房地產(chǎn)地方政府救市政策解析
一、政策[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079579.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079579.jpg"> 政策1 [/url">[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079592.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079592.jpg"> 政策2 [/url">二、分析
[url=http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079597.jpg">[img">http://blogimg.focus.cn/upload/photo/blog407/4079597.jpg"> 分析 [/url"> 三、研究
1、分析
首先，政府積極救市的區(qū)域并非是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整幅度最大以及成交量萎縮幅度最大的區(qū)域，但是這些城市共同的特點(diǎn)是近幾年的土地出讓面積很大，土地收入在財(cái)政收入中的貢獻(xiàn)相當(dāng)明顯。
其次，在操作手段上，地方政府充分發(fā)揮了可動(dòng)用的權(quán)限，集中在公積金以及財(cái)政補(bǔ)貼上給予種種優(yōu)惠以刺激房地產(chǎn)銷售。
再者，從政策效果上，地方層面的刺激政策對(duì)購(gòu)買力的提升作用仍然有限。以補(bǔ)貼及減稅政策為例，如果財(cái)政補(bǔ)貼占房屋交易總價(jià)的1.5%，而契稅(3%)減半征收，政府實(shí)際補(bǔ)貼款占房屋總價(jià)的3%。而實(shí)際上，許多開(kāi)發(fā)商的打折比例都在3%以上，因此政府的這些刺激購(gòu)買力的政策效果有限。
2、未來(lái)政策預(yù)測(cè)和方向
從短期來(lái)看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)買能力和緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力。
A、降低首付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力；
B、 不排除試點(diǎn)取消第二套房貸款限制；
C、逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶持。
從長(zhǎng)期來(lái)看，政策將圍繞土地集約的大方向，通過(guò)減少政府收費(fèi)或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間，鼓勵(lì)投資行為。但是執(zhí)行的效果需要謹(jǐn)慎對(duì)待，理由是：
A、財(cái)富效應(yīng)和收入增速下滑的壓力將不斷蠶食居民的購(gòu)房能力，對(duì)未來(lái)的相對(duì)悲觀預(yù)期將影響其購(gòu)買行為；
B、 即便是降低第二套房的貸款比例，未必會(huì)對(duì)居民的購(gòu)買行為產(chǎn)生較大的沖擊，另外改善需求的購(gòu)買彈性較大，部分居民的購(gòu)買往
往是投資加改善，因此，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，購(gòu)買的意愿將大幅削弱；
C、作為商業(yè)機(jī)構(gòu)的銀行，對(duì)貸款的安全性是目前首要考慮的問(wèn)題。銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的實(shí)質(zhì)放松依賴于成交量的回升。
因此，對(duì)未來(lái)政策的影響暫持謹(jǐn)慎態(tài)度，一旦政策出臺(tái)，成交量未能如期恢復(fù)，將會(huì)對(duì)股價(jià)造成更大的壓力。
四、結(jié)論
結(jié)論一：對(duì)其他城市（目前已蔓延到18個(gè)城市）救市政策的看法。
從短期來(lái)看，政府救市的核心圍繞提升居民的購(gòu)買能力和緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流的壓力。如果處理不當(dāng)，將會(huì)導(dǎo)致“類次貸危機(jī)”的發(fā)生，不但救不了市，反而會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)。
從長(zhǎng)期來(lái)看，政策圍繞土地集約的大方向，通過(guò)減少政府收費(fèi)或者適度提高容積率以增加開(kāi)發(fā)商的獲利空間，鼓勵(lì)投資行為。這樣同樣存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)論從長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角度還是從短期的角度來(lái)看，都存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，都只是暫時(shí)的緩解市場(chǎng)矛盾和危機(jī)，不排除將來(lái)會(huì)帶來(lái)或發(fā)生負(fù)面影響。撇開(kāi)大市和金融危機(jī)的影響，我們應(yīng)當(dāng)重新審視我們的市場(chǎng)，最重要的是我們應(yīng)當(dāng)回到房地產(chǎn)市場(chǎng)的本位，重新梳理、調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條。
結(jié)論二：對(duì)昆明的看法。
相對(duì)其他城市而言，昆明房地產(chǎn)的總量要小的多，對(duì)昆明經(jīng)濟(jì)的影響也要小的多，再則昆明相對(duì)獨(dú)立，受外界的影響較小，房?jī)r(jià)也相對(duì)偏低，開(kāi)發(fā)商的壓力并沒(méi)有其他城市那么大，加上十七屆三中全會(huì)的召開(kāi)，昆明并不急于救市，將來(lái)會(huì)結(jié)合十七屆三中全會(huì)的土改政策，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，且產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也將會(huì)發(fā)生較大變化。相對(duì)昆明政府，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才是重中之中，才是從根本及長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，才是最大的救市。
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