在服務上，有全定制服務和半定制服務兩種。全定制服務就是整個過程完全由客戶自己主導和整合。在這個過程中，客戶首先自己選取中意的地塊，比如在山腳或海邊，然后自己向政府申請辦理土地購買和申請建別墅的手續(xù)，然后從別墅的規(guī)劃設計、到房屋建造，再到室內的裝修和陳設、花園的修建，都由自己或聘請私人建筑師主導�？蛻艨梢愿鶕约旱倪^去經歷、家庭結構、生活方式來組織空間、設計一切，為自己的別墅向設計師提出個性化的要求，并自行整合資源主導別墅的整個建造過程。而在半定制服務中，開發(fā)商則成為土地、設計、建造等資源整合的核心，然后根據客戶的需求提供服務，對客戶負責。
從某種意義上講，半定制模式對客戶的專業(yè)性要求更低，也使得在我國目前的土地制度下建造定制別墅成為可能。在我國，由于土地政策的限制，實現完全的定制別墅基本是不可能的，因此更多采用的是半定制模式。而目前定制別墅的供應模式十分單一，沒有給客戶提供過多的參考，更沒有針對同一個地塊做出多種方案供客戶選擇；在生產鏈條上沒有完整的服務隊伍以及對各個環(huán)節(jié)的把握；在服務上，無論是對產品還是對客戶都遠沒有細化到基本的需求層面。
發(fā)展狀況：市場不成熟，潛力較大，發(fā)展乏力，缺乏規(guī)范和保障，尚需培育
定制別墅的發(fā)展需要具備軟硬兩個環(huán)境條件。軟環(huán)境是指成熟的消費群體。因為住宅不同于普通個人消費品，它要與城市總體規(guī)劃、與周邊環(huán)境、與鄰里等多方發(fā)生關系。定制別墅本身就要求其定制的主體具有相當的素質。而硬環(huán)境就是指整個房地產產業(yè)鏈的成熟。因為住宅定制是對房地產整體水平的考驗，對房屋承建商的生產能力以及對建材的質量、標準化的要求都很高。我國的房地產還是勞動密集型產業(yè)，住宅產業(yè)化還在國家的倡導下逐步推行，無論是建材生產水平，還是建筑工人整體素質都遠沒達到住宅定制的要求。目前即使有開發(fā)商介入住宅定制，也是小范圍、試驗性、概念性的地產運作，至于住宅定制時代還為時尚早，并且，國內住宅定制業(yè)務發(fā)展緩慢還有其特殊性——國內土地歸屬性制約了定制地產的發(fā)展。另外，觀念的制約也是不可忽視的，國內外客戶在觀念和認識上對住宅定制有較大差距，這與住宅定制在國內發(fā)展時間較短、相應的政策環(huán)境不健全或不成熟有一定關系。還有國內規(guī)定土地居住使用年限不超過70年，商業(yè)項目用地甚至只有50年使用權，這也使意向性客戶心存顧慮。再加上開發(fā)商需根據客戶的菜單購買建材，無法取得傳統(tǒng)購買建材折價的優(yōu)勢，致使物業(yè)初始成本增加。
“定制別墅”這種形式本來就在一定程度上考驗著買家的審美、鑒賞和學習能力，一個沒有文化底蘊的人，很難接受“定制別墅”這種相對“麻煩”的置業(yè)方式，且市場不規(guī)范，又缺乏制度保障，其市場還尚需一定培育期。但別墅向“定制”發(fā)展是必然的，也是行業(yè)成熟的標志。
昆明市場：先天條件，廣闊市場，需要突破
昆明具備高端產品和高爾夫誕生的天然溫床，特殊的氣候條件和高爾夫的特殊消費群體為昆明高端市場帶來了跨區(qū)域的高端消費群體。世博園生態(tài)城在昆明邁出定制別墅的第一次實踐，野鴨湖又在新的概念上推動了定制別墅的居住理念。目前，云南在建或即將建設的高爾夫項目有16個，這些項目的規(guī)劃中大都考慮了少量的定制產品。
目前，昆明定制產品的客戶范圍還十分狹窄，產品供應量較少，但其先天條件決定了其市場空間較為廣闊，但在定制方式和理念上還需要突破，進而完善生產鏈條和服務流程，建立保障性制度，制定規(guī)范性文本，昆明定制別墅才能走向更大的市場。
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