理性看待政策，把握潛在機(jī)遇

——“兩會”房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀

李純玉

2009注定是中國發(fā)展的關(guān)鍵之年，改革開放三十年積累的社會問題、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型都將警示一場新變革的開始，同時也預(yù)示著今年兩會的特殊歷史使命。目前中國經(jīng)濟(jì)正遭遇自身調(diào)整周期和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，直接與民生、開發(fā)行業(yè)生存乃至整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)更加受到各界的關(guān)注。*前，房地產(chǎn)行業(yè)能否進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃的話題已經(jīng)引起了巨大爭議，最終這一疑問也在“兩會”召開前夕塵埃落定。兩會期間，無論是溫總理2009年工作任務(wù)的報(bào)告，還是委員代表提案建議的房地產(chǎn)改革措施都體現(xiàn)出了房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。

從08年遺留或反映出的五大問題來看，即國際環(huán)境、經(jīng)濟(jì)問題、體制矛盾、社會問題、市場問題，第一個是政治問題；二、三十經(jīng)濟(jì)問題，四、五十民生問題，房地產(chǎn)方面的問題主要體現(xiàn)在二、三、四三個方面，也就是涉及到經(jīng)濟(jì)和民生。從溫家寶總理2009年工作任務(wù)的報(bào)告中涉及到的九條有關(guān)房地產(chǎn)的闡述中可以看出，有3條是關(guān)于稅費(fèi)的，1條關(guān)于行業(yè)的，3條關(guān)于保障性住房的，1條關(guān)于第二套住房的，1條關(guān)于二手房的，沒有一條是用來拯救房地產(chǎn)行業(yè)和穩(wěn)定樓價的。兩會中關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策是解決社會問題，民生問題，緩解社會矛盾，而非拯救房地產(chǎn)行業(yè)。這就需要我們理性的看待政策。

就政策層面，我們分兩種來認(rèn)識，一種是已經(jīng)確定了的政策，一種是提案及尚未確定的政策。這兩種政策對市場的作用和影響是不同的，分開分析有助于更好地認(rèn)識和把握政策。以下六個方面中，前三個為確定性政策，后三個為不確定性政策。

關(guān)鍵詞一：住房交易稅

降低住房交易稅費(fèi)，加大對中小企業(yè)信貸支持�！稖丶覍殐蓵ぷ鲌�(bào)告》

這是溫總理報(bào)告中對08年房地產(chǎn)政策措施總結(jié)中最先涉及的，降低住房交易稅費(fèi)是2008年11月財(cái)政部出臺的稅費(fèi)政策，從2009年工作任務(wù)中可以看到，中央政府將繼續(xù)實(shí)施稅費(fèi)減免以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、堅(jiān)定消費(fèi)者信心。加大對中小企業(yè)信貸支持，一方面是解決經(jīng)濟(jì)問題，一方面是解決就業(yè)問題。

目前房屋交易量下降，消費(fèi)者持幣待購，和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過多有一定關(guān)系，因此，降低住房交易稅費(fèi)有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長。兩會繼續(xù)明確，通過住房交易稅費(fèi)的優(yōu)惠措施，發(fā)揮住房消費(fèi)需求的拉動作用，帶動經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，仍是未來稅費(fèi)措施的重點(diǎn)。政策本身對房地產(chǎn)市場不會帶來根本性的轉(zhuǎn)變，只是在一定程度上緩解矛盾。

關(guān)鍵詞二：保障性住房、廉租房

加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。中央財(cái)政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。——《溫家寶兩會政府工作報(bào)告》

保障性住房、廉租房的建設(shè)是近年來政府在實(shí)施住房保障政策上的重點(diǎn)；加大投資、加大開發(fā)力度，明確開發(fā)任務(wù)，已經(jīng)成為各地房地產(chǎn)建設(shè)解決民生問題和彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的主要問題是存貨過多，新增建設(shè)項(xiàng)目太多將不利于消化存貨；中等收入以上群體的住房問題歸于市場，低收入群體的住房問題由政府解決；保障性住房、廉租房的建設(shè)環(huán)節(jié)和覆蓋范圍，在具體實(shí)施過程中還需要依據(jù)不同地區(qū)的情況做出科學(xué)合理的規(guī)定；不要出現(xiàn)廉租房向上而經(jīng)濟(jì)適用房向下的交叉，作為保障性住房標(biāo)準(zhǔn) 廉租房政策不宜上寬下嚴(yán)。這些是業(yè)內(nèi)對政府在實(shí)施保障性住房、廉租房政策的普遍觀點(diǎn)。這最終導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性變化和調(diào)整，一方面低收入者住房需求納入計(jì)劃體制之中，另一方面商品房市場將更加市場化。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用弱化，社會作用和市場作用加強(qiáng)。

此次兩會的重點(diǎn)之一就是民生問題，而中低收入家庭的住房問題又是關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工程。因此，在今后很長一段時間內(nèi)，中央政府在基礎(chǔ)性投資和政策制定上將持續(xù)偏向該方向。

關(guān)鍵詞三：二套房貸

對符合條件的第二套普通自住房購買者，

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