樓市新動向 置業(yè)新方向
2008年昆明秋季房交會總結報告
第一部分 樓市背景及展會分析2008年昆明秋季房交會總結報告
一、08年昆明樓市特點
在經(jīng)歷了2007年一系列的地產(chǎn)政策調(diào)整后，昆明也受到政策及一線城市房價下跌的影響，08年昆明地產(chǎn)進入一個理性調(diào)整階段。出現(xiàn)了價格的平穩(wěn)下調(diào)，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯。隨著成交量的萎縮，以及銀根、地根的緊縮，房地產(chǎn)商的資金壓力越來越大，很多開發(fā)商急需資金以解燃眉之急。這些都讓房地產(chǎn)商更清醒的認識到，適當調(diào)整銷售策略，才是目前企業(yè)生存與發(fā)展的大計。
1、開發(fā)商拿地及開發(fā)成本加大，資金緊缺
2008年1月7*國務院出臺了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》， 2008年8月27*央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。加上地方政策《昆明市先知土地處置辦法》從7月1*起施行。一系列的政策使得08年開發(fā)商的資金、開發(fā)周期等受到很大的限制。開發(fā)商囤地的行為及貸款拿地的行為受到很大的沖擊。從而使得今年1-8月昆明土地市場一直處于慢熱狀態(tài)，一季度昆明土地交易市場出現(xiàn)了降溫，學府路、書林街、黃土坡等8塊住宅用地中有4塊地以起拍價成交；4月蓮花片區(qū)旁4塊居住及商業(yè)用地由昆明遠建房地產(chǎn)以61160萬元競得；5月呈貢縣雨花片區(qū)成交了5宗居住地塊；6月份從1*到28*，昆明均無土地掛牌上市；進入7月份，昆明市的土地招牌掛況開始回暖，有922.699畝土地公開拍賣、出讓，其中，宏仁片區(qū)7塊商業(yè)用地共867.62畝整體公開出讓；延續(xù)7月的回暖跡象，8月1*經(jīng)開區(qū)掛牌交易地塊號為J2008-008的住宅土地（面積為74.302畝）被昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資有限公司以高出起拍價32%即3090.513萬元拿下，而以往，經(jīng)開區(qū)的土地絕大部分是以起拍價成交。
2、消費者受政策及一線城市房價等因素的影響，觀望氣氛濃厚
07年一系列的降價消息，如廣州一手成交少于二手房；北京10月期房登記量下降；上海十月樓市陷僵局成交跌兩成；重慶鼓勵農(nóng)民進城置業(yè)首次購房者可免征稅；深圳新盤成交降幅達50％，二手房連續(xù)4月下跌及房產(chǎn)“拐點論”使得市場的投資客大幅減少，自住者的購房欲望也受到一定程度的沖擊。
08年從市場上的成交量及客戶的上門量等兩方面結合來看，08年的消費者不再像07年的消費者一樣對房產(chǎn)那么狂熱，08年的消費者顯得更加理性，從看房到購房的時間比07年要長的多。
3、銷量下跌，價格穩(wěn)中有升
結合上面兩點看，一方面開發(fā)商資金緊缺，需要通過銷售來回籠資金，另一方面消費者不購房在觀望。這就使得昆明樓市交易量不斷萎縮，普通商品房成交均價穩(wěn)中有升的現(xiàn)象。具體數(shù)據(jù)見下：
圖1-1：昆明2008年1-8月成交量及成交價格走勢圖
[table=68%">[tr">[td=1,1,21%">
月份
[/td">[td=1,1,9%">1月
[/td">[td=1,1,11%">2月
[/td">[td=1,1,9%">3月
[/td">[td=1,1,9%">4月
[/td">[td=1,1,11%">5月
[/td">[td=1,1,9%">6月
[/td">[td=1,1,8%">7月
[/td">[td=1,1,10%">8月
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,21%">成交量（套）
[/td">[td=1,1,9%">6772
[/td">[td=1,1,11%">3409
[/td">[td=1,1,9%">3861
[/td">[td=1,1,9%">3888
