城市綜合體，對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，也許還是一個(gè)較為新穎的概念。從功能和要素、綜合能力和實(shí)際運(yùn)作上看，昆明的城市綜合體還處在一種過(guò)渡階段，不是嚴(yán)格意義上的城市綜合體。
城市綜合體從城市發(fā)展上看有其必然因素，從地產(chǎn)發(fā)展上看為高級(jí)階段，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展上看是產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)和聚集效應(yīng)。綜合來(lái)看，是區(qū)域發(fā)展的綜合聚集，最高的表現(xiàn)為尊重，對(duì)環(huán)境、人文、土地利用的尊重，對(duì)資源的節(jié)約，對(duì)科技的應(yīng)用。
城市綜合體有區(qū)域型、城市型和跨區(qū)域型。一個(gè)城市綜合體中商業(yè)的規(guī)模上要達(dá)到15萬(wàn)平方米，能基本覆蓋到12-20萬(wàn)消費(fèi)群體。
目前，昆明已建、在建和規(guī)劃階段的城市綜合體有：南亞之門(mén)（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220468">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、匯都國(guó)際（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220284">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、東方首座（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220303">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、和諧世紀(jì)（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220085">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、北辰財(cái)富中心、順城（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220149">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、和諧世紀(jì)、欣都龍城（[url=http://km.focus.cn/dmc/gis/gis.php?map=id&data_id=220452">[img">http://km.focus.cn/common/img/map_house.gif">查看地圖[/url">）、蓮花池綜合體、新南亞風(fēng)情園綜合體、潘家灣綜合體、西壩綜合體、佴家灣綜合體等。
城市綜合體是城市形態(tài)與經(jīng)濟(jì)形態(tài)的綜合表現(xiàn)。城市發(fā)展到今天，需要一個(gè)城市的精神引領(lǐng)、一個(gè)資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中。
城市綜合體開(kāi)發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高級(jí)模式，城市綜合體必須與城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等發(fā)展和諧、合拍、互動(dòng)。城市經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模、城市地理、特色文化等決定綜合體的數(shù)量、體量和結(jié)構(gòu)，且城市特征導(dǎo)致城市綜合體傾向于區(qū)域特性的發(fā)展，并影響其結(jié)構(gòu)、內(nèi)在特征及輻射范圍。
每個(gè)城市都在選擇適合自己發(fā)展的城市綜合體。對(duì)于投資商而言不但要有雄厚的實(shí)力，同時(shí)更要具備前瞻性眼光。因?yàn)閺某鞘羞M(jìn)入，到項(xiàng)目啟動(dòng)，建設(shè)運(yùn)營(yíng)都面臨著不同的選擇，通過(guò)這些選擇，使得項(xiàng)目不再是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而是成為城市的一個(gè)強(qiáng)大的核基因，與城市一起成長(zhǎng)。
目前昆明最典型的城市綜合體有順城、和諧世紀(jì)、蓮花池綜合體，順城是在傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上改造的，以商業(yè)為核心；和諧世紀(jì)以住宅為核心；蓮花池綜合體以寫(xiě)字樓為核心。
再者，昆明CBD的發(fā)展是城市自我更新下的城市資源的聚集與整合，這與其他城市是有區(qū)別的，且昆明CBD的形成和發(fā)展較晚，目前還僅僅是處在規(guī)劃階段，城市綜合體并沒(méi)有最先在這里體現(xiàn)，也許將來(lái)會(huì)在這里成熟，這是昆明的選擇。依托城市自我更新下的城市綜合體的發(fā)展，其力量偏弱，這與昆明城市、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)，在這種背景下，大量城市綜合體的集中出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)給寫(xiě)字樓帶來(lái)第二個(gè)春天，也帶來(lái)第二個(gè)冬天。這么大的體量，將來(lái)如何消化，目前的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很難給予支撐，這也是昆明的選擇。
