近期昆明房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域特征明顯并在發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來將形成三大區(qū)域：泛昆洛板塊、陽宗海片區(qū)、主城-安寧-呈貢環(huán)形帶。
1、泛昆洛板塊——昆明主力開發(fā)商集結(jié)地
泛昆洛板塊。昆洛板塊是在城市擴張的基礎上誕生的，又將在城市擴張與城市更新的環(huán)境下得以快速發(fā)展，形成泛昆洛板塊。在新城尚未形成良好的居住條件之前，舊城改造尚未全面開展之際，泛昆洛板塊作為主城與新城之間的過渡地帶，率先得到發(fā)展，也得到了客戶的認可，該區(qū)域即可北上入主城，又可南下進新城，當下和將來都可獲利。目前該板塊內(nèi)的所有土地幾乎都被開發(fā)商瓜分完畢。
該板塊為新昆洛路與廣福路的交界地帶，位于昆明主城區(qū)的東南向，是連接新城和老城的重要樞紐，戰(zhàn)略地位明顯。它在昆洛板塊的基礎上，囊括了面積更為廣闊的區(qū)域。
目前，該板塊已經(jīng)集結(jié)了幾大主力軍團。首先，1號種子軍團，肯定是占地3500畝的超級大盤——新亞洲·體育城。新亞洲·體育城以“體育”為主題特色，是匯集體育、商業(yè)、教育、醫(yī)療、酒店以及商務辦公為一體的大型復合地產(chǎn)項目。項目內(nèi)擁有逾10億元的生活配套設施，約130畝體育主題文化公園、98.4畝的商業(yè)休閑步行街等，擁有的各種配套，讓業(yè)主足不出戶就可滿足基本生活需求。
在該戰(zhàn)場中的其他軍團還有已經(jīng)面市的由銀海地產(chǎn)打造的銀�！硤@和金宸地產(chǎn)的金宸·橙郡。
近*剛剛拍出的昆明最大宗純商業(yè)用地——螺螄灣國際商貿(mào)城已經(jīng)歸于云南中豪置業(yè)的囊中。項目同樣位于昆洛板塊，并且還榮登了今年的“地王”榜單，占地約860畝，全為商業(yè)用途。
除了已經(jīng)初露端倪的項目外，周邊一些看似沒有動靜的地塊，其實已經(jīng)被金色之源地產(chǎn)、田豐地產(chǎn)、云路地產(chǎn)等眾多開發(fā)商“瓜分”完畢。
小結(jié)：板塊內(nèi)的實力選手較多，預計各大選手間會本著共同發(fā)展的態(tài)度，攜手共創(chuàng)片區(qū)繁華，形成既合作又競爭的態(tài)勢。
圖3-10：泛昆洛板塊周邊項目分布圖
2、陽宗海沿岸——良好資源優(yōu)勢吸引開發(fā)商陽宗海片區(qū)。借助云南自然資源和氣候資源的優(yōu)勢，陽宗海片區(qū)成了高爾夫和國際會議的天堂，春城高爾夫、高富高爾夫、華商論壇、華僑城生態(tài)小鎮(zhèn)、柏聯(lián)SPA、假*莊園等已進駐陽宗海。陽宗海作為休閑度假的地方，距昆明、石林、呈貢都比較近，逃逸了城市喧囂，有享受了城市的便利。
陽宗海板塊是業(yè)界比較看好的昆明主城區(qū)周邊板塊。它位于昆明主城區(qū)東南部，處在呈貢、宜良、石林、澄江等地的中心區(qū)域。陽宗海目前旅游地產(chǎn)項目和高爾夫項目比較集中，圍繞著陽宗海，周邊分散著亞太華商論壇國際會議中心、高富高爾夫、春城高爾夫、華僑城生態(tài)小鎮(zhèn)、柏聯(lián)SPA以及假*莊園等地產(chǎn)項目。陽宗海擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢，以及水、坡地等適合開發(fā)高爾夫球場等資源優(yōu)勢，此外還擁有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢（亞太華商論壇國際會議中心將帶來國際會議經(jīng)濟），這些優(yōu)勢將吸引更多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)移到此處。另外，云南城投也即將在陽宗海打造一個生態(tài)旅游度假休閑的綜合性樓盤，項目內(nèi)將建五星、超五星等設施，還會把酒店、俱樂部、休閑做起來。目前，該項目已經(jīng)于上周請美國公司做了規(guī)劃，很快就要動工。陽宗海的各種優(yōu)勢帶來的吸引力已經(jīng)顯現(xiàn)出來。
