiàn)多種階段共存的局面。

首先，從建筑、分布與主從關系上看，寫字樓商業(yè)與寫字樓的關系大致有以下八種。

[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog1862/18627400.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog1862/18627400.jpg"> [/url"> 這八種關系與寫字樓所在的城市、區(qū)域有關，與其產品、項目特征、市場需求和發(fā)展階段也有關，寫字樓商業(yè)與寫字樓的關系是根據(jù)這些因素來設計和配置的。寫字樓商業(yè)與寫字樓的關系在一定程度上是相對的，而不是絕對的，并不是所有的寫字樓都含有商業(yè)。純粹式的關系里，就不含商業(yè)，它是寫字樓的一種高級形態(tài)，比較少見。最初的最常見的就是裙樓式的，發(fā)展到一定階段開始出現(xiàn)兩端式、分離式、中下式，再就是中間式、組合式，最后是頂端式和純粹式。這八種關系中寫字樓商業(yè)所承載的業(yè)態(tài)也不盡相同。

根據(jù)寫字樓項目的區(qū)位和本身定位的不同，寫字樓商業(yè)存在很大差別。非商務區(qū)單體寫字樓的商業(yè)部分基本上還處于自給自足，服務于本寫字樓及周邊區(qū)域客戶的層面，沒有走出社區(qū)底商的范疇。

商務區(qū)寫字樓的商業(yè)多以辦公等相關配套型商業(yè)為主，中高檔以上，一般會有附樓，專門作為配套商業(yè)，也有可能成為區(qū)域商業(yè)中心，加速城市商業(yè)結構多中心，若有地鐵穿過，則可能性更大。商務區(qū)寫字樓的商業(yè)對整體功能結構、商業(yè)布局以及區(qū)位條件等方面會著重考慮，非商務區(qū)寫字樓的商業(yè)則更注重考慮周邊的交通條件和人口情況。

商業(yè)中心區(qū)的寫字樓一般都是大底盤商業(yè)，商業(yè)是主要考量因素，寫字樓反而成為次要的，且商業(yè)的成功對辦公起著至關重要的作用。

商業(yè)對寫字樓有有利的一面，也有不利的一面。商業(yè)追求大量的人流及較大的展示面，寫字樓需要的則是相對優(yōu)雅和安逸的辦公環(huán)境，在寫字樓辦公環(huán)境和入口展示*益提高的現(xiàn)在，寫字樓與商業(yè)在一定程度上存在不可調和的矛盾。一般有大量商業(yè)的寫字樓，在前期設計時，就會采用良好的規(guī)劃和人流車流動線設計，來劃分商業(yè)與商務人流。對于商業(yè)體量小，不具備進行人流動線劃分條件的寫字樓項目，通過增值服務盡量不破壞整體辦公環(huán)境。

一般情況下，寫字樓商業(yè)與寫字樓之間是相輔相承、平衡融合的關系。在當今寫字樓邁向人性化、智能化潮流的促使下，在經濟并未高度發(fā)達的情況下，完全脫離商業(yè)的寫字樓是不現(xiàn)實的；而過分強調商業(yè)，忽視了自身屬性的寫字樓又注定是非常失敗的。因此，把握好寫字樓與商業(yè)的關系，事關寫字樓的檔次、營銷和使用，并會影響到寫字樓的長久生存。

就昆明而言，寫字樓商業(yè)還處在初級轉型階段，寫字樓商業(yè)逐漸從寄生或“分離”（嚴格的說是街鋪）的狀態(tài)走向互動。目前，誕生的一批“城市綜合體”，商業(yè)扮演著不同的角色。順城是在傳統(tǒng)商業(yè)基礎上改造的，以商業(yè)為核心；和諧世紀以住宅為核心；蓮花池綜合體以寫字樓為核心。昆明城市綜合體的發(fā)展還處在初級階段，運營和在售的項目還不是嚴格意義上的城市綜合體，只是一種城市綜合體的過渡型產品。順城只是在一定意義上屬于城市綜合體的范疇，屬于以商業(yè)為主導的城市綜合體，商業(yè)與寫字樓的關系不同于寫字樓商業(yè)與寫字樓的關系，嚴格的講他還不屬于寫字樓商業(yè)的范疇。他的商業(yè)與寫字樓承載的共同因素是繁華的商業(yè)中心和優(yōu)越的區(qū)位，他的商業(yè)不是服務于寫字樓的。這在規(guī)劃、定位、營銷上，在投資、購買和經營上，都不同于寫字樓商業(yè)，不能單純的以寫字樓商業(yè)的要素來加以考量。

從順城的各種產品的體量來看，住宅占18.3萬平米，商業(yè)占13萬平米，寫字樓占5.7萬平米，住大于商，商大于辦公；從商業(yè)的分布來看，雙塔1－4層為商業(yè)，其中1-3層規(guī)劃招租品牌店，4層為餐廳，5－26層為寫字樓；從商業(yè)形態(tài)上看，引進了國際先進的商業(yè)地產開發(fā)模式——ＢＬＯＣＫ街區(qū)，它是商業(yè)步行街與Shopping-Center的融合；從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，更接近于是集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等街鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。綜合這四個方面可以看出，順城的商業(yè)主體為原有或區(qū)域商業(yè)的整合與升級，其實真正屬于寫字樓商業(yè)的部分所占比例很小——空中泛會所以功能的多元性、服務的私屬性稱為寫字樓的私享空間，并在商業(yè)與辦公之間通過空氣置換系統(tǒng)降噪、除塵，有效的隔離了兩個不同的空間。這種情況屬于分離式的一種變種，屬于商業(yè)中心區(qū)商業(yè)，辦公可以共享整個區(qū)域范圍內的商業(yè)，自身對商業(yè)的需求更多的為身份和私密空間的上的需求。順城的商業(yè)完成的是對區(qū)域的超越，而不是寫字樓商業(yè)的超越。

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