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)如何迎接CBD建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
昆明CBD的誕生相對(duì)較晚，它是在城市自我更新的背景下誕生的，與昆明商業(yè)金融中心相互作用，CBD是商業(yè)金融中心的核心區(qū)域，也是其啟動(dòng)區(qū)域。兩者給昆明的城市發(fā)展以及寫(xiě)字樓和商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)，也帶給了我們更深的思考。
從整個(gè)商業(yè)金融中心內(nèi)部的特征來(lái)看，盤(pán)龍江、北京路與環(huán)城北路、人民中路、東風(fēng)東路、拓東路把中心城區(qū)分割成了“兩縱四橫”的局面，從而形成了商業(yè)與辦公較為集中的區(qū)域，并形成了各自的特征。盤(pán)龍江以西為商業(yè)區(qū)，以東為辦公區(qū)。以人民路為界，南北商業(yè)與辦公也有所不同，北為服務(wù)型，南為商務(wù)型。
從盤(pán)龍江以東的辦公區(qū)域來(lái)看，呈現(xiàn)“一帶五區(qū)”的格局，即環(huán)城北路、人民中路、東風(fēng)東路、拓東路把北京路沿線的辦公區(qū)域分成5種類(lèi)型，工科商務(wù)區(qū)、 CBD金融中心、商務(wù)辦公區(qū)、服務(wù)辦公區(qū)、辦公更新轉(zhuǎn)換區(qū)。
中心城區(qū)作為昆明城市商業(yè)金融中心和CBD的規(guī)劃，將會(huì)對(duì)昆明城市的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響：城市功能的分工更加明確，新城([url=http://www.sogou.com/web?query=site%3Ablog.focus.cn%20%D0%C2%B3%C7%20%B2%A9%BF%CD">新城博客[/url">,[url=http://news.sogou.com/news?query=site%3Afocus.cn%20%D0%C2%B3%C7">新城新聞[/url">,[url=http://s.sogou.com/say?md=listTopics&query=&mode=0&name=%D0%C2%B3%C7">新城說(shuō)吧[/url">)與舊城之間各自扮演的角色和承載的功能將進(jìn)一步細(xì)分；一環(huán)內(nèi)的舊城改造將會(huì)發(fā)生方向性的變化，原有的舊城改造規(guī)劃和思路隨著昆明城市商業(yè)金融中心的規(guī)劃將會(huì)相應(yīng)作出調(diào)整；將對(duì)中心區(qū)及其周邊的商業(yè)、金融、辦公資源加以整合，促使商業(yè)融合與升級(jí)，并提高城市形象；將打破原有的商圈格局和商業(yè)性質(zhì)，原有的商業(yè)將會(huì)轉(zhuǎn)移和重組，其性質(zhì)也會(huì)發(fā)生變化；影響并改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣；帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)及其周邊物業(yè)的價(jià)值等等。
目前，具體的規(guī)劃方案還沒(méi)出來(lái)，具體的影響還很難判斷，還有就是將來(lái)政府執(zhí)行的力度如何，這些關(guān)系到影響的廣度和深度，改造畢竟會(huì)帶來(lái)一些抗性，改造畢竟會(huì)帶來(lái)一些破壞，如何規(guī)劃和改造，如何保存原有的文化特性，將是對(duì)政府的考驗(yàn)。
不過(guò)，*前昆明市政府公布了未來(lái)將在昆明商業(yè)金融中心及CBD核心區(qū)內(nèi)建成四大昆明“地標(biāo)”：尚義街66層摩天樓、吹簫巷225米高樓、白塔路百米“七彩之門(mén)”、西昌路昆鋼科技大廈4座百米以上高樓。高樓帶來(lái)地標(biāo)、商業(yè)等綜合效應(yīng)，是聚集效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)和資源整合效應(yīng)。在成本方面，15層以上高樓的建筑成本將會(huì)是之前成本的三倍左右，在目前市場(chǎng)低迷，前景不明的情況下，成本的增加意味著投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，這勢(shì)必給將來(lái)的銷(xiāo)售帶來(lái)相當(dāng)大的壓力。
寫(xiě)字樓在昆明的發(fā)展一直比較坎坷，目前的市場(chǎng)逐漸分成住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓三足鼎立之勢(shì)，這與新城建設(shè)和舊城改造有很大關(guān)系。由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)和產(chǎn)品的特殊性，開(kāi)發(fā)商會(huì)把產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售結(jié)合在一起，就是事先確定某個(gè)特定的行業(yè)或領(lǐng)域作定向開(kāi)發(fā)，并確定部分買(mǎi)家。從目前來(lái)看，有三種客戶(hù)群體是存在市場(chǎng)需求的，一是新興企業(yè)，一是成熟型企業(yè)，一是發(fā)展壯大期待轉(zhuǎn)型的企業(yè)。至于市場(chǎng)的消化程度要看開(kāi)發(fā)商如何運(yùn)作和昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
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