萬(wàn)科地產(chǎn)深圳開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之社區(qū)商業(yè)的研究與探討（下）

附表4：萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分深圳項(xiàng)目商業(yè)一覽表

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金域藍(lán)灣

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萬(wàn)科城

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第五園

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占地面積

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40233.5 ㎡

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約 39.7 萬(wàn)㎡

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440000 ㎡

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建筑面積

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290534.73 ㎡

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約 43.7 萬(wàn)㎡

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550000㎡

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總戶數(shù)

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1709 戶

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3800 戶

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5000 戶

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開(kāi)發(fā)時(shí)間

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2003－2006年，分3期開(kāi)發(fā)

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2004年起，分6期開(kāi)發(fā)，持續(xù)4年

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2003年起，分7期開(kāi)發(fā)

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商業(yè)面積

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6000 ㎡

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約 30000㎡

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約 10000㎡

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商業(yè)分布

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裙樓底層

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社區(qū)外圍，獨(dú)立分布，形成雙面街區(qū)

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主入口廣場(chǎng)兩側(cè)，中式商業(yè)街

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檔次

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中高檔消費(fèi)

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中高檔消費(fèi)

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特色消費(fèi)

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業(yè)態(tài)

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餐飲、超市、酒吧、美容、銀行

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餐飲、休閑、購(gòu)物

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餐飲、娛樂(lè)、休閑

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代表商家

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思妍麗、招商銀行、春滿園

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華潤(rùn)萬(wàn)家、丹桂軒、肯德基

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未定

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商業(yè)亮點(diǎn)

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底商半地下設(shè)計(jì)，獨(dú)具特色

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全新開(kāi)放式街區(qū)設(shè)計(jì)，打造 LIVING MALL 形態(tài)；成功引進(jìn)一線品牌商家，提升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)和檔次

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對(duì)文化的挖掘、嫁接及移植力圖，力圖通過(guò)特色商業(yè)街，充分展示項(xiàng)目在現(xiàn)代中式生活方面的追求與探索。

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營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)

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打造“香堤坊”概念，獨(dú)特的濱海風(fēng)情富人街

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樹(shù)立“萬(wàn)科種植商圈”的概念，成為“區(qū)域形象代言人”

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樹(shù)立對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)與生活的向往

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2003年的金域藍(lán)灣，處于紅樹(shù)林片區(qū)之中，與濱海大道相鄰，沒(méi)有馬路兩側(cè)的街區(qū)互動(dòng)。泰式風(fēng)格的商街香堤坊，與住宅的泰式風(fēng)格配套，在那一帶形形色色的商業(yè)小板塊中，萬(wàn)科香堤坊商業(yè)街形成了獨(dú)有的商業(yè)風(fēng)情。金域藍(lán)灣的住戶是特別的，他們的定位是“主角”，是小資到骨子里的人。當(dāng)時(shí)，金域藍(lán)灣的商業(yè)是不成氣候的，也沒(méi)有隨機(jī)人流，商業(yè)氣氛比較淡薄。用傳統(tǒng)的眼光來(lái)看，這里的商業(yè)價(jià)值不太大。周邊市場(chǎng)也沒(méi)有什么可以借鑒。于是萬(wàn)科對(duì)街的定位進(jìn)行了一個(gè)梳理，分析出金域藍(lán)灣所處的紅樹(shù)林片區(qū)的優(yōu)美景觀催生了很多高尚社區(qū)，這一線的高尚樓盤(pán)居民都是具有較高知識(shí)素養(yǎng)的，以及下沙村的原住居民組成的消費(fèi)大軍，消費(fèi)潛力強(qiáng)勁。于是將之定位為濱海風(fēng)情富人街，顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)的觀念，用“20%的客戶創(chuàng)造80%價(jià)值”的這條帕累托原理作為金域藍(lán)灣香堤坊的絕對(duì)經(jīng)營(yíng)理念。
隨后的萬(wàn)科東海岸“直街”，首創(chuàng)“熱帶現(xiàn)代”風(fēng)格，并具有濃郁的加勒比風(fēng)情，是完整的、高品質(zhì)的、多業(yè)態(tài)的、與品牌商家合作的風(fēng)情街。另，其“直街”和“藍(lán)色會(huì)所”合作形成了獨(dú)特的商業(yè)伴生模式，更是首創(chuàng)。原先大梅沙片區(qū)的商業(yè)也只有零售小商鋪、小吃店，而且周邊的一些樓盤(pán)都沒(méi)有完整的商業(yè)街。所以東海岸的商業(yè)街經(jīng)營(yíng)有著一定的優(yōu)勢(shì)，形成了與海邊商業(yè)形態(tài)的互補(bǔ)。
在2003年萬(wàn)科城的設(shè)計(jì)上，萬(wàn)科根據(jù)整體區(qū)域定位、未來(lái)消費(fèi)人群，將其中30000平米規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，定位為服務(wù)周邊人群的區(qū)域性的商業(yè)中心，并提出Living Mall的概念。在萬(wàn)科城的操作過(guò)程中，銷(xiāo)售、招商兩線并行，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物管公司參與前期顧問(wèn)，外請(qǐng)招商公司進(jìn)行招商，萬(wàn)科城因此吸引了華潤(rùn)萬(wàn)家、丹桂軒、肯德基等一線品牌的加盟。為兼顧短、長(zhǎng)期利益，萬(wàn)科將步行內(nèi)街進(jìn)行銷(xiāo)售，而保留部分外街商鋪，租售結(jié)合的方式使得其商業(yè)價(jià)值得到了很大提升。(見(jiàn)表附表4，詳見(jiàn)附件)

在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、總結(jié)問(wèn)題的過(guò)程中，萬(wàn)科的商業(yè)開(kāi)發(fā)能力得到了前所未有的提升。
可見(jiàn)，萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)漸行漸進(jìn)的自我完善的過(guò)程。

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