第三部分 2008年昆明房地產(chǎn)市場置業(yè)區(qū)域分析

一、秋交會參展項目的區(qū)域分布
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟，所以說，房子落地的區(qū)域是決定房子價值的重要因素。就昆明而言，由于長期以來呈現(xiàn)的單中心的發(fā)展模式，造成了一環(huán)位置優(yōu)于二環(huán)，二環(huán)位置優(yōu)于三環(huán)的狀況。

近期2008-2020年昆明城市總體規(guī)劃的提出，指出了昆明將打破原有的單中心的發(fā)展模式，形成以主城、呈貢和空港經(jīng)濟區(qū)的多中心發(fā)展模式，同時還將在南市區(qū)、北市區(qū)和西市區(qū)形成三個區(qū)域中心。伴隨著發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的區(qū)域評判標準必將被打破，多個中心的逐步形成和發(fā)展也必將對周邊區(qū)域的房地產(chǎn)投資價值和居住價值起到更大的提升作用，而昆明對于云南省全省的經(jīng)濟發(fā)展拉動作用也將進一步強化。

本次昆明秋季房地產(chǎn)交易會參展項目中，昆明地區(qū)樓盤56個，占比為79%，其它地州共15個，占比為21%。下面將首先對地州項目的參展情況進行簡要的探討，隨后在針對昆明地區(qū)各區(qū)域市場進行分析。

在各地州參展樓盤的數(shù)量對比上，大理以5個樓盤的數(shù)量雄踞榜首。本次房交會參展項目分布的地州區(qū)域也有了進一步的擴大，新加入的區(qū)域有騰沖、玉溪和瑞麗。

地州的參展項目主要是旅游商業(yè)為主，州市旅游業(yè)的發(fā)展和尋找旅游業(yè)發(fā)展的機遇是推動地州項目參與昆明房交會的首要原因。隨著云南旅游大省向旅游強省思維的遞進，隨著旅游產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟快速發(fā)展的實現(xiàn)，各地州以旅游為主要題材的房地產(chǎn)項目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的興奮點。地州項目憑借著自身得天獨厚的自然資源和人文環(huán)境優(yōu)勢，將會以更為豐富的投資選擇誘惑著與會的投資者。

圖3-1：2008年昆明秋交會參展樓盤分布情況

圖3-2：2008年昆明秋交會地州參展樓盤分布情況

本次房交會上昆明地區(qū)的參展樓盤項目有兩個重要的趨勢性的變化。第一是主城參展項目區(qū)域的轉(zhuǎn)變，第二是郊縣和周邊項目的集體發(fā)力。

南市區(qū)和北市區(qū)是昆明房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)的“兩極”，歷屆的房交會上，南北兩個區(qū)域的參展項目也是最多，但今年這一狀況已經(jīng)悄然改變。本次房交會上，以中心區(qū)板塊、滇池板塊和東南板塊分別以12、9和7個項目，名列三甲，分別占到了昆明地區(qū)參展樓盤總量的20%、15%和12%，三個地區(qū)合計占到了昆明參展樓盤總數(shù)的47%。

呈貢新城、空港新城、太平奧林匹克小鎮(zhèn)、昆明衛(wèi)星城……在大力加快昆明城市發(fā)展的政策指引以及城市多中心的規(guī)劃思路下，昆明迎來新的發(fā)展機遇。

城市擴張給房地產(chǎn)發(fā)展帶來了意味著無限的機遇，呈貢、安寧以及其他近郊地區(qū)項目的大量出現(xiàn)正式城市擴容的一個突出表現(xiàn)。本次房交會上近郊項目達到了12個，恒大金碧天下、保利寧湖峰境、春城財富中心、嶺東紫郡等項目，借助自身的地塊條件優(yōu)勢，多以大盤和低密度物業(yè)為主，社區(qū)配套齊全，物業(yè)舒適度高，與以前傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)相比，這些近郊低密度項目的出現(xiàn)為購房者的未來生活選擇提供了另一種可能。

圖3-3：2008年昆明秋交會昆明地區(qū)參展樓盤各板塊項目分布數(shù)量

圖3-4：2008年昆明秋交會昆明地區(qū)參展樓盤各板塊項目分部數(shù)量占比

表3-1：2008年昆明秋交會參展樓盤區(qū)域分布表

二、2008年昆明各區(qū)域房地產(chǎn)項目供應(yīng)情況分析
據(jù)至祥研究中心的不完全統(tǒng)計（數(shù)據(jù)僅供參考），2008年1-9月共監(jiān)測到昆明地區(qū)開盤項目30個，開盤次數(shù)44次。主要集中于中心區(qū)板塊和滇池板塊。從項目來看，中心區(qū)板塊和滇池板塊各有9個，而后者的開盤次數(shù)要多出6次。

圖3-5：2008年1-9月昆明各板塊樓盤開盤項目分布情況圖3-6：2008年1-9月昆明各板塊樓盤開盤次數(shù)分布情況

昆明2008年1-9月開盤的樓盤共推出11789套，售出6080套，總體開盤銷售率達到52%。其中又以呈貢和郊縣板塊的銷售情況最好，這兩個區(qū)域?qū)ν顿Y置業(yè)者顯現(xiàn)出了強大的吸引力，另外北市板塊作為昆明地區(qū)居民偏好的傳統(tǒng)的居住區(qū)域，也實現(xiàn)了80%的開盤銷售率。

表3-2：2008年1-9月昆明地區(qū)各板塊樓盤開盤當*銷售情況統(tǒng)計表

從絕對數(shù)量來看，銷售套數(shù)最多的是滇池板塊，達到了1626套，但由于該區(qū)域也是昆明地區(qū)開盤推出套數(shù)最為集中的供應(yīng)區(qū)域，達到了4340套，而導致開盤銷售率僅為37%，遠低于其他區(qū)域。

從各板塊項目的開盤的均價來看，住宅項目均價較高的是城市的中心區(qū)域和兩個旅游度假區(qū)域，即中心區(qū)板塊、世博板塊和滇池板塊，世博板塊憑借周邊原始森林形成的優(yōu)越自然環(huán)境和昆明傳統(tǒng)高端購房群體對北部的偏好，近期以7241.67元的均價領(lǐng)銜各板塊的住宅均價。

借助中心區(qū)板塊長久以來形成的人氣和商業(yè)氛圍，中心區(qū)板塊的商業(yè)價格也是以15785的均價遙遙領(lǐng)先，緊隨其后的是官南和呈貢板塊，投資者看中的主要是這兩個板塊進一步發(fā)展的市場潛力。

表3-3：2008年1-9月昆明各板塊住宅項

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