圖3-11：陽宗海周邊項目分布表
3、呈貢—主城—安寧主城—安寧—呈貢環(huán)形帶。安寧和呈貢是昆明主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移和城市擴張的兩大重要區(qū)域，一個是自發(fā)形成，一個是政府規(guī)劃，一個是休閑居住區(qū)，一個是行政教育區(qū)。
圖3-12：呈貢—主城—安寧三個區(qū)域發(fā)展的潛在關(guān)系示意圖
A、呈貢——開發(fā)商的又一塊競爭熱土該板塊位于昆明主城區(qū)東南部，它東鄰宜良、澄江縣，南接澄江、晉寧縣，西瀕滇池。
圖3-13：呈貢吳家營片區(qū)項目分布圖
目前，呈貢板塊在推的樓盤項目只有惠蘭園和春城財富中心。由春融地產(chǎn)開發(fā)的百合園、米蘭園和惠蘭園是目前呈貢新區(qū)吳家營中心區(qū)的住宅大盤，總共可提供超過4600套住宅�；萏m園預計將于今年12月開盤，均價約為4500元/m2，面積從126-148m2不等。
春城財富中心是呈貢新城開工建設的第一個商業(yè)項目。項目緊鄰市級行政中心，與市政府大樓隔街相望，同時緊鄰兩大主干道、昆洛路輕軌1號線和新潭路。項目內(nèi)含酒店、會議中心、娛樂休閑項目，還有臨街便民商業(yè)網(wǎng)點、餐廳、小戶型精裝公寓等。目前，項目一期公寓及商鋪已經(jīng)售罄，二期仍在規(guī)劃中，屆時可能有少量商品房推出。
呈貢新區(qū)通過招拍掛等方式放量的土地仍不少，在樓市成交量下降、開發(fā)商拿地謹慎的情況下，不斷有新地塊推出市場，這也從側(cè)面說明了各方對呈貢新城土地成交的信心。
小結(jié)：據(jù)息，昆明行政中心將于今年年底遷入呈貢新城。政策的利好，帶來的是未來不斷出現(xiàn)的發(fā)展機遇，呈貢板塊樓市將迎來實實在在的利潤回報。
B、安寧——開發(fā)商主打旅游牌
該板塊位于昆明主城區(qū)的西南方位，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)主要分太平新區(qū)和大屯新區(qū)兩大片區(qū)。以太平新區(qū)為例，它距昆明主城區(qū)約20公里，20分鐘內(nèi)可到達昆明主城區(qū)。
圖3-14：安寧太平鎮(zhèn)項目分布圖
除了政策的因素外，該片區(qū)的發(fā)展更多的是*開發(fā)商“自發(fā)”拿地形成。從去年開始，本區(qū)域內(nèi)已經(jīng)集中了恒大、保利、萬輝等大地產(chǎn)商，他們紛紛把進駐云南的首個項目“落戶”安寧。該戰(zhàn)場內(nèi)，雖然多數(shù)正在開發(fā)，但主打旅游地產(chǎn)品牌的開發(fā)理念正在形成。各選手均有龐大的體量、豐富的物業(yè)形態(tài)、多種配套。比如，恒大·金碧天下，首期占地已達991畝。占地約9600畝的溫泉山谷，是一個復合型旅游地產(chǎn)項目，社區(qū)內(nèi)建有國際會議中心及國際星級酒店、生態(tài)球類運動場、森林溫泉SPA公園、森林運動公園及商業(yè)配套于一體。此外，片區(qū)內(nèi)還集中了萬輝·星城、保利·寧湖峰境等多個重量級選手。小結(jié)：離昆明主城區(qū)不遠的區(qū)位優(yōu)勢，使得安寧市逐漸發(fā)揮了昆明“衛(wèi)星城”的功能，再加上當?shù)卣恼邇?yōu)勢，相信更多的地產(chǎn)商會逐鹿此地。