[/td">[td=1,1,11%">4396
[/td">[td=1,1,9%">4488
[/td">[td=1,1,8%">3723
[/td">[td=1,1,10%">2556
[/td">[/tr">[tr">[td=1,1,21%">成交價格（元/㎡）
[/td">[td=1,1,9%">4959
[/td">[td=1,1,11%">5082
[/td">[td=1,1,9%">5282
[/td">[td=1,1,9%">5346
[/td">[td=1,1,11%">4780
[/td">[td=1,1,9%">4981
[/td">[td=1,1,8%">4973
[/td">[td=1,1,10%">4946
[/td">[/tr">[/table">表1-1：昆明2008年1-8月成交量及成交價格表
我們可以看到，昆明樓市價格一直趨于平穩(wěn)，但成交量總體成下降趨勢，6月份是從2月份開始小幅回升的一個峰值，接著急轉直下。在本次房展會上我們也了解到目前市場上的開發(fā)商為了激活市場，明降暗促的手段層出不窮，未來一段時間也將是開發(fā)商與消費者營銷與觀望的博弈階段。更好的把握住消費者的需求、引導出消費者的購房欲望，將是決定這場地產(chǎn)觀望戰(zhàn)成敗的關鍵。二、房交會總體性分析
本次以“綠色人居”為主題的2008昆明秋季房地產(chǎn)交易會歷時5天，參展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)56家，參展樓盤71個（另外兩個只有名字未有展位，故不再統(tǒng)計分析范圍之內(nèi)），相關產(chǎn)業(yè)企業(yè)69家。據(jù)統(tǒng)計，房交會頭4天進館參觀人次達15.2萬，銷售及預定金額9.25億元，住房1798套，建筑面積17.49萬平方米。雖然今年樓市面臨調(diào)整，但參展人數(shù)與去年持平，與去年10多億元的交易總量相比，今年的交易總量有所減少，但降幅很小。這主要受到昆明乃至云南剛性需求的支撐。還有一個重要原因，就是參展的樓盤中，部分企業(yè)僅做形象展示，未進行實際銷售。通過統(tǒng)計，此次房交會參展樓盤中，有約26個樓盤只進行了前期的形象展示或預約登記。
1、項目規(guī)模分析
從項目占地面積上來看，參展樓盤占地規(guī)模分布總體較為均勻，其中占地200-500畝樓盤最多，達到了21個，且500畝以上規(guī)模的樓盤也達到了8個。29個樓盤中，出現(xiàn)了幾個超大規(guī)模的項目，如位于陽宗海占地2370畝的春城海岸·假*莊園，安寧占地2800畝的萬輝·星城，安寧太平新區(qū)占地991畝的恒大金碧天下，昆明經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地6.8平方公里的第三城，都是此次房交會參展的重頭戲。
圖1-2：昆明2008年秋交會參展項目占地面積分布圖
[table">[tr">[td">
占地面積（畝）
[/td">[td">50以下
[/td">[td">51-100
[/td">[td">101-200
[/td">[td">201-500
[/td">[td">500以上
[/td">[td">總計
[/td">[/tr">[tr">[td">數(shù)量（個）
[/td">[td">15
[/td">[td">11
[/td">[td">16
[/td">[td">21
[/td">[td">8
[/td">[td">71
[/td">[/tr">[tr">[td">比例
[/td">[td">21.13%
[/td">[td">15.49%
[/td">[td">22.54%
[/td">[td">29.58%
[/td">[td">11.27%
[/td">[td">100%
[/td">[/tr">[tr">[td">其中在售樓盤（個）
[/td">[td">5
[/td">[td">5
[/td">[td">13
[/td">[td">10
[/td">[td">2
[/td">[td">35
[/td">[/tr">[/table">表1-2：昆明2008年秋交會參展項目占地面積分布表
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