小 結(jié)
置業(yè)方向選擇
n 轉(zhuǎn)移：規(guī)劃引導“住”方向
在昆明市確定重點開發(fā)呈貢新區(qū)之前，昆明置業(yè)者居住地的選擇相對狹窄。從普通住宅選擇主要以二環(huán)內(nèi)、北市和東南板塊為主到世博、滇池板塊的高端住宅，人們的居住觀念和選擇方向總是得不到較大地改變、擴展和釋放。未來昆明置業(yè)者“住”方向的轉(zhuǎn)移將主要依賴城市的擴展模式，沿著城市的擴展方向和城市經(jīng)濟發(fā)展帶而改變。
n 區(qū)位選擇：北熟與南移，東進西出中立
新的規(guī)劃里，將呈貢新區(qū)和空港經(jīng)濟區(qū)納入中心城區(qū)，和昆明主城區(qū)一起形成三中心模式。整體上看，昆明形成了南北兩大居住群體，北部以本土為主，南部以外來人口為主。隨著房地產(chǎn)的開發(fā)和新規(guī)劃的出臺，北部逐漸成熟，南部繼續(xù)外移，東部將會進入，西部突破關(guān)隘出關(guān)，中部將舉行大規(guī)模改造，由平面變成立體。
n 產(chǎn)品選擇：區(qū)域分化與產(chǎn)品分化下的格局
普通住宅——在主城三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)和呈貢周邊形成的住宅區(qū)建設商品住房建筑面積2798萬平方米。其中主城一環(huán)內(nèi)在規(guī)劃期間內(nèi)供應的普通住宅量相對較少，主要由于一環(huán)內(nèi)可建面積較少，一般提供的住宅主要為舊樓改造的公寓和少量城中村改造的項目，大多為高層和小高層，其面積較小，價格較高，主要適合投資。
洋房別墅——將來三環(huán)外可建洋房和別墅的地方有四塊，分別為西山區(qū)昭宗水庫周邊、三環(huán)外滇池度假區(qū)、國際機場左邊及右邊兩塊地。這四塊地位于三環(huán)外，山水資源豐富，與主城、呈貢、空港保持一定距離，交通便利，適合開發(fā)相對低密度的洋房和別墅。
政策性住房——經(jīng)濟適用房和廉租房規(guī)劃在城市二環(huán)路至三環(huán)路之間的交通條件成熟、市政基礎設施條件具備的地段，根據(jù)需求預測總量分年度逐步落實安排經(jīng)濟適用房的選址布局與建設�？傄�(guī)劃供應經(jīng)濟適用房8萬套，廉租房規(guī)劃供應1761套。
開發(fā)熱點區(qū)域
n 近期昆明房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域特征明顯并在發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來將形成三大區(qū)域：泛昆洛板塊、陽宗海片區(qū)、主城-安寧-呈貢環(huán)形帶。
n 泛昆洛板塊——昆明主力開發(fā)商集結(jié)地。
n 陽宗海沿岸——良好資源優(yōu)勢吸引開發(fā)商。
n 呈貢—主城—安寧——主城—安寧—呈貢環(huán)形帶。安寧和呈貢是昆明主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移和城市擴張的兩大重要區(qū)域，一個是自發(fā)形成，一個是政府規(guī)劃，一個是休閑居住區(qū)，一個是行政教育區(qū)。呈貢——開發(fā)商的又一塊競爭熱土；安寧——開發(fā)商主打旅游概念